El beneficio fiscal que supone la compra de una vivienda una vez vendida otra, es decir la “exención por reinversión en vivienda habitual” es una práctica muy utilizada por los contribuyentes para conseguir una compensación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Pero hay algunas situaciones de este tipo que por su excepcionalidad imposibiliten que los contribuyentes apliquen esta exención. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, detalla algunas de estas situaciones:
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Habitar una vivienda sin título de propiedad o posesión
Un requisito que establece la Agencia Tributaria para aplicar la citada exención es haber habitado la vivienda vendida durante tres años en pleno dominio. Si el contribuyente habita la vivienda más de tres años sin título de propiedad o posesión no se cumpliría el requisito y no se establecería la exención por reinversión. Habría que descontar del cómputo el tiempo que el contribuyente habitó la vivienda sin ser propietario.
Transmisión de vivienda por un nudo propietario nudo propietario
Cuando la vivienda de la vivienda transmitida solo se es nudo propietario, no se considera un pleno dominio y según el Tribunal Supremo en reciente sentencia de 12-12-2022 (recurso 7219/2020) y como dijimos antes si no existe pleno dominio y habitabilidad de tres años no se podrá aplicar la exención en la declaración de la renta.
Señala Salcedo: “De poco le servirá al contribuyente acreditar que ha residido en la vivienda durante más de tres años. Y es que el problema para el Supremo es la falta de título suficiente para que la vivienda se considere la habitual. Así, no basta con ser nudo propietario, sino que hay que ostentar la plena propiedad del inmueble”
Vivienda habita por un propietario anteriormente siendo inquilino
También se descuentan del computo de tres años necesarios para la exención fiscal, el tiempo que un propietario, anteriormente a adquirir la vivienda, fue inquilino.
“Como ha declarado el Tribunal Supremo en repetidas ocasiones, la vivienda debe ocuparse durante tres años en pleno dominio. Y éste no concurre evidentemente en el inquilino, por mucho que cuente con una opción de compra”afirma Salcedo
Vivienda habitada durante menos de tres años por ruptura de pareja de hecho
Cuando se da una ruptura de una pareja de hecho que compartían vivienda, la Agencia Tributaria podría no considerar la vivienda como habitual y negar la exención por reinversión. No obstante no sería así si se demuestra que la ruptura hizo imposible la continuidad de la vivienda como habitual.
Excepciones en el plazo de tres años para considerar que la vivienda es habitual
Situaciones como fallecimiento del contribuyente, matrimonio, separación, traslado laboral u obtención del primer empleo, que puedan haber impedido la residencia durante tres años continuados en la vivienda, podrían considerarse por la Agencia Tributaria excepciones a la norma y permitir la exención fiscal.
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Ignacio Morales.
Economista – ICADE
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