Principales cláusulas abusivas (y nulas). Las cláusulas que no se deben incluir en un contrato de arrendamiento

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Los artículos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reserva para los arrendamientos de vivienda son imperativos (de obligada observación por las partes), entendiendo como nulas y, por tanto por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario la normativa de aplicación.

Es por ello por lo que hay que extremar el cuidado en la redacción de los contratos de alquiler, ya que no nos sirve cualquiera que nos entreguen como “modelo” ya que, de plantearse un litigio con la finalidad de declarar la nulidad de una o varias cláusulas, lo cierto es que es previsible un resultado favorable al arrendatario.

Por el lado del arrendatario, también es conveniente revisar con carácter previo a la firma del contrato de arrendamiento todas aquellas cláusulas que puedan resultar nulas ya que, una vez en vigor el contrato, será demasiado costoso en tiempo y también económicamente demandar al arrendador para que se declare la nulidad parcial del contrato.

A continuación, os presentamos una serie de cláusulas abusivas que son las que con mayor frecuencia incorporan los arrendadores en los contratos de alquiler a pesar de no ser legales por ser nulas. 

Desistimiento del derecho a la prórroga legal del Arrendatario

La duración del contrato se pactará libremente por ambas partes si bien, en el caso de que el inmueble vaya a ser usado como vivienda permanente, es importante exigir que el contrato sea de más de un año de duración y no permitir contratos de temporada.

Ahora bien, si la duración es inferior, se puede prorrogar por ley hasta alcanzar los cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica). Esta extensión es un derecho para el arrendatario y una obligación para el arrendador.

Con frecuencia los arrendadores pretenden que el contrato quede extinguido una vez transcurrida la primera anualidad, incluyendo en los contratos cláusulas que niegan el derecho a esta prórroga. Debemos tener claro que una cláusula que recoja que el arrendatario debe dejar el alquiler en un periodo anterior a los cinco años o siete años (dependiendo de quién sea el arrendador) será nula.

Según la última reforma de la LAU operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, tras el transcurso de los 5 o 7 años de prórroga forzosa para el arrendador, existe la posibilidad de una nueva prórroga del contrato de hasta tres años más, siendo en este caso una prórroga voluntaria para el arrendador. Ésta prórroga será una prórroga tácita, y se dará siempre y cuando el arrendador no haya preavisado con cuatro meses antes de la finalización del contrato a su inquilino, o con dos meses de preaviso para el caso de que sea el inquilino quien no quiera continuar con el arrendamiento.

 Firmar contrato de Alquiler de temporada

Para burlar la legislación en lo referente al derecho a prórroga del arrendatario, algunos propietarios recurren a ofrecer alquileres de vivienda de temporada en los que la duración no está definida por ley.

Para que un alquiler sea considerado de temporada tiene que haber una causa que justifique esa temporalidad, como el trabajo o los estudios, y el inquilino debe contar con otro domicilio permanente distinto del que es objeto de contrato.

Si el inmueble se va a usar como vivienda permanente, con duración igual ó superior a un año y prórrogas estipuladas del mismo, el contrato tendrá la consideración de arrendamiento de vivienda habitual aunque en el contrato se haya expresado lo contrario.

 Indemnización por Desistimiento 

Según estipula el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el caso de vivienda habitual, el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato de arrendamiento por iniciativa propia una vez transcurridos seis meses tras la firma del contrato. Este derecho le asiste sea cual fuere el plazo inicial por el que se pactó, incluso si lo fue por 5 o 7 años. La única obligación que tiene el arrendatario para ejercer este derecho es  la de comunicárselo al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

La LAU contempla, eso sí, la posibilidad de que ambas partes puedan pactar en el contrato el pago de una indemnización en caso de desistimiento. Si se diera este supuesto, el arrendatario estará obligado a indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que restase por cumplir, o con la parte proporcional de la anualidad vigente.

Por tanto, será nula toda cláusula que impida al arrendatario ejercer el derecho de desistimiento una vez transcurridos seis meses desde el inicio del contrato y, por otro lado, el arrendador tendrá derecho a percibir una indemnización en caso de desistimiento, siempre y cuando quede reflejado en el contrato, y por el importe establecido legalmente de un mes de la renta vigente por cada año que reste por cumplir,  siendo nula cualquier cláusula que prevea una indemnización mayor que la referida.

Por otro lado, en el caso de que el inquilino se marche antes de cumplirse los primeros 6 meses del contrato, el inquilino estará obligado de los meses de renta que falten hasta cumplir los primeros seis meses.

 Actualización de renta 

La renta será actualizada cada año de vigencia del contrato de acuerdo a los pactos a los que lleguen las partes, debiéndose fijar un índice de referencia o metodología de cálculo, no pudiendo ser actualizada en ningún momento en períodos de tiempo más cortos.

La elevación de la renta no podrá ser, en ningún caso, superior a la que resultare aplicándole el índice de precios al consumo y, si no se ha reflejado un pacto expreso, la renta no podrá ser actualizada durante los 5 o 7 años de vigencia del contrato.

Tampoco será válido el pacto por el cual el arrendador se otorgue la licencia de poder elevar la renta en estos 5 o 7 años como consecuencia de la realización de obras de mejora en la vivienda.

 Importe Máximo de Garantía. Fianza y Garantía Adicional.

El importe de la renta es estipulado libremente por ambas partes, y la periodicidad del pago será normalmente mensual, aunque puede llegarse a otro acuerdo.

Sin embargo, la LAU si deja claramente establecido que el pago habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.

La LAU en su artículo 17.2 estipula explícitamente que “en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”. Esta mensualidad sería el mes de fianza. Toda cláusula en contrario sería nula.

Entonces, ¿no se puede exigir más de un mes de fianza al inquilino?

La respuesta es que, según la LAU, la cantidad de la fianza equivale a una mensualidad de la renta en el caso de arrendamiento de vivienda habitual (dos meses en el arrendamiento para uso distinto al de vivienda). Sin embargo, sí se puede exigir la entrega de una garantía adicional al margen de la mensualidad de fianza.

Según la LAU, “en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.

Por lo tanto, aunque sólo se podrá exigir al inquilino un mes de fianza obligatoria, si a este mes le sumamos las dos mensualidades que se pueden pedir como garantía adicional, el importe máximo de garantía podrá ser de tres meses.

Transferencia de responsabilidad al arrendatario respecto a los gastos de conservación de la vivienda.

El art. 21 LAU regula la obligación del arrendador de efectuar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, sin derecho a elevar la renta por ello.

El arrendatario tan solo debe hacerse cargo de aquellas pequeñas reparaciones que deriven del desgaste propio del uso diario por el mal usocomo por ejemplo la rotura de un cristal.

Todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corren a cargo del arrendador. Así, el arrendador  debe hacerse cargo de gastos como son la conservación del techo, los suelos y las paredes de la casa o el mantenimiento de las instalaciones eléctricas, también de las averías en los electrodomésticos, excepto si se trata de problemas menores (como un cambio de filtros, por ejemplo).

Por lo tanto, será nula la cláusula que pretenda que sea el arrendatario el que haga frente a los gastos de conservación con la única excepción de los deterioros imputables al propio arrendatario.

Gastos de inmobiliaria

Solamente para el caso de que el arrendador sea persona física, se permite que se acuerde que sea el arrendatario quien corra con los gastos de intermediación de la inmobiliaria que haya intervenido para el alquiler de la vivienda.

Resulta nulo, por tanto, la cláusula que obligue al arrendatario a correr con dichos gastos, si el arrendador es una persona jurídica.

 Entrada del arrendador en la vivienda 

La vivienda alquilada, aunque sea propiedad del arrendador, constituye el domicilio del arrendatario y, como domicilio es inviolable y no puede accederse a él sin el consentimiento del titular, tal y como establece el artículo 18.2 de la Constitución.

Por tanto, aunque en el contrato de alquiler se indique que, por determinadas razones (como por ejemplo para inspeccionar que la vivienda se encuentra en las debidas condiciones, o para hacer determinadas obras), el arrendador puede entrar en la vivienda alquilada, dicha cláusula es nula.

Dicho de otro modo, como regla general, el arrendador sólo podrá entrar en la vivienda con el consentimiento del arrendatario. Sólo en algunos casos excepcionales como, por ejemplo, que el inquilino haya cometido una falta muy grave, puede contemplarse el derecho del propietario a entrar en la vivienda.

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Colaborador:

 

 

 

Ignacio Morales.
Economista –ICADE

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