Contratos de arras. Arras confirmatorias, arras penitenciales y arras penales

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El contrato de arras es un acuerdo jurídico suscrito entre comprador y vendedor, adoptado habitualmente en el seno de un negocio de compraventa de inmueble, por el que se reserva el derecho sobre la vivienda que se pretende transmitir, mediante la entrega de una cantidad en concepto de señal.

Qué es el Contrato de Arras.

Al ser el contrato de arras un contrato previo al contrato de compraventa, debe contener todos los elementos del contrato definitivo, esto es, indicar los nombres del vendedor y comprador, describir el bien inmueble que será objeto de la compraventa, señalar el precio del bien materia de la venta y las condiciones de pago del precio y de la celebración del acto de compraventa.

El contrato de arras contempla la posibilidad de renunciar a la compra o a la venta del inmueble, y fija la penalización para la parte que incumpla o renuncie a formalizar el correspondiente contrato de compraventa. Tanto el comprador como el vendedor tienen derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa con la simple condición de que si el comprador rescinde el contrato perderá lo entregado como arras o señal, y si es el vendedor el que rescinde la compraventa, deberá devolver al comprador una cantidad igual al doble de lo entregado como arras o señal. Pero no siempre es así.

Este caso que acabamos de describir se refiere a las Arras Penitenciales, que son las más usadas actualmente, pero también existen otro tipo de arras. Cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas, por lo que deberemos saber cuál es la finalidad que perseguimos con el contrato de arras, para después elegir una clase u otra de arras en

función de la finalidad del contrato. También es importante que en el contrato se especifique expresamente el tipo de arras en que se entrega dicha suma, ya que de no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.

Diferencia entre Arras y Anticipo de Compra.

Antes de explicar en qué consiste cada tipo de arras, es conveniente que recordemos que las arras o señal representan un concepto distinto del simple anticipo de parte del precio de venta, ya que en este último caso, nos encontraríamos ante un contrato de compraventa aplazado con precio cierto y anticipo,  que es  de obligado cumplimiento para ambas partes y en el que ni el vendedor ni el comprador pueden rescindirlo unilateralmente salvo que ambas partes contemplen en el contrato un acuerdo en el que se reconozca una indemnización a favor de la parte cumplidora para el caso de que la otra parte incumpla lo acordado en el contrato.

Tipos de Arras

Existen tres clases de arras, las confirmatorias, las penales y las penitenciales. Cada una de ella tiene efectos distintos. Las únicas que se encuentran reguladas explícitamente en nuestro Ordenamiento Jurídico son las llamadas “arras penitenciales” (artículo 1454 del Código Civil), no teniendo su contenido carácter imperativo y siendo necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención, cumpliendo con la obligación establecida en estas arras para que tenga aplicación.

Si no se indica claramente en un contrato de arras qué tipo de arras regirán la relación contractual entre las partes, se presumirá que éstas son confirmatorias. Por ello, si se desea que las arras sean penales ó penitenciales deberá especificarse claramente en el contrato ó bien, dotar en el clausulado del contrato  de efectos resolutorios para las arras penitenciales, o indemnizatorios para las arras penales.

Como hemos dicho antes, los contratos de arras más habituales son los penitenciales, pero existen también las arras penales y confirmatorias. Vamos a pasar a detallar las consecuencias jurídicas de cada tipo de arras, y las diferencias entre ellas:

Las Arras Penitenciales son las contempladas en el art. 1454 del Código Civil (las únicas reguladas expresamente en nuestro Ordenamiento Jurídico), y suponen una cantidad de dinero entregado como señal en el marco de un contrato verbal o promesa del mismo, que faculta a las partes a desistir legítimamente de dicha relación contractual.  

Dicho arrepentimiento por las partes es perfectamente lícito, no pudiendo la parte perjudicada reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o la resolución con daños y perjuicios añadidos.

En caso de arrepentimiento la ley dispone que quien las entrega (normalmente el comprador) las perderá sin que se pueda exigir adicionalmente indemnización por daños y perjuicios. En caso de que se arrepienta quien las recibe, deberá devolverlas duplicadas.

Estas arras no se establecen como entregas a cuenta, ni como anticipo del pago del precio pactado en el contrato, sino como una garantía indemnizatoria. Sólo en caso de que no se produzca el arrepentimiento, se podrán reputar a cuenta del precio final del negocio.

Este contrato supone un medio lícito para que las partes puedan desvincularse del contrato mediante el pago de la señal o la restitución de la misma, dependiendo de qué parte provenga el incumplimiento.

