Tras más de un año bloqueado el proyecto de La nueva Ley de Vivienda 12/2023 con las elecciones cerca, el gobierno ha decidido acelerar su aprobación haciendolo pasar por el pasar por el Congreso y el Senado.
Veamos como los abogados expertos del despacho Cuatrecasas exponen los aspectos clave contenidos en la norma.
Contenido
Limites al precio de los alquileres de viviendas
Eliminación del IPC como índice de referencia y actualización de las rentas
Una vez eliminado este Índice de referencia la actualización de las rentas no podrá superar el 2% en 2022, el 3% en 2023 y en 2024 los grandes tenedores ( propietarios de mas de 10 inmuebles residenciales) tampoco podrán superar el 3% de incremento.
Así mismo durante 2024 se calculará en nuevo Índice de referencia, diferente al IPC, que evite incrementos desproporcionados de las rentas en el futuro.
Zonas de mercado residencial tensionado: clave para los limites al precio del alquiler
El Proyecto de Ley obligará a las Administraciones competentes en materia de vivienda a analizar y declara “zonas de mercado residencial tensionado” cuando en elas se cumplan estas condiciones:
– Que el coste coste de la hipoteca o del alquiler de las familias no supere el 30% de sus ingresos medios.
– Que haya habido un aumento en esa zona de al menos 3 puntos sobre el IPC en el precio de compra o de alquiler.
Dándose estas condiciones es competencia de las CCAA y Ayuntamientos asignar expresamente a una zona la condición de zona de mercado residencial tensionado.
Declaración de zona tensionada : Implicaciones
Esta circunstancia supondra que:
–Si se firman nuevos contratos las consecuencias en el precio del alquiler dependerán de si el arrendador es un gran tenedor o es un pequeño propietario.
En el caso de pequeños propietarios la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo que se hubieran hecho obras de mejoras de accesibilidad o de ahorro energético en los 2 años anteriores. Esto permitiria un incremento de la renta por alquiler de no mas del 10% .
Para el gran tenedor y en zonas de mercado tensionado se aplicarían las limitaciones en las rentas de alquiler que marque el nuevo Indice de Referencia del que hablamos anteriormente.
-Se dan cambios en la normativa sobre prorrogas de los contratos. El inquilino podrá solicitar una prorroga extraordinaria de 3 años con las mismas condiciones del anterior contrato. La excepción estaría en caso de pacto entre ambas partes, necesidad de ocupación del propietario de su propia vivienda como vivienda habitual o en caso de nuevo contrato.
Beneficios en el IRPF
Las reducciones en el IRPF se aplicarán a los tenedores que no se considere según la normativa que desarrollan una actividad económica de arrendamiento.
Según la nueva norma los beneficios posibles serían:
– Reducción general del 50%.
– Reducción del 60%: Cuando se han realizado obras de rehabilitación del inmueble en los últimos 2 años.
– Reducción del 70%: Se beneficiara de esta reducción el propietario que alquila por primera vez, si alquila a jovenes entre 18 y 35 años o en el cso de alquiler a la administración, entidades sin animo de lucro o sea integrante de planes de ayuda al alquiler o alojamiento de personas vulnerables.
– Reducción del 90%: Si se da una rebaja en la renta de alquiler de un 5% en un nuevo contrato en una zona de mercado residencial zona tensionado.
Gastos de formalización del contrato y de gestión inmobiliaria
Los gastos de formalización del contrato y de gestión inmobiliaria serán a cargo del arrendador.
Recargos en el IBI de viviendas desocupadas
En principio se establece un recargo del 50% para viviendas desocupadas , es decir que lleven más de 2 años desocupadas que es el tiempo que define esta condición.
Este recargo se incrementaría en un 100% si la desocupación supera los 3 años.
El recargo en el caso de tenedores de dos o más viviendas desocupadas sería de entre el 100% y el 150%
La declaración de desocupación de un inmueble requerirá de un procedimiento administrativo con audiencia del contribuyente.
Medidas relativas al régimen de la vivienda protegida
-La calificación de suelo para vivienda protegida no podrá modificarse salvo en casos extremadamente excepcionales justificados urbanisticamente
– Se establece que la legislación urbanística o de ordenación territorial deberá establecer el porcentaje que deberá destinarse a vivienda protegida en alquiler, que no podrá ser inferior al 50%, salvo en casos excepcionales.
