Declaración de la vivienda, según su uso en la renta 2021

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Los inmuebles de uso habitual y sus adquisiciones adjuntas como los trasteros o los garajes que como máximo pueden llegar a ser dos no producen renta inmobiliaria. Cabe destacar que para aquellas viviendas adquiridas previamente a 2013, podrán acceder a la deducción por inversión en vivienda siempre y cuando cumplan con las condiciones legales que se requieren.

En el caso de haber comprado una plaza de garaje externa a la vivienda o que se encuentre separada de la vivienda, la plaza se interpretará como un inmueble más, por lo que será reconocida por su referencia catastral y será tributada como un inmueble más en manos de su propietario.

Cálculo de rendimiento para viviendas de uso habitual arrendadas

Para calcular el rendimiento, hay que restar los costes deducibles obtenidos durante el arrendamiento de los ingresos y posteriormente, aplicar la deducción del 60%. Con este supuesto, se puede obtener un rendimiento neto negativo.

Los costes deducibles serán aquellos que se requieran para adquirir el rendimiento, y los costes de propiedad de la vivienda. En cambio, los gastos no deducibles serán aquellos relacionados con siniestros originados en el domicilio. Otro gasto no deducible será el coste de las reformas realizadas, independientemente de si recuperamos el importe a través de amortizaciones.

En el caso de la deducción de los costes de conservación y reparación, de capitales ajenos o costes de financiación, el precio límite de ella no podrá estar por encima del importe del Rendimiento íntegro del derecho o del bien.

Para equilibrar el excedente, se podrá realizar en un plazo posterior de 4 años con la misma cuantía máxima. Para los arrendamientos de habitación, se debe recurrir al mismo proceso, pero repartiendo proporcionalmente los costes por el espacio aportado.

Saldos dudosos

Debido a la situación sanitaria, el plazo para que las cuantías aportadas por los propietarios (a partir del primer cobro) sean identificadas como saldo de cobro dudoso para posteriormente deducirlas del rendimiento disminuye de seis meses a tres. Se llevará a cabo la misma deducción en caso de que el inmueble esté destinado a una actividad.

No será necesario imputar ingresos para los pactos sobre reducir, aplazar o no cobrar la renta en ciertos meses del año pasado, aunque los costes sí podrán ser aplicados. El cálculo de los ingresos se llevará a cabo por lo pactado con el propietario.

Con la entrada en vigor el 11 de julio de 2021 de la nueva Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y según estipula su artículo número 3.2, la deducción por el alquiler de viviendas dirigidas a un uso habitual de ellas debido al Covid-19 únicamente podrá ser aplicada en el rendimiento neto positivo computado en la declaración. De esta forma, no será necesario aplicarlo sobre dicho rendimiento obtenido en los trámites de algún proceso.

Rendimiento de segundas residencias

A pesar de las limitaciones de movilidades que han evitado la utilización de viviendas de segunda residencia, esto deberá ser declarado en la renta por lo obtenido en 2020.

Como norma general, la renta imputable por una vivienda urbana se lleva a cabo a través de la aplicación del 2% en el valor catastral de la vivienda que aparezca en el certificado del IBI.

En caso de viviendas con un valor catastral modificado, determinado o revisado a través de un proceso de valoración colectiva que tuviese lugar durante el período impositivo o en los últimos 10 períodos impositivos, el porcentaje se reducirá al 1,1%.

Cómputo de renta en caso de divorcios y separaciones

Aunque esta clasificación de inmuebles no ofrece renta inmobiliaria, tendrá que estar adjunta la confirmación de que su uso como domicilio habitual pasará a uno de los dos cónyuges o a uno de los hijos en el texto de divorcio o separación legal.

En cambio, si cumplimos con todas las condiciones y si poseemos el derecho, tendremos la opción de disfrutar la deducción por inversión en vivienda en el supuesto de que el inmueble haya sido el domicilio habitual durante la validez del matrimonio.

Por otro lado, si la vivienda no posee un valor catastral o se desconoce en el momento de vencimiento del impuesto, será aplicado el 1,1%, pero sobre la mitad del mayor valor de los dos: el obtenido por la Administración para otros impuestos o el coste del inmueble en el proceso de adquisición. Cabe destacar que no se llevará a cabo la reducción de costes sobre la cifra obtenida de la aplicación del porcentaje correspondiente en cada supuesto.

En caso de que existan varias personas que poseen la propiedad de una vivienda, deberán imputar cada uno de ellos en la renta la cuantía correspondiente según su porcentaje de participación en la propiedad del bien.

Deducciones en viviendas con desarrollo de una actividad

Viviendas de uso habitual

Para aquellos días en los que se haya llevado a cado la actividad económica desde la vivienda en la pandemia, no se podrá reducir la parte de los costes de suministros obtenidos en la vivienda, excepto en el supuesto en el que influya en la actividad.

En caso de hacer uso de un espacio concreto del inmueble de uso habitual para llevar a cabo la actividad, se podrá reducir los costes causados por la propiedad del inmueble según el espacio ocupado del inmueble afectado. Costes como por ejemplo la comunidad de vecinos, los intereses incluidos en la adquisición, amortizaciones, impuestos de basuras o el IBI.

En suma, se puede reducir en un 30% los suministros de electricidad, Internet, agua, telefonía o gas dependiendo de las dimensiones del espacio dirigido al desarrollo de la actividad económica del inmueble. Hay que resaltar que debe haber una correlación entre los costes y los rendimientos.

Inmuebles de no uso habitual

Si desarrollamos la actividad económica en una vivienda que no es la de uso habitual, no se produce renta inmobiliaria, ya que se considera una vivienda urbana destinada a la actividad. En este caso, se podrá reducir también los suministros y costes de la propiedad del domicilio.

Viviendas para alquiler turístico

Si se ofrecen servicios de hostelería, la actividad pasará a considerarse como empresarial. En este supuesto, no se deducirá el 60%, provocando que el rendimiento neto esté en números negativos.

Rendimiento de locales arrendados

El cómputo del rendimiento se lleva a cabo con el mismo procedimiento que el resto de arrendamientos, pero no se deduce el 60%. En suma, se considerará a las plazas de garaje como bienes inmuebles accesorios, por lo que se declararán como tales.

Inmuebles obtenidos a título gratuito

El pasado 15 de septiembre, el Tribunal Supremo declaró en la sentencia que se estipulará como requisito interpretativo que, a esperas de establecer la amortización correspondiente para viviendas obtenidas gratuitamente por donación o herencia, el gasto de adquisición será el valor de la vivienda obtenida según lo que dictan la normativa sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o el valor resultante expuesto en estos tributos (sin incluir el cálculo del coste del terreno). A esto se añadirá los costes e impuestos propios a la adquisición relacionados con la construcción y las cuantías de las reformas e inversiones realizadas en los inmuebles obtenidos.

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