Alquiler vacacional se refugia en el alquiler de larga duración

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Alquiler vacacional se refugia en el alquiler de larga duración

Fevitur, la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos estima que perderá 2.900 millones hasta finales de 2020 por la crisis sanitaria y económica provocada por el covid-19.

 Algunos propietarios de estas viviendas se han pasado al alquiler temporal a modo de “supervivencia” para cubrir los costes de las hipotecas y de los gastos derivados de la vivienda.  Un cambio de modelo, de objetivos y de plataformas donde anunciarse para sobrevivir al parón turístico.

El turismo en España es un sector económico muy importante. Según los datos del INE, en 2019 visitaron España 83,7 millones de turistas extranjeros que dejaron un gasto de 92.278 millones de euros. Esta cifra supone un 12,5% del PIB nacional, un porcentaje que pone de manifiesto la importancia de este negocio. Dentro de este segmento concurren varios negocios: el transporte aéreo, la hostelería, la restauración o los alojamientos turísticos.

La paralización del país ha golpeado a muchas empresas aunque no a todas por igual. Por ejemplo, con respecto a los alojamientos, los expertos han señalado que las cadenas hoteleras podrán soportar una hibernación total de su actividad durante 2020 porque han entrado en la recesión con un bajo nivel de endeudamiento y con una gran tesorería. Por contra, los operadores medianos y pequeños correrán peor suerte al no tener el músculo financiero para soportar reaperturas con niveles de ocupación no superiores al 20%, que es lo que vaticinan los expertos del sector.

Pero ¿qué ocurre con las viviendas de uso turístico? En este negocio se abren varios escenarios: pesimismo en el futuro más cercano, pero un gran optimismo a largo plazo. Para los propietarios de pisos turísticos este 2020 es un año casi perdido. La asociación Fevitur espera que a finales de junio -fecha prevista por el Gobierno para entrar en lo que han denominado “nueva normalidad”- el sector pueda volver a operar con una entrada de reservas para el último trimestre del año, y que esto suponga un principio de recuperación de cara a 2021.

En el sector asumen que el turismo internacional no se reactivará durante 2020 y por este motivo se centran en atraer los movimientos de turistas nacionales para intentar salvar la temporada de verano. Una opción que otros propietarios han decidido cambiar por el alquiler temporal. Se trata sobre todo de viviendas de uso turístico, en zonas urbanas de grandes capitales de provincia, que buscan alivio en esta modalidad de arrendamiento hasta que el turismo vuelva a reactivarse.

Esta medida ha significado que algunos propietarios de este tipo de activos hayan cambiado no sólo su modelo de contrato de alquiler, sino también el perfil del cliente, los lugares donde se anuncian o el precio de sus viviendas. La gran mayoría de expertos y de empresas dedicadas a este negocio reconocen a idealista/news que se trata de una acción de “supervivencia” en un mercado repleto de incertidumbres.

“Un elevado número de propietarios que antes del covid-19 destinaban sus viviendas 100% al alquiler turístico (por días), han reaccionado previendo la parálisis del sector turístico durante varios meses y reorientando sus viviendas al alquiler temporal por meses, no al alquiler de largas temporadas o al uso conforme la LAU Vigente (5 o 7 años dependiendo del tenedor), como forma de minimizar la ausencia de ingresos en el alquiler turístico”.

Por contra, la posibilidad de alquilar apartamentos por meses es una alternativa muy interesante para quienes vean demorada la entrega de sus viviendas por el parón de las obras en dichas promociones, para quienes traten de reubicarse desde alquileres que ya no pueden pagar a otras posibilidades, y para quienes en definitiva busquen una vivienda puente hasta poder tomar decisiones de carácter más permanente”.

Es posible que aquellos inmuebles en manos de pequeños propietarios y que no tenían “profesionalizado” el alquiler turístico, decidan poner estas viviendas en el mercado del medio o largo plazo, algo que puede provocar menos oferta de alquiler turístico y ser incluso positivo para el sector”. En este sentido, cabe destacar que el 95% de estos pisos turísticos están en manos de propietarios particulares.

Regulación alquiler temporada

El alquiler de temporada  aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3.2, de uso distinto al de vivienda, cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo.

Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, verano o traslado laboral, no se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Precisamente, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante un apartamento turístico.

Por poner un ejemplo, la vivienda alquilada en verano en la playa por una semana, quincena, un mes o tres meses, que no cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística, será un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994.

¿Cuál es el perfil de cliente interesado?

Los expertos del sector inmobiliario tienen claro cuál es el perfil de usuario que podría estar interesado en un arrendamiento de entre seis meses y un año.

  • Los trabajadores desplazados en otra ciudad que no es la de su residencia habitual.
  • Los estudiantes que busquen viviendas para los próximos cursos.
  • Las personas interesadas en un arrendamiento de transición para después optar por un alquiler de larga duración o incluso por la compra.

Todo lo que sea flexibilizar el acceso al mercado de alquiler para propietarios e inquilinos redundará favorablemente en la oferta y la demanda.

Perspectivas de futuro

De todos modos, optimistas y pesimistas coinciden en que se trata de una situación temporal, de supervivencia y que el futuro de los negocios a largo plazo volverán al uso turístico, al que los expertos le auguran un gran futuro.

La pandemia del covid-19 no va a terminar con el alquiler turístico y es posible que no se produzcan grandes cambios. Para esto nos basamos en tres premisas. Primero, el alquiler turístico es una tendencia social que no desaparecerá. Segundo, está por ver cómo afectarán los efectos de la pandemia en la sociedad y sus costumbres y hábitos en cuanto a ocio y vacaciones. Y tercero, es posible que la pandemia potencie un turismo más selectivo, menos socialmente compulsivo y donde las personas toman decisiones con carácter independiente.

En cuanto a inversores profesionales y grandes tenedores de producto residencial para alquiler turístico, esta situación puede generar dudas, pero los planes de negocio continuarán y ajustarán los precios en función de la oferta y la demanda.

Por su parte, el presidente de Fevitur muestra su confianza en el sector y busca la diferenciación con el sector hotelero. “Cuando se recupere la actividad, el turista buscará lugares seguros y salubres. En este sentido, una vivienda siempre otorga mayor seguridad al cliente que la habitación de un hotel donde existe más tránsito de personas. Por este motivo, ya estamos promoviendo un sello de calidad y certificación covid-19 para que los pisos turísticos puedan demostrar a sus clientes su compromiso contra la lucha de esta pandemia”.

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