El Catastro: La valoración catastral, principales preguntas

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¿Qué es el valor catastral y cómo se determina?

El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble. Resulta de la aplicación de los criterios de valoración catastral recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.

Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:

  • La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
  • El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata o honorarios profesionales. Además de tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria. Y, en suma, el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
  • Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción. O los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
  • Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. A tal efecto, mediante orden ministerial se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la ponencia. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

¿Qué es un procedimiento de valoración catastral colectiva de carácter general?

Es el procedimiento administrativo mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los bienes inmuebles. Todos los bienes ya sean urbanos o bienes inmuebles rústicos con construcciones de un municipio. Su finalidad es adecuarlos a los valores de mercado y concordar sus características físicas y jurídicas con la realidad.

Este procedimiento, que en la actualidad se desarrolla previa manifestación del interés en su realización por parte del Ayuntamiento correspondiente, se inicia con la aprobación por el Director General del Catastro de una Ponencia de valores. La ponencia de valores es el documento administrativo que, en base a los criterios marco de coordinación de valores aprobados por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, contiene los criterios, módulos de valoración catastral, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para asignar un valor catastral individualizado a los bienes inmuebles dentro del ámbito municipal.

En todo caso, el Ayuntamiento correspondiente emite informe previo a la aprobación de la Ponencia. Tanto en lo que se refiere a la delimitación de suelo como al propio contenido de la misma.

¿Cómo se conoce el nuevo valor catastral del inmueble tras un procedimiento de valoración catastral colectiva?

Los valores catastrales resultantes de los procedimientos de valoración catastral colectiva se notifican individualmente. Bien por comparecencia electrónica o presencial, bien por notificación personal y directa por medios no electrónicos (notificación postal), o bien por comparecencia presencial tras edicto.

La notificación está integrada por el acuerdo de valoración, la relación de inmuebles objeto de notificación (dado que en ella pueden reunirse varios inmuebles), las características de cada uno de ellos y la explicación de los diferentes datos que se reflejan en la notificación.

¿En qué consiste la notificación mediante comparecencia en la Sede Electrónica del Catastro (SEC)?

La Dirección General del Catastro ha habilitado en su Sede Electrónica (SEC) un servicio que permite a los ciudadanos obtener las notificaciones derivadas de los procedimientos de valoración catastral colectiva, con todas las garantías y plena seguridad jurídica.

El acceso al servicio únicamente requiere que el destinatario de la notificación se identifique en la SEC por cualquiera de los siguientes medios:

  • A través de su firma con certificado electrónico reconocido.
  • Haciendo uso de una clave concertada, compuesta por la clave de acceso facilitada en la carta previa que remite el Catastro y un dato adicional, conocido por ambas partes (Catastro y destinatario).

Para realizar esta comparecencia se pueden utilizar medios electrónicos propios. Medios omo un ordenador personal con acceso a Internet, o ajenos, proporcionados de forma gratuita en los siguientes lugares:

  • En cualquier Gerencia del Catastro, con independencia del municipio en que esté ubicado el inmueble objeto de notificación.
  • Por el Ayuntamiento del término municipal en que se sitúe el inmueble objeto de notificación, así como en la Oficina de Atención al Ciudadano, si se hubiese procedido a su apertura en este periodo.
  • En cualquier Punto de Información Catastral ubicado en una Administración Pública.

Esta modalidad de notificación solo puede practicarse durante un plazo determinado, del que se informa en la carta previa que remite el Catastro y no tiene coste adicional para el ciudadano ni supone vinculación alguna para ser notificado del mismo modo en futuros procedimientos o actuaciones ante el Catastro.

¿Existen otras modalidades de notificación?

Además de la notificación mediante comparecencia electrónica en la SEC la notificación del valor catastral individualizado puede efectuarse, tras el anuncio de inicio del trámite de notificación en el boletín oficial correspondiente, mediante alguna de las siguientes modalidades:

  • Comparecencia presencial, que consiste en la obtención de la notificación del nuevo valor catastral por el interesado, identificado mediante su NIF/NIE, o su representante, que acreditará la representación por cualquier medio válido en derecho, acudiendo para ello a los siguientes lugares habilitados:
  1. Cualquier Gerencia del Catastro, aunque el bien inmueble no esté situado en su ámbito.
  2. El Ayuntamiento del término municipal en que se ubica el inmueble.
  3. Las Oficinas de Atención al Ciudadano que se habiliten en el término municipal en que se ubica el inmueble.
  • Notificación postal en el domicilio fiscal del interesado, que se realiza cuando no se ha producido la notificación en el plazo determinado por comparecencia electrónica o presencial.
  • Comparecencia presencial tras edicto, cuando no ha sido posible realizar la notificación al interesado o a su representante por causas no imputables a la Administración, y una vez intentado por dos veces (una sola si costa como desconocido), se publica un anuncio en el Boletín Oficial correspondiente, en el que se indica lugar y plazo de exposición pública de la relación de titulares con notificaciones pendientes. Esta exposición se realiza en los lugares destinados al efecto en el Ayuntamiento y en la Gerencia. En caso de que no se produzca esta comparecencia en el plazo de 10 días la notificación se entiende producida desde el día siguiente al del vencimiento del plazo señalado para comparecer.

¿Cómo se puede obtener más información sobre el nuevo valor catastral asignado al inmueble?

  • La Dirección General del Catastro dispone de un servicio de información telefónica, prestado a través de la Línea Directa del Catastro (902.37.36.35), que opera de lunes a viernes, ininterrumpidamente, de 9 a 19 horas, excepto festivos de ámbito nacional.
  • A través de este servicio los ciudadanos pueden obtener información sobre datos catastrales contenidos en las notificaciones emitidas en las revisiones catastrales.
  • Además, la Dirección General del Catastro, en colaboración con el Ayuntamiento del municipio en que se ha realizado la revisión catastral, habilita una oficina de atención al público a la que pueden dirigirse los ciudadanos para obtener información sobre el proceso de revisión

¿Puedo interponer algún recurso contra la notificación que he recibido? ¿En qué plazo?

En el plazo de 1 mes, contado a partir del día siguiente al de la recepción de la notificación o al de la finalización del plazo de 10 días para comparecer en el caso de notificación por edicto, puede interponer contra el acuerdo, de modo diferenciado para cada uno de los inmuebles objeto de notificación:

  • Reclamación económico – administrativa ante el TEAR o el TEAC (según corresponda por la cuantía del valor catastral del inmueble reclamado). Esta reclamación ha de dirigirse al TEAR, pero se debe presentar ante el Catastro.
  • Con carácter potestativo y previo a dicha reclamación, se puede presentar recurso de reposición dirigido a la Gerencia del Catastro correspondiente.

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