Cambios fiscales en la vivienda, un mundo de incertidumbre

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Cambios fiscales en la vivienda, un mundo de incertidumbre

Ya se anunció a principios de año importantes cambios fiscales en materia de vivienda pendientes de materializarse a corto plazo.

El Gobierno ha aprovechado la aprobación del Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal en el último Consejo de Ministros para incluir una modificación que afecta al Impuesto de Patrimonio, al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales-Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD). Cambios cuya tramitación ya han comenzado en el parlamento y que llenan de dudas a los expertos fiscales.

Dentro de las medidas estimadas se encuentran:

  • La limitación a 1.000 euros de los pagos entre empresarios.
  • La finalización de las amnistías fiscales.
  • Reducción del límite de deuda con Hacienda.
  • Más vigilancia sobre las criptomonedas.

El Ministerio de Hacienda detalla que “dada la elevada litigiosidad existente en la valoración de los bienes y derechos afectados por estos impuestos, se lleva cabo una reforma para dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo”.

“En el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva”.

Lo que se traduce en que la base imponible que se utiliza en estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado; es decir, el valor de referencia que establezca la Dirección General del Catastro.

Según el fisco, “en todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante fedatario”. Esto significa que se calculará a partir de los precios de las transacciones de los inmuebles y que sean facilitados por los notarios y los registradores.

El Ejecutivo insiste en que los nuevos cálculos se realizarán en base a “unas reglas técnicas justas y transparentes y se fijará por Catastro mediante un garantista procedimiento administrativo para su general conocimiento”, los expertos tienen dudas sobre cómo va a conseguir la normativa cumplir con todos esos compromisos.

La nueva forma de valoración, pese a basarse en transacciones reales, nunca podrá tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, ni su estado de conservación, o el hecho de haber sido reformado o no.

Recordemos que la Hacienda autonómica ya no tendrá que enviar a un perito a visitar ‘in situ’ cada inmueble vendido, heredado o donado, puesto que la base imponible será el valor de referencia que fije el Catastro. Ello contrasta con la situación actual, en la que los Tribunales exigen una valoración individualizada del inmueble y, en la mayoría de los casos, la visita del perito al inmueble.

 “El Gobierno prefiere cambiar la norma, antes que adecuar sus prácticas a la jurisprudencia de los Tribunales”.

En este sentido, Luis del Amo, secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, recuerda que los cambios fiscales afectarían a la tributación.

Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha), por su parte, sostiene que el hecho de fijar un solo valor “permitirá reducir la litigiosidad y aumentar la transparencia, como admite el Gobierno”, aunque no solo ve aspectos positivos.

Está por ver cómo se va a llegar a esos valores de referencia y si efectivamente las reglas van a ser justas. Se está planteando que la entrada en vigor de esta normativa sea transitoria, pero todo esto requiere un reglamento que desarrolle cómo se va a materializar. Lo ideal sería que los cambios entraran en vigor cuando esté ese reglamento, no antes, y que, de alguna manera, se tenga en cuenta el caso individual de cada inmueble, además de que se consiga un valor ajustado al mercado real”, añade.

Cruzado también pone sobre la mesa que estos cambios van a suponer “un trabajo ingente para el Catastro”, lo que podría provocar un colapso del organismo (que en 2020 cuenta con cerca de 2.260 empleados públicos) y dificultar la consecución del objetivo inicial: que ese valor de referencia se publique con carácter anual para que se ajuste a la evolución del mercado.

Tanto el presidente de los Técnicos de Hacienda como el socio del despacho Ático Jurídico y el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales reconocen que las modificaciones se traducirán en una subida de impuestos en muchos casos. Un alza que se enmarca en los objetivos del Gobierno de recaudar entre 2021 y 2022 cerca de 9.000 millones de euros adicionales a través de la creación de nuevas figuras tributarias (‘tasa Google’) o la subida de otras ya creadas (el IVA de las bebidas azucaradas, Sociedades y previsiblemente el IRPF a las rentas altas). Un ejemplo evidente es en el Impuesto sobre Patrimonio.

En este caso los contribuyentes deben declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. Pero la aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor: el de referencia de Catastro”. Y añade que “este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo”.

En esa línea, Luis del Almo cree que “los más perjudicados serán los que tengan inmuebles muy antiguos, cuyo valor catastral será seguramente muy bajo respecto al valor de referencia”. En este caso, insiste el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, “incluso pueden verse discriminados”.

Novedades

La nueva normativa dejará al contribuyente en una situación mucho más incómoda que hasta ahora. Y es que ese valor de referencia oficial aprobado por el Catastro se presume cierto, salvo prueba de lo contrario. 

Una vez que entre en vigor, el contribuyente será el encargado de demostrar que el inmueble tiene un valor de mercado inferior al que dice el Catastro. Supone, por tanto, un traspaso de la carga de la prueba, ya que ahora será el contribuyente el que deba probar cuál es el valor real de un inmueble.

Dicha prueba podrá consistir en;

  • En la aportación de un acta notarial para acreditar el estado real del inmueble.
  • También podrá aportarse un informe pericial, que demuestre que el valor de referencia no se corresponde, con el valor real del inmueble.

En definitiva, estamos ante medios de prueba que tendrán un coste para el contribuyente. 

El presidente de Gestha insiste en que, en caso de que haya discrepancias entre contribuyente-Administración o exista un error, “la única alternativa que va a tener el contribuyente será el recurso”.

Sin olvidar que siempre está la tasación pericial contradictoria para reclamar lo que marcan las autonomías, aunque esto supone un coste para el contribuyente.

También recomienda crear un cauce sencillo para que los contribuyentes puedan, de forma individual, puedan reclamar el valor de referencia de un inmueble sin que exista una operación inmobiliaria de por medio.

Hacienda explica que este nuevo uso del valor de referencia “cuenta con el apoyo de las Comunidades Autónomas de forma unánime y la norma que se presenta es fruto del consenso alcanzado en el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, órgano interadministrativo en el que estás representadas las CCAA, junto con el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria”.

Todo apunta a que su implantación será rápida. El Ejecutivo insiste en que todas las autonomías “han manifestado su voluntad de suscribir, de forma inminente, convenios de colaboración con el Estado para la coordinación de actuaciones relativas al valor de referencia”.

Fuentes de Hacienda explican que el Proyecto se hará público de forma inminente. Además, será necesario el desarrollo de un reglamento donde se especifique cómo se va a establecer el valor de referencia, qué tipo de factores de evaluación se incluirán y si se facilitará que el contribuyente recurra.

El Gobierno no descarta que la entrada en vigor definitiva de la normativa,  pueda tardar meses. Los expertos, creen que podría estar operativa durante el primer trimestre de 2021.

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