– Se establece una reserva de hasta una 40% de suelo rural de nueva urbanización para vivienda protegida y se reservará un 20 % de suelo urbanizado con previsión de reforma o renovación .
-Las viviendas previstas en suelo cuyo destino es tal no podrán descalificarse, estando protegidas permanentemente. Su calificación no será en ningún caso para menos de 30 años , salvo que así lo impidiesen las posibles reglamentaciones autonómicas o municipales que tendrán caracter prevalente.
-La normativa también afecta a los Parque públicos de vivienda. Estos no podrán enajenarse, ni sus bienes, más que a otras administraciones o entidades sin ánimo de lucro y con fines sociales.
Se tiene previsto además la creación de un inventario de parque público de vivienda actulizado y una memoria de acciones adoptadas par su refuerzo y eficacia.
-Aparece la figura de la vivienda asequible incentivada. Se trata de vivienda privada a la que la administración otorga beneficios de diferente tipo a cambio de ser destinadas a alquiler a precios reducidos para personas con vulnerabilidad económica .
-En zonas rurales con perdidas de población la vivienda asequible incentivada podrá formar parte de estrategias de dinamización social o económica o de creación de empleo
Cambios en los desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles
La Ley de la vivienda afecta directamente a los procedimientos de desahucios, ejecución hipotecaria y subasta de inmuebles
Desahucio. Procedimientos
-Las Administraciones públicas desarrollarán un procedimiento de conciliación entre las dos partes que será requisito imprescindible para admitir una demanda de desahucio en los casos de propietario gran tenedor, vulnerabilidad económica del inquilino y que el inmueble sea vivienda habitual.
-No será necesario el consentimiento de los interesados para trasladar la fecha y la resolución para la comprobación de la situación de vulnerabilidad de los ocupantes de la vivienda.
–El demandante del desahucio estará obligado a declara si el inmueble es vivienda habitual del inquilino y si es gran tenedor mediante certificado del Registro de la Propiedad
También deberá declarar, en el caso de ser gran tenedor, si el ocupante soporta una situación de vulnerabilidad económica.
-En la actualidad se protege la vulnerabilidad por impago de la renta o expiracion del plazo . La nueva normativa amplia el sentido de la vulnerabilidad a casos de pretendido desahucio para recuperación de una finca cedida en precario por el dueño , usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca,
– Se amplía el concepto de persona vulnerable, aumentando los criterios de renta y se permiten que el juez tenga en cuenta situaciones personales para establecer esta condición.
– Se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas (frente a los plazos de 1 y 3 meses actuales).
– Se permite al tribunal la eventual suspensión del procedimiento de desahucio frente a la suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia que se da en la actualidad.
Ejecución hipotecaria
La protección al ocupante en los desahucios se extiende también a los casos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual.
-Se obliga al ejecutante a declarar si el inmueble es vivienda habitual del inquilino y si él es gran tenedor mediante certificado del Registro de la Propiedad.
También deberá declarar, en el caso de ser gran tenedor, si el ocupante soporta una situación de vulnerabilidad económica
-Las Administraciones públicas desarrollarán un procedimiento de conciliación entre las dos partes que será requisito imprescindible para admitir una demanda de ejecución hipotecaria de una vivienda, en los casos de propietario gran tenedor, vulnerabilidad económica del inquilino y que el inmueble sea vivienda habitual.
Subasta de inmuebles
-Se extiende la protección del ocupante de la vivienda en los casos de subasta del bien inmueble cuando hay situaciones de vulnerabilidad, siempre que el propietario sea una empresa o un gran tenedor de vivienda y el inmueble sea la vivienda habitual del ocupante.
– Deberá acreditarse por el ejecutante, si no se hubiera hecho con anterioridad en el procedimiento, si el ocupante se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
– Nunca podrá iniciarse la vía de apremio si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica sino se acredita que el ejecutante se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
Noticias de interés
Coapi: Comunicado de los API sobre la ley de la vivienda del 28/04/2023