Es conveniente recordar que, aunque las arras penitenciales son las más utilizadas en la actualidad, sólo se considerarán las arras penitenciales si así se indica expresamente en el contrato. Dicho de otra forma, si en el contrato no se especifica expresamente el tipo de arras en que se entrega dicha suma, se considerará que son arras confirmatorias y no penitenciales, que por ser las más utilizadas y las únicas reguladas son las que mucha gente piensa que se van a aplicar.

Las Arras Confirmatorias son anticipos o pagos a cuenta del precio final de la compraventa, y representan la prueba de la celebración de dicho contrato.

Por tanto, son expresión de un contrato con fuerza vinculante, y no facultan para resolver la obligación contraída, no existiendo pues derecho para ninguna de las partes a echarse a atrás y no firmar la escritura pública de compraventa.

En muchas ocasiones se plantean dudas acerca de este tema, pero la jurisprudencia considera las arras confirmatorias como un pago a cuenta de un contrato de compraventa, y al aplicarle el artículo 1.124 del Código Civil español, que regula las consecuencias generales del incumplimiento de un contrato, concluye que “la parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible”.

En consecuencia, las arras confirmatorias se caracterizan porque ninguna de las dos partes puede optar por rescindir el contrato de manera unilateral por lo que, en caso de que dicha parte no procediera a formalizar el contrato, se produce un “incumplimiento del contrato”. En este caso, la otra parte puede presentar demanda judicial solicitando que se declare la obligación de la parte incumplidora a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, y/o a una indemnización de daños y perjuicios causada por el incumplimiento.

En consecuencia, tras firmar un contrato de arras confirmatorias, no será posible resolver el contrato de compraventa de forma unilateral, siendo sólo posible la resolución si concurren las causas o motivos de resolución fijados por las partes en el contrato ó si hubiera habido  incumplimiento grave ó sustancial de la otra parte por causas previstas en la ley que facultan para instar la resolución contractual (incumplimiento en el plazo para formalizar la escritura, inhabitabilidad de una vivienda o imposibilidad de uso de un local.

Por último cabe recordar que, en caso de cumplimiento del contrato, las arras confirmatorias se imputan al precio total de la compraventa, teniendo la consideración de anticipo o entrega a cuenta del precio final o total de la venta.

Las Arras Penales son en realidad una variedad de las arras confirmatorias. Tienen como finalidad asegurar el contrato de compraventa cumpliendo la función de liquidación anticipada de la indemnización de daños y perjuicios para el supuesto de incumplimiento, pero no impide la exigibilidad de cumplimiento.

Las Arras penales suponen la inclusión en el contrato de una cláusula penal en la que la pena (lo entregado como arras) funciona como resarcimiento para el caso de incumplimiento, y “sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado”(art 1152 Código Civil).

Independientemente de lo estipulado anteriormente respecto a la indemnización (art 1152 Codigo Civil), la parte perjudicada puede optar por exigir el cumplimiento forzoso vía judicial de la obligación contraída en el contrato e incumplida por la otra parte, salvo que expresamente haya renunciado a ese derecho mediante clausula escrita en el contrato(art 1153 Codigo Civil),

Si no se produce ningún incumplimiento por ninguna de las partes, la cantidad entregada como arras se considera como pago del precio abonado por anticipado.

En conclusión, debemos tener claro que, si bien las arras penitenciales se pueden resolver de forma unilateral por ambas partes (previo pago de la cantidad estipulada), los contratos de arras confirmatorias y penales se caracterizan porque ninguna de las dos partes puede optar por rescindir el contrato de manera unilateral  por lo que, en caso de que una de las partes no procediera a formalizar el contrato, se produce un “incumplimiento del contrato”, pudiéndose presentar demanda judicial solicitando que se declare la obligación de la parte incumplidora a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, y/o a una indemnización de daños y perjuicios causada por el incumplimiento. Debido a la complejidad y duración del proceso judicial, recomendamos la firma del contrato de arras penitenciales.

Así, antes de firmar un contrato de arras, las partes deben tener claro cuáles son las consecuencias jurídicas de ese tipo de contrato y, finalmente, si el deseo de las partes es fijar unas arras penitenciales, lo recomendable es que en el contrato de compraventa con acuerdo de arras, se indique de forma clara que la cantidad se entrega en concepto de arras penitenciarias, y que se hagan constar de forma expresa y clara, las consecuencias del “desistimiento en el contrato”, tanto para el vendedor, como para el comprador. Si no se hace constar expresamente en el contrato que la cantidad entregada se entrega en concepto de señal, su entrega es como parte del precio, y, en tal caso, la compraventa es definitiva.

Por el contrario, si nuestra intención es que la compraventa sea firme y definitiva, debemos indicar en el contrato de compraventa, que la cantidad entregada tiene la consideración de parte del precio.

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Colaborador:

 

 

 

Ignacio Morales.
Economista –
ICADE

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