Comentarios al registro de agentes inmobiliarios en la Junta de Andalucía

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Noticias inmobiliarias. Registro agentes Andalucía.

En un artículo reciente (1) hemos dado cuenta ya de la noticia de la publicación de una ley que se refiere al registro inmobiliario de intermediarios en la comunidad de Andalucía. También hemos recogido el contenido textual de la ley que lo ampara. (2) Ahora se trata de presentar diferentes comentarios a todo su articulado.

1  Necesidad del registro Inmobiliario

Desde el desastre de la desregularización de la intermediación en España, el mercado de la intermediación en España  se volvió más oscuro. En palabras de un antiguo presidente del Consejo de Apis, Prudencio Gómez Moraleda,  “un mercado desregularizado no es un mercado libre sino un mercado salvaje”. Pero el caso es que la regulación o conjunto de obligaciones con la que actuaban los APIS siguió siendo obligatoria para estos…  pero no para el resto de aquellos que a partir de la desregularización pudieron actuar sin ninguna traba.

Por eso durante estos últimos 18 años se ha dado la paradoja que dos grupos de agentes inmobiliarios, los APIS y el resto, actuaban,  los segundos sin ninguna traba o condición especial  y los primeros, los APIS, obligados a cumplir con las condiciones que su colegiación les imponía.

Bien es cierto que si bien  algunas de las condiciones de los Apis (Seguro de RR.CC, código ético, etc.) fueron adoptadas por algunos/muchos  de ellos, el caso es que la paradoja de las mismas competencias y distintas obligaciones que la ley y el decreto desregularizador impusieron―véase más adelante―, siguen hasta hoy.

Algún y poco trasparente intento de resolver esta situación con carácter estatal, no fue finalmente considerado (3)

Incluso hoy, con algunos intentos de transparentar el mercado de la intermediación en alguna comunidad, alguna de las obligaciones en el ejercicio de la profesión inmobiliaria de intermediación, sigue sin alcanzarse. Es decir, que la paradoja injusta en la que hemos vivido, continúa.

El registro de los agentes APIS colegiados continúa hoy siendo obligatoria. Bien es cierto que, como con carácter general esta profesión puede ser ejercida  “sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad.”, este trámite del registro ―colegiación― puede ser obviado por el API que quiera hacerlo, pero si lo hace no estaría actuando como agente colegiado.

2 Registro obligatorio o no

El tema no es menor pues se trata de hacer transparente la intermediación inmobiliaria. Si se quiere trabajar como API, lo razonable sería actuar como lo hacen los que sí lo son, aunque esto conlleve más obligaciones. Y la de estar en una lista, la traba de que se conozcan quiénes son sus integrantes, de cuáles son los intermediarios de las operaciones inmobiliarias, es lo que ha resultado más discutido en estos años.

Y con resultados muy distintos. Y algunos, poco deseables

Esa necesidad de registro ―de saber quiénes y cuántos somos los intermediarios y de actuar bajo unos requisitos mínimos― acaba de resolverse especialmente bien en Andalucía, muy por encima de otras regulaciones recientes, en España.

El buen resultado ha sido posible a iniciativa de los colegios de APIS de esta comunidad  y a la buena gobernanza de la Junta de Andalucía. (Véase el siguiente punto 6 de este mismo artículo para más detalles).

Examinemos en  la Ley publicada recientemente, la parte que se refiere al registro inmobiliario.

3  Marco legal del registro inmobiliario andaluz

La ley en la que se inscribe la regulación del registro inmobiliario recibe esta denominación oficial  (4):

Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía, mediante la modificación de la Ley 1/ 2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y se modifica la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.

Como podrá observarse,  aquella  inscripción ―la parte que se dedica al registro inmobiliario― se coloca en el perímetro del texto legal, en una de sus últimas disposiciones adicionales.

4  Entrada en vigor del registro inmobiliario… en Andalucía

La ley que ampara  este registro fue publicada  en  el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOCA), en su número 87, el martes, 8 de mayo de 2018.

El contenido de la ley que se refiere al mismo,  se halla en el apartado 1. Disposiciones generales / Presidencia / Disposición adicional cuarta. Condiciones de la intermediación inmobiliaria. (Véase las páginas 20 y 21 de ese BOCA.)

Y la fecha de entrada en vigor de la ley la encontramos en su disposición final única:

Entrada en vigor. La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, salvo las disposiciones de carácter sancionador, que entrarán en vigor a los seis meses desde su publicación.

Esto es, la ley es obligatoria en Andalucía desde el miércoles 9 de mayo de 2018.

 Exposición de motivos

Tiene interés conocer, antes de la redacción concreta de su articulado, los motivos de la inclusión del registro inmobiliario en este texto legal.

En el segundo apartado de la Exposición inicial de motivos que justifican la redacción de la ley, en su último párrafo (página  10), leemos:

[…]

Asimismo, se considera necesario abordar una normativa reguladora de la gestión e intermediación inmobiliaria en aras de la seguridad jurídica precontractual, en defensa de las personas consumidoras antes de llegar a la transacción inmobiliaria notarial y registral. Por ello, mediante la modificación de la citada Ley 1/2010, de 8 de marzo, se contempla la regulación de la intermediación en el ámbito objetivo de la normativa sobre el derecho a la vivienda, de forma que exista un control administrativo en pro de la calidad del servicio, exigiéndose la inscripción en un registro público, con indudables ventajas en la protección de los consumidores y usuarios. Consecuentemente, también se contempla la existencia de un régimen sancionador, para que se aplique a las personas que se dediquen a la actividad sin estar inscritas en el registro correspondiente o incumplan las obligaciones que se les imponen.”

Nótese pues que la Ley:

  1. a) Tiene un objetivo claro: …abordar una normativa reguladora de la gestión e intermediación inmobiliaria.

Con ello se atiende, por fin, a la regulación del sector inmobiliario, sacado de quicio desde la desregularización de los años 2000 y 2003 (Decreto Ley 4/2000 de 23 de julio y posterior  Ley 10/ 2003 de 20 de mayo, tituladas ambas como: Medidas urgentes de liberalización del mercado inmobiliario.

  1. b) Motivada por: …la seguridad jurídica precontractual, en defensa de las personas consumidoras antes de llegar a la transacción inmobiliaria notarial y registral.

Esto es, la regularización se dispone por causa de la defensa del consumidor inmobiliario y no como respuesta a intereses distintos.

  1. c) Con una finalidad clara: …la regulación de la intermediación en el ámbito objetivo de la normativa sobre el derecho a la vivienda, de forma que exista un control administrativo en pro de la calidad del servicio,…

El poder político desea ―razonablemente en este caso― un proceso administrativo de mejora de la calidad del propio procedimiento de atención y gestión inmobiliaria, existente en la actualidad.

  1. d) Y advierte que, de no cumplirse, habrá sanciones para el que defraude las disposiciones que ahora se establecen, pues: …se contempla la existencia de un régimen sancionador, para que se aplique a las personas que se dediquen a la actividad sin estar inscritas en el registro correspondiente o incumplan las obligaciones que se les imponen.”

6  Condiciones de la intermediación inmobiliaria… en Andalucía

En la citada disposición adicional cuarta, de nombre: Condiciones de la intermediación inmobiliaria, se lee:

  1. Las Consejerías competentes en materia de vivienda y consumo articularán desde la entrada en vigor de esta Ley las condiciones legales por las que debe regirse la intermediación inmobiliaria.

Esto alude también al necesario desarrollo de la ley mediante el reglamento que tendrá que prepararse a continuación.

  1. Esta regulación requerirá que los intermediarios y los establecimientos de intermediación que ejerzan esta actividad preserven los derechos de los consumidores y usuarios que accedan al mercado para la adquisición, en propiedad o en uso, de vivienda.

Entendemos que esta disposición debe de entenderse en sentido amplio: la preservación de los derechos de los consumidores debe extenderse a toda clase de negocios inmobiliarios. Esto es, además de la adquisición, en   propiedad o en uso, de vivienda, debe de ampliarse a cualquier tipo de  inmueble: vivienda, claro, pero también locales, plazas de estacionamiento,  parcelas, etc. y a cualquier otro tipo de trabajo de la agencia tales como; valoraciones, informes, legalizaciones, obtención de crédito hipotecario, etc.

  1. Quienes ejerzan la actividad deberán estar plenamente identificados con sus condiciones de ejercicio en un registro administrativo creado y llevado por la Consejería competente en materia de vivienda, en el que deberán reflejarse, acreditando lo que resulte pertinente, los siguientes datos: identificación personal del intermediario que ejerza en su propio nombre o por cuenta ajena, sea para persona física o jurídica, domicilio de la sede o establecimiento en el que ejerce la actividad, pertenencia o no a Colegio Profesional, formación acreditada, el hecho de si carece de antecedentes penales y los seguros de responsabilidad o caución que cubran su actividad.

Este es un párrafo que necesita varias precisiones. Se pide en él:

  1. a) Que cualquiera que sea el intermediario ―o intermediarios― que in tervengan en la transacción como agentes inmobiliarios, este o estos, queden perfectamente identificados.
  2. b) Que dispongan de un domicilio de su sede, físico, y no meramente virtual.  Nótese que en otras autonomías  se dispone algo muy distinto Y en este punto se señala que:

Disponer de un establecimiento abierto al público a tal efecto, salvo que la comercialización de los servicios inmobiliarios se efectúe a distancia por vía electrónica  o telemática, en cuyo caso debe acreditarse una dirección física del agente responsable.   (5)

  1. c) Que se indique al Registro su posible pertenencia o no a Colegio Profesional. Esto necesitaría una mejor redacción. Se trata sin duda de una cortesía del poder político al Consejo de APIS, que han sido los promotores de la idea en Andalucía y a los que hay que agradecer, junto a los políticos que la han trabajado, su empuje y éxito final.   Pero dado que no es obligatorio ser API  para pertenecer  al Registro  inmobiliario, quizás esta obligación de señalar la  situación del que pretende acceder al registro respecto del  Colegio de APIS, debería sustituirse por una declaración de pertenencia o no al Colegio Profesional, como dice este párrafo de la ley …o a cualquier otra asociación profesional  inmobiliaria, como nosotros sugerimos.
  2. d) Se pretende que la intermediación se haga en favor del consumidor y por ello, la formación del intermediario no puede sino jugar a favor del  adquirente del inmueble. Por eso se señala como requisito una acreditación de su  formación.  Esta formación acreditada va a necesitar un cierto desarrollo en el futuro reglamento del Registro. ¿Qué tipo de formación, nº de horas, cursos  homologables, etc.?, como se viene haciendo en otras comunidades.

Pero esta indicación, en esa forma,  deja fuera dos temas de interés para la defensa del consumidor. El primero, es que estamos ante una exigencia de entrada al Registro…  ¿y luego? No hay referencia en la Ley a la obligación  deseable de formación continua del agente. Para ello, para la necesaria actualización del conocimiento inmobiliario, podría exigírsele  un cierto número de horas anuales de formación.

Pero la necesidad de formación no es solo del agente sino sobre todo de sus comerciales. También para estos, cabría ―y eso esperamos del desarrollo del reglamento―, la exigencia de al menos una formación de entrada y también  continua para el comercial de agencia inmobiliaria.

  1. d) Carecer de antecedentes penales.

Esta es la parte más floja de la regulación. Y en nuestra opinión no debería haber figurado en ella.

En unos tiempos en lo que los próximos cambios legales ―ya se puede ahora,  pero tras la próxima modificación del Código penal será más fácil―, los delitos de opinión van a llevar a mucha gente a tener problemas con la justicia, que les  dejarán antecedentes penales. Y no creo que pensar distinto deba de ser un  obstáculo para ejercer alguna  profesión…

Si acaso debiera mantenerse ―y como ya es ley, ese requisito  no puede eliminarse― debería  precisarse  en el reglamento que solo los condenados  por delitos económicos no pueden acceder a la profesión.

  1. e) …Seguros de responsabilidad o caución que cubran su actividad.

Esta frase necesita corrección. La conjunción “o” de: responsabilidad o caución, es aquí, equívoca, pues puede leerse que se necesitará uno u otro de esos seguros… y se necesitan los dos.  Véase cómo lo señala el registro catalán:

– Disponer de un seguro de caución o garantía con una entidad aseguradora o financiera debidamente autorizada para responder de las cantidades que se reciban en el ejercicio de la actividad, hasta que estas cantidades sean puestas a disposición de las personas destinatarias

– Disponer de un seguro de responsabilidad civil que garantice los daños y  perjuicios que puedan causar durante el ejercicio de su actividad (6)

Los límites del seguro y su renovación obligatoria anual deberían quedar establecidos en el reglamento. Véase también como lo describen en Cataluña:

– Que dispongan de un seguro de caución con un límite mínimo de la garantía de 60.000 euros por agente, establecimiento abierto al público en Catalunya y año de cobertura. También están obligados a informar a quien lo solicite de los datos identificadores del seguro de caución (como mínimo, facilitarán el nombre de la entidad aseguradora o financiera y el número de referencia de la garantía)

– Que dispongan de un seguro de responsabilidad civil con un límite mínimo de 600.000 euros por agente, establecimiento abierto al público en Catalunya y año de cobertura

  1. Tendrá la consideración de intermediario inmobiliario toda persona que se dedique de forma habitual y retribuida, por cuenta propia o ajena, a la prestación de servicios de intermediación, asesoramiento y gestión en la contratación con relación a viviendas que se adquieran en propiedad, derecho real de uso o disfrute o alquiler de cualquier tipo.

Esta definición tiene una vía de agua enorme, por la que algunas intermediaciones inmobiliarias se escaparán del registro pues  ¿cómo debe entenderse “de forma habitual”? ¿Una gran operación al año, entraría en esta categoría?  Con la facilidad de actuar con diferentes personas jurídicas o personas intermedias, ¿no desaparece fácilmente la habitualidad de un intermediario que quiera oscurecer su intervención?

La definición de intermediario  utilizada no es la mejor.  Y como no hay obligación de hacer la transacción a través de un intermediario, todo el que intermedia ―en cualquier operación , desde la primera― debería  de quedar identificado.

  1. Reglamentariamente, en el plazo de un año desde la entrada en vigor de esta ley, se desarrollarán tanto el funcionamiento del registro de intermediarios inmobiliarios como las obligaciones que deban imponerse a estos para la defensa del consumidor en cuanto a la información a suministrar a los demandantes, garantía de devolución de cantidades, la suscripción de contrato de servicios, cumplimiento de normativa sobre vivienda protegida y demás exigencias que resulten necesarias.

En un año, pues, tendremos el reglamento.

  1. El incumplimiento del intermediario del deber de solicitar la inscripción en el registro creado al efecto tendrá la consideración de infracción grave de entre las previstas en el artículo 53.2 de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y la falta de aportación de cada uno de los datos inscribibles en el Registro o de cada una de las obligaciones impuestas a los intermediarios para la defensa del consumidor tendrá la consideración de infracción leve de las previstas en el artículo 53.3 de la misma ley.

El artículo 61 de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, dice:

Artículo 61. Cuantía de las sanciones.

  1. Las infracciones muy graves se sancionan con una multa de hasta nueve mil euros.

Las infracciones graves se sancionan con una multa de hasta seis mil euros. Las

infracciones leves se sancionan con una multa de hasta tres mil euros. En ningún caso

pueden imponerse multas inferiores a mil euros

  1. Para la inscripción de los intermediarios colegiados en alguno de los Colegios inscritos en el Registro de Colegios Profesionales de Andalucía bastará con presentar certificado acreditando su condición de colegiado.

Redacción confusa para decir que si se pertenece a un  Colegio de APIS de Andalucía, un sencillo certificado de pertenencia como colegiado será suficiente para solicitar la inscripción en el registro inmobiliario.

Esta facilidad para los APIS de Andalucía está sin embargo ausente para los colegios de Apis  ―o de cualesquiera otras asociaciones de agentes inmobiliarios― en alguna otra Comunidad como la de Madrid en la que la solicitud de inscripción en el registro  ―además de voluntaria― tiene que ser obligatoriamente hecha de forma  individual.

7  La joya de la corona

Entre todo lo que llevamos visto de esta Ley… ¿hay algo que destaque especialmente?

Sí, su obligatoriedad para todo intermediario inmobiliario que quiera trabajar en Andalucía.

Esto es según mi opinión lo mejor de la ley. Criterio que no se da en otras iniciativas como acabamos de señalar, en las que su pertenencia no lo es.  Es más, en alguno de los proyectos de registro promovidos en otras autonomías  el carácter obligatorio ha sido la razón esgrimida por la administración (País vasco, Madrid…)  para no aprobar las iniciativas presentadas no hace mucho.

Y su argumentación a contrario ―su justificación para el rechazo―se basaba en  la libertad de mercado.  (7)

Sin embargo, y a pesar de esos casos, esperamos que el ejemplo andaluz de la obligatoriedad del registro inmobiliario permita a otros seguir por el mismo camino.

8  La colaboración pública privada y la resolución de problemas

El once de mayo de 2018  se celebraron las VI jornadas de Andalucía en la ciudad de Jaén.

El evento estuvo lleno de momentos valiosos pero el tema principal era el de la presentación de la Ley que hemos comentado, especialmente  el del  registro inmobiliario.

De esta reunión y asunto se han publicado variadas noticias, así que aquí solo destacaremos  el esfuerzo que una iniciativa de este estilo conlleva y el de la colaboración pública privada que lo ha hecho fructificar. El buen resultado no se debe a la casualidad sino a la confluencia exitosa de dos componentes: por la parte del mercado, el Consejo de APIS de Andalucía y por otra, la administración andaluza, especialmente su área de Consumo. Y de fondo,  el necesario  Vº Bº de los partidos políticos (Sólo 5 de los 107 escaños votaron en contra.)

Lo difícil de una iniciativa como esta, en la que los derechos de los consumidores inmobiliarios están siempre presentes, es acordar con Consumo una serie de aspectos en las que tantos esos derechos como los de los intermediarios queden a salvo. Los compromisos exigidos por la Ley son razonables, con los matices que hemos presentado, y esperamos que el necesario reglamento se prepare con prontitud.

Y para terminar, como pudiera ser que las gracias por el trabajo realizado por todos los responsables de este suceso, no haya sido suficiente explícito en estos días, desde inmonews.es  nos unimos a las gracias y felicitaciones hacia todos los que han hecho  posible el registro de agentes inmobiliarios de la Comunidad der Andalucía.

 

¡Siga con salud!

 

Notas:

(1)  LA IMPRESCINDIBLE REGULACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO (20/4/2018) – Artículo:

Por fin llegó la imprescindible regulación del sector inmobiliario para la mejor protección al consumidor

 

(2) Léase: BOJA – LEY POR LA QUE SE ESTABLECE EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO EN DESAHUCIOS DE VIVIENDAS EN ANDALUCÍA Y CONDICIONES DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA (pág. 20) (8/5/2018).

(3)  Véase:  Otro futuro que no fue: el decreto regulador de la actividad inmobiliaria en España.

(4)  En azul y en cursiva anotamos el texto exacto de la Ley 1/2018 de 26 de abril.

(5) Véase Requisitos para ser un agente inmobiliario en Cataluña.

(6) Véase en:  https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2011/01/03/286467-que-hace-falta-saber-para-escoger-un-agente-inmobiliario

(7) Cuando me avisaron, hace muchos meses, de la negativa de las administraciones señaladas, no pude sino recordar la frase de la señora  Marie-Jeanne Roland de la Platiere, el 8 de noviembre de 1793, en París camino de la guillotina: ¡Oh, Libertad!, ¡cuántos crímenes se cometen en tu nombre!  Habría que recordarles a esas otras administraciones que aquí, la no obligatoriedad del registro, esto es, su carácter voluntario, si bien no es  un crimen, es  una arbitrariedad cuyo mantenimiento  impide conocer con precisión quiénes, cuáles, cuántos… son los que se dedican a la intermediación.  Por el contrario, la obligatoriedad es una medida de defensa del Consumidor porque garantiza una homogeneidad  controlada del ejercicio de la actividad. Y lo hace con unas pocas reglas, que no pueden definirse como contrarias al mercado.