Defectos de construcción plazos y prescripción

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La aparición de defectos de construcción se puede convertir en una situación preocupante cuando la promotora-vendedora no responde como se espera cuando surge el problema. Para ello nos podemos agarrar a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) dependiendo del tipo de daño del que se trate en cuestión.

Los pasos a seguir ante esta situación son los siguientes:

Primeramente elaboración de un informe pericial cuando aparecen defectos estructurales de habitabilidad, terminación o acabado cuya caducidad es de 10 años, 3 años o 1 año contados desde la fecha del acta de recepción.

Según la LOE el plazo de prescripción para reclamar la reparación de daños materiales provocados por vicio o defecto es de 2 años contados desde que se producen los mismos.

Los litigios de edificación son técnicos debido a la preceptiva participación pericial y, salvo que con bastante antelación tengamos unas conclusiones técnicas minuciosas y precisas con respecto a la imputación de responsabilidades, es aconsejable requerir extrajudicialmente a todos los agentes que hayan intervenido en la edificación, interrumpiendo la prescripción, para evitar consecuencias indeseables en la ulterior sentencia.

Con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación se dio carta legal a la responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes pero dejando claro que en materia de defectos constructivos la responsabilidad es personal e individualizada  única y exclusivamente, cuando sea imposible determinar quién o quiénes son los sujetos responsables y el porcentaje de participación que corresponde a cada uno, se condenará de forma solidaria.

Respecto a la interrupción de la prescripción, en el ámbito de la responsabilidad contractual el artículo 1974.1 del Código Civil interrumpe la prescripción de la acción en una obligación solidaria, aprovechando o perjudicando por igual a todos los acreedores y deudores. Es el fenómeno denominado «propagación de la solidaridad». En el ámbito de la edificación se aplicaba el citado precepto hasta que la relevante sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2003 (Sentencia 223/2003) matizó que no podía extenderse la aplicación del artículo 1974.1 del Código Civil a la solidaridad impropia (que es la que opera en litigios de defectos de construcción), sin perjuicio de aquellos casos en los que por razones de conexidad o dependencia, pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción, siempre que el sujeto en cuestión haya sido también demandado.  

La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 2020 vino a corroborar el criterio adoptado en resolución de 3 de julio de 2018 donde los compradores de una vivienda unifamiliar demandaron al promotor, al arquitecto y al aparejador ante la aparición de defectos constructivos aunque había transcurrido más de dos años desde la interposición de la demanda, los compradores demandantes habían interrumpido la prescripción pero no lo hicieron respecto al arquitecto y aparejador.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia consideró que la reclamación extrajudicial interrumpiendo la prescripción efectuada al promotor era suficiente para entender interrumpida la misma frente al arquitecto y al aparejador por haber tenido conocimiento de dicha reclamación, condenando solidariamente a todos los agentes demandados. Sin embargo, la Audiencia Provincial consideró que el burofax enviado al promotor no era suficiente para considerar que la prescripción quedaba interrumpida frente al arquitecto y al aparejