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A continuación exponemos la entrevista realizada a Ana Moreno, Presidenta del Consejo API de Andalucía, donde expresa su opinión sobre la Ley de La Vivienda:
Hace unos días el Gobierno anunció que había alcanzado un acuerdo con varios partidos políticos para la redacción de una Ley de Vivienda que ya ha sido aprobada en el Congreso.
Si bien este Gobierno nos tiene ya, lamentablemente, acostumbrados a hacer Leyes más que polémicas, ahora la chapuza legislativa es aún mayor.
Al respecto hemos querido contar con la opinión de Ana Moreno Ramírez, Presidenta del Consejo Andaluz de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y abogada en ejercicio.
– ¿Qué opinión general le merece la nueva Ley de la Vivienda 5/2023?
Esta Ley de Vivienda contiene una serie de disposiciones que parten de planteamientos erróneos, y que realmente no reflejan la realidad social, ni por supuesto van a paliar el problema de la vivienda en España (ni de compraventa ni por supuesto de alquiler) ni a proteger a los sectores vulnerables de la sociedad.
– ¿Cómo influirá en el mercado la anunciada limitación del precio del alquiler?
Este tema es muy complejo por varios motivos. En primer lugar, porque esta limitación va ligada al concepto de “zona tensionada” la cual ha de ser determinada por CCAA y/o Ayuntamientos, al ser estas Administraciones las competentes en esta materia. Ello supone que nos encontraremos con lugares donde no llegue a aplicarse y ciudades donde haya una manifiesta desigualdad respecto a otras que tengan condiciones económicas similares.
También influirá la consideración como “gran tenedor” pues, al pasar de 10 viviendas, como inicialmente se habló, a cinco, hace que los afectados por esta medida sea un número mayor de personas.
La consecuencia inmediata no obstante va a ser, y de hecho ya lo estamos observando aun antes de entrar en vigor la Ley, que los propietarios comiencen a retirar las viviendas del mercado de alquiler por la incertidumbre que supone la aplicación de esta norma.
Lo que la Ley supuestamente persigue no sólo no lo va a conseguir, sino que se va a lograr el efecto contrario.
Una Ley no puede ser tan intervencionista, de manera que merme de manera manifiesta los derechos del propietario, pues es este el que puede optar, al estar en su pleno y legítimo derecho, a no poner la vivienda en alquiler.
Todo ello se traducirá en menor oferta en el mercado mientras que la demanda seguirá siendo la misma o incluso mayor, pues la subida de los tipos de interés en las hipotecas, también está influyendo en que muchas familias no puedan acceder a una vivienda en propiedad.
– Otro de los aspectos que regula la nueva Ley de la Vivienda 5/2023 es el abono de los honorarios de la agencia inmobiliaria tan solo por el arrendador ¿Qué efecto tendrá esta medida?
Esto se traducirá en una falta de seguridad jurídica para el arrendatario que, de esta manera, queda desprotegido al carecer de asesoramiento profesional en la gestión inmobiliaria que antes encomendaba a un profesional.
Son muchos los ciudadanos que recurren a los servicios de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria para que les busque un piso de alquiler de las características que pueda precisar, y que busca asesoramiento profesional antes de firmar un contrato.
Pues bien, la Ley olvida a estos ciudadanos, que, a partir de ahora, dado que no podrán contratar a un profesional que, haciendo su trabajo, intervenga en su nombre en la operación inmobiliaria de alquiler de su vivienda, podrán cometer errores por falta de asesoramiento, no sabrán exactamente si el contrato está o no bien redactado, si existen cláusulas que les puedan perjudicar, etc. pues el legislador sólo ha pensado en que es el propietario, arrendador, el que tiene capacidad y posibilidad de contratar a un agente inmobiliario.
La falta de seguridad jurídica en el mercado que de aquí se va a derivar se va a traducir en varias cosas: por un lado, el incremento de la litigiosidad ante la posible falta de transparencia u opacidad de los contratos; por otro lado, y de manera clara, en un incremento de los precios de alquiler pues, cuantos más gastos tenga que sufragar el arrendador, mayor será el incremento de renta para que la rentabilidad siga siendo la misma.
– Muchas agencias inmobiliarias tienen como cliente al arrendatario, ¿tendrán éstas alguna alternativa para seguir ofreciendo sus servicios al arrendatario?
Efectivamente los agentes de la propiedad inmobiliaria no sólo son contratados por el arrendador sino que en muchas ocasiones sus clientes son los arrendatarios que quieren contar con asesoramiento profesional en el contrato, con estudio pormenorizado y explicación del clausulado del mismo, obtención de ayudas y/o subvenciones en su caso, información fiscal, etc. y eso lo facilita un Agente de la Propiedad Inmobiliaria formado y profesional.
En este caso, la agencia habrá de actuar a través de un contrato de arrendamiento de servicios donde se habrá de expresar claramente qué servicios realiza para su cliente y cuáles serán los honorarios por ello.
– ¿Cómo influirá la Ley en los desahucios o en las situaciones de ocupación ilegal?
Este es otro de los puntos más conflictivos de la nueva Ley y que parece ajeno a la realidad social. El tema de la ocupación ilegal es algo que preocupa mucho al ciudadano y esta Ley, lejos de dar una solución ágil al problema, hace todo lo contrario, ralentizando los periodos de desahucio, exigiendo al propietario que determine documentalmente si el arrendatario está en situación precaria o de vulnerabilidad que impida el desahucio, etc.
Estas disposiciones lo único que harán es que el propietario retraiga aún más la oferta, retirando el piso del mercado del alquiler o exija garantías adicionales al arrendatario.
– La nueva Ley de la Vivienda 5/2023, refiere también la creación de un Registro voluntario de intermediarios inmobiliarios, ¿ qué opinión le merece esto?
Desde el Consejo Andaluz de COAPIS venimos demandando la creación de un registro de intermediarios inmobiliarios, pero de carácter “obligatorio”. De hecho, en Andalucía se aprobó la Ley de Tanteo y Retracto en 2018 donde ya se regulaba este registro obligatorio, si bien aun no ha sido objeto de desarrollo reglamentario.
La creación de este Registro es una demanda de todo el sector inmobiliario desde hace mucho tiempo en aras a dar mayor seguridad jurídica a un mercado de por sí complejo como es el de la vivienda, y donde llama mucho la atención que no se regule ni exija nada a aquel que va a abrir un negocio inmobiliario, mientras que una vez abierto, desde los organismos de consumo de las CCAA se nos exige el cumplimiento de unos requisitos muy estrictos que por supuesto se cumplen pero tan sólo por aquellos que se preocupan de tener su agencia regularizada, mientras que no se exige nada para acceder a una profesión que adolece de falta de regulación.
Este Registro obligatorio sí que existe y está en vigor en Cataluña y la Comunidad Valenciana, al haber sido creado mediante la aprobación de Leyes Autonómicas al efecto, por lo que ya de antemano podemos prever la interposición de recursos de inconstitucionalidad a la Ley sobre este particular.
– ¿La nueva Ley de la Vivienda 5/2023 debería haber regulado algunos otros aspectos del mercado inmobiliario?
Efectivamente. La Ley se ha dejado atrás dos temas cuya regulación se demandaba desde varios sectores, como son las viviendas con fines turísticos o los alquileres habitacionales. Ello es una prueba más de que esta Ley no regula las necesidades reales que los profesionales vemos en el mercado y se ha limitado a legislar sin tener en cuenta la realidad del mercado inmobiliario.
Este anuncio hecho por el Presidente del Gobierno, en una clara maniobra electoral, de la puesta en el mercado de alquiler social de 50.000 pisos de la SAREB, no ha mencionado que estos pisos, al menos 14.000 de ellos, están ya arrendados, por lo que, en todo caso, hablaríamos de una cantidad muy inferior.
De ese resto de viviendas, la gran mayoría se encuentran en pésimas condiciones de habitabilidad, están en zonas escasamente demandadas y/o están ocupadas ilegalmente.
Anunciar una medida así sin cotejar los datos o falseando los que se tienen, supone hablar sin conocimiento del producto inmobiliario en cuestión ni valorar el daño que una información errónea de este calado, puede provocar en aquellos ciudadanos especialmente aquellas familias que se encuentran en situación vulnerable y con cuyas ilusiones es absolutamente inmoral “jugar”.
– ¿Tiene el Estado central competencia para legislar en materia de vivienda?
Las competencias en régimen de vivienda fueron cedidas a las CCAA en general que es quien ha de legislar sobre ello, incluyendo aquí la VPO o vivienda protegida, por lo que habrá aspectos de la Ley que en unas comunidades no se aplicarán y que, en aquellas que lo hagan, se llevará a cabo de distinta manera, por lo que el caos legislativo en la aplicación será aún más llamativo y lamentable.
– ¿Cuál es su conclusión sobre esta nueva Ley de la Vivienda?
Volvemos a perder una nueva oportunidad de hacer una Ley de Vivienda real, ágil y eficaz; algo que hubiera sido muy fácil de contar en la redacción de esta con expertos inmobiliarios reales, conocedores del mercado, de la situación social y de la necesidad de vivienda que objetivamente habrían aportado datos suficientes para que esta Ley no nazca ya con un periodo de caducidad e inviabilidad, pero al legislador le ha parecido más útil contentar a unos pocos a cambio de un puñado de votos que pensar en el ciudadano y su necesidad real de vivienda.
Ana Moreno Ramírez
Presidenta del Consejo API de Andalucía
www.apiandalucia.com
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