Cláusulas abusivas hipotecarias, ¿Cómo reclamarlas?

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Las entidades financieras utilizan en numerosas ocasiones las cláusulas abusivas con el objetivo de adquirir grandes beneficios, aunque ello conlleve un posible incumplimiento de la Ley, así como engañar a sus clientes. Cláusulas potencialmente abusivas como:

  • Cláusulas sobre gastos hipotecarios
  • Cláusula suelo
  • Índice IRPH en hipotecas
  • Cláusulas de intereses moratorios

Consecuencias de las cláusulas abusivas

Las cláusulas abusivas son aquellas condiciones que una de las partes impone en el contrato con la aprobación del hipotecado y que se interponen a la buena fe. Estas cláusulas pueden provocar graves prejuicios en las obligaciones y derechos de las partes implicadas.

Hay que destacar que los préstamos hipotecarios no son considerados acuerdos equitativos, ya que en ellos se imponen unos requisitos que el hipotecado debe aceptar para poder obtener el préstamo. Si no los acepta, no lo recibirá.

Estas condiciones tienen grandes efectos negativos en los clientes, los cuales deben abonar elevadas cuantías económicas, entrando en varios casos en deudas interminables. En suma, en determinados casos, las entidades financieras no informan a sus clientes de todas las condiciones del acuerdo, ocultándoles estas cláusulas abusivas.

Dentro de los préstamos hipotecarios, hay un elevado número de cláusulas abusivas que son comunes en cada uno de ellos. Para poder oponerse a estas cláusulas, tras haberse suscrito el préstamo hipotecario y se haya obtenido el documento correspondiente, se abrirá un período de 10 días para reclamar.

En numerosos supuestos, estas cláusulas son consideradas abusivas por los tribunales, por ello solo habría que determinar cuál es el daño ocasionado. El informe será rectificado por un Perito Economista, que detallará toda la información acerca de los daños, así como el cálculo de préstamos.

Puntos clave de un préstamo hipotecario

Previamente a determinar las cláusulas abusivas, hay que conocer los puntos que componen el préstamo hipotecario:

  1. Constitución. Esta parte incluye las responsabilidades de las partes implicadas. Tras ser constituida, debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad
  2. Ejecución. Está compuesto por las cláusulas relacionadas con el procedimiento judicial o extrajudicial de ejecución.
  3. Amortización anticipada. Requisitos si el préstamo es devuelto previamente al periodo correspondiente.
  4. Más responsabilidades del deudor:
    – Tasación del inmueble
    – Inscripción de la escritura de préstamo hipotecario
    – Gastos de cancelación de la hipoteca
    – Gastos de conservación del bien
    – Gastos en caso de impago
    – Seguros (para protección del inmueble, de vida del deudor)
  5. Capital. Cantidad de dinero aportada
  6. Comisiones. Estas pueden ser:
    – De estudio
    – De apertura
    – Por subrogación
    – Por modificación de condiciones
    – Por reclamación de posiciones deudoras
    – Por amortización anticipada
    – Compensación por desistimiento
    – Por riesgo de tipo de interés
    – Intereses de demora
  7. Plazo. Periodo de devolución del préstamo
  8. Interés. Es el porcentaje que adquiere el banco por aportar el capital y puede ser de dos tipos: variable o fijo.

Clasificación de las cláusulas abusivas más comunes

Antes de analizar cada una de las cláusulas abusivas, cabe destacar que la mayoría de ellas han sido declaradas por diversas sentencias como cláusulas nulas.

Cláusula suelo

Esta cláusula abusiva y completamente reclamable abandona la reducción de los tipos de interés, ya que existe un bajo porcentaje suelo en el que no puede incluirse el interés.

TAE

Esta tasa anual equivalente está vinculada a un interés concreto. Dentro del cálculo, inciden el tipo de interés, el periodo y la comisión de apertura. En el caso de que exista una fluctuación de la TAE, se puede estar realizando un abuso, un hecho que requerirá de un Perito Economista que lleve a cabo el cálculo y la comparación con lo que se esté aplicando.

Seguros

El banco no puede imponer a sus clientes contratar seguros de insolvencia, invalidez, desempleo o de vida, ya que recurriría a una acción ilegal. Sin embargo, sí es legal exigir al suscriptor de la hipoteca que posea uno de estos seguros, que lo podrá contratar con la entidad que desee.

Respecto a los seguros de daños, estos estarán vinculados al inmueble.

Años de 360 días en lugar de 365

Las entidades financieras obtienen más dinero al considerar años de 360 días y no de 365 días.

Intereses de demora abusivos

Los intereses de demora tienen como coste máximo el tripe del interés legal de dinero. Sin embargo, en varios préstamos hipotecarios se supera este límite, lo que supone que la cifra no pagada y los intereses se sitúen en cifras muy elevadas para el hipotecado.

Comisiones, tasas y costas

Dentro de esta cláusula abusiva, encontramos varios aspectos claves:

  • Comisión de estudio y apertura. Esta cláusula son abusivas ya que son de adhesión, por lo que si no se aceptan, no se ofrecerá el préstamo. En suma, en caso de ser clientes frecuentes, los bancos ya son conocedores de toda la información financiera de estos.
  • Costas judiciales. El juez los imponte sin opción a que el banco pueda intervenir al respecto.
  • Servicios. La entidad financiera no puede imponer al hipotecado que adquiera alguna tarjera, seguro o cualquier otro servicio por medio del banco, ya que esto es ilegal.
  • Comisión de compensación por riesgo de interés. Esta cláusula se cobra solamente si la cancelación causa pérdidas económicas para el banco.
  • Comisiones de estudio y apertura. Estas comisiones no admiten negociación, sino que son impuestas. En suma, su relevancia es nula, teniendo en cuenta que la entidad bancaria es conocedora de nuestro crédito.
  • Tasación. Costes relativos a la tasación de la vivienda. El hipotecado contratará a la persona que considere sin que esta pueda ser impuesta.
  • Comisión de cancelación o amortización. Se abona a la entidad financiera por los trámites administrativos, recompensándose el beneficio cesante, al no abonar los intereses por la cantidad económica pendiente correspondiente al préstamo.

Vencimiento

En el caso de que el deudor incumpla sus responsabilidades de pago, el acreedor tiene la opción de vencer el préstamo con anticipación. Esta cláusula es abusiva y nula, ya que se aplica por falta de cobro de una simple cuota.

Capitalización de intereses

Al haberse vencido los intereses sin haber sido cobrados, estos se añaden al capital total del préstamo, un hecho que es ilegal, debido a que el capital es un término muy diferente al de los intereses de demora pendientes.

Fuero

Se puede reclamar la renuncia a los tribunales de nuestro municipio.

Liquidación unilateral de la deuda impagada

La entidad financiera tiene la opción de presentar la liquidación de su cuantía económica con el objetivo de comenzar el proceso de ejecución hipotecaria.

IRPH

Esta cláusula puede ser ilegal, ya que este índice puede superar en gran medida al del Euríbor y en algunos casos, los bancos pueden manipularlo.

Redondeo al alza

Incluir cláusulas dentro de los préstamos hipotecarios con las que la entidad bancaria realiza un redondeo por lo alto para calcular los intereses.

Analizar el préstamo hipotecario en busca de usos abusivos

Para determinar cuáles son las cláusulas abusivas en un préstamo, es recomendable que un perito analice, sobre todo, tres partes fundamentales del contrato de hipoteca.

Condiciones financieras abusivas

Estas cláusulas están relacionadas con las cifras dentro del contrato que incluyen:

  • La cantidad económica del préstamo hipotecario
  • Periodo de devolución
  • Plazo de cobro
  • Plazos de amortización de intereses

Si queremos encontrar las cláusulas abusivas de las entidades bancarias, hay que prestar atención a los siguientes casos:

  • Si se redondea a lo alto. Esta cláusula señala que el interés nominal de diferencia junto al margen acordado que será abonado por el hipotecado, siempre será redondeado por lo alto del múltiplo más próximo (0,25, 0,50, 1…)
  • Si hay cláusula de vencimiento anticipado. El banco correspondiente puede dar por vencido al préstamo previamente al plazo acordado con opción a reclamar el dinero de lo pactado.
  • Si hay cláusula 365/360. Esta obliga a cobrar 5 días más de intereses al banco.
  • Si hay suelo. El tipo de interés variable acordado se encuentra limitado por la cláusula suelo. En esta cláusula, se indica que nunca puede situarse por debajo de un % anual.
  • Si hay intereses de demora. Si se sitúan a menos de 2 puntos por encima del interés del tipo de referencia junto al margen acordado, no se considerará abusiva. En suma, no podrá superar el triple del interés legal de la cuantía.

Condiciones no financieras abusivas

Son aquellas cláusulas que no están relacionadas con cuantías económicas o números. En general, se refieren a las garantías de devolución cuando se produzca un incumplimiento.

  1. Emitir el préstamo hipotecario. Esta cláusula abusiva permite al banco ceder el préstamo a un tercero sin avisar previamente al hipotecado.
  2. Prohibición de alquilar el inmueble. Impedir al hipotecado que pueda arrendar la vivienda, enajenar o gravar sin contar con la aprobación del banco.
  3. Oponerse al examen de la escritura. Esta es otra cláusula abusiva ilegal consiste en imponer al hipotecado a firmar el acuerdo sin opción a analizar la escritura.

Avisos notariales

Estas cláusulas están relacionadas con la transparencia en los requisitos económicos o financieros dentro de las contrataciones y préstamos hipotecarios.

Proceso de reclamación de cláusulas abusivas

La aplicación de cláusulas abusivas es una acción muy recurrente por los bancos, por ello, es importante revisar, si se cuenta con una hipoteca activa, si esta posee alguna cláusula abusiva. Condiciones que pueden provocar que el hipotecado tenga que abonar todos los costes de formalización del préstamo hipotecario.

Para reclamar estas cláusulas, se debe seguir los siguientes pasos:

  • Encontrar la escritura y la documentación necesaria para la acreditación de los costes asociados como los de registro, tasación o notaría.
  • Peritación económica. Contratar a un perito que lleve a cabo el cálculo del daño causado. Este perito o Peritos Economistas son personas cualificadas que pueden detectar las cláusulas abusivas del contrato, tales como IRPH, cláusulas suelos o costes no imputables al suscriptor de la hipoteca.
  • Vía judicial. Si la entidad financiera se opone a realizar la devolución de la cuantía estudiada por el perito, existe la opción de presentar una demanda judicial. Dentro de esta, hay que pedir la nulidad de la cláusula por ser abusiva y la devolución de los costes aportados como efecto de ello. Por lo que, habrá que presentar resguardos de ellos.

Modificaciones legislativas en las cláusulas abusivas

En los últimos años, se han presentado numerosas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que han modificado el contexto nacional:

2013 – Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Esta sentencia modificó los términos de la Ley Hipotecaria (1/2013), que ofrecen la opción al ejecutado de alegar la oposición por diversas razones:

  • Que el título posea cláusulas abusivas
  • Una cláusula de contrato con carácter abusivo sirve como motivo de oposición

2014 – Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Los suscriptores a hipotecas que hayan presentado demandas judiciales en contra de sus correspondientes entidades financieras por aplicar cláusulas abusivas no se les podrán desahuciar.

2015 – Tribunal Supremo.

Dictamina que la cláusula con la que se obliga al hipotecado a acarrear los costes, comisiones o tributos frutos del préstamo hipotecario se considerará abusiva. El resultado puede alcanzar los miles de euros por hipotecado.

2016 – Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El juez nacional está obligado a estudiar las cláusulas abusivas pertenecientes a un préstamo hipotecario

2016 – Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Retroactividad completa con la devolución de la cuantía obtenida por la entidad financiera como consecuencia de la cláusula suelo.

Proceso de reclamación de costes indebidos

En varias de las sentencias expuestas, se dictaminaba que algunas cláusulas abusivas se consideraban como tal por obligar al hipotecado a abonar todos los costes al completo del préstamo hipotecario.

Para reclamar, hay que seguir los pasos previamente expuestos. El proceso de reclamación se puede realizar sin acudir a un perito, pero los cálculos deben estar realizados minuciosamente para obtener la aprobación de la vía judicial.

De los costes del préstamo para la formalización de este, se pueden reclamar los siguientes:

  • Costes de notaría y registro. La responsabilidad del cobro pertenece al que solicita el servicio. Y el prestamista es el que posee el interés en la inscripción y documentación perteneciente a la escritura de la hipoteca. Por lo cual, sería la entidad financiera la responsable de estos costes.
  • Impuesto de actos jurídicos documentados. El sujeto o entidad receptora del bien o derecho, en este caso, el banco es quién debe encargarse de este impuesto.

Desde que el préstamo hipotecario es vigente, se abre un periodo de reclamación de 4 años.

¿En qué consiste el informe pericial?

Existe la opción de reclamación a las entidades bancarias por motivo de costes hipotecarios o cláusulas abusivas. Para llevar a cabo la reclamación, se recomienda poseer un informe pericial sobre los costes, por ejemplo, de inscripción o de constitución de hipoteca.

Este informe pericial es el resultado de un análisis exhaustivo de las posibles abusos cometidos por la entidad como contratación de seguros irregular, compensación de deudas, comisiones improcedentes o cláusulas abusivas.

Si en la reclamación se confirma la existencia de cláusulas abusivas, es recomendable volver a calcular los gastos y la indemnización reclamada, así como la nulidad de la cláusula.

Finalidades del informe pericial

El informe pericial resulta especialmente útil en los siguientes casos:

  • Volver a negociar los requisitos contractuales con la entidad financiera
  • Obtener rebajas de la cuota
  • Reclamar las cuantías económicas cobradas injustamente por la vía ordinaria de la entidad bancaria
  • Reclamar las cuantías económicas expuestas por la vía judicial.

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Álvaro Conde Alonso

Álvaro Conde Alonso
Economista Liberal
CEO Digital

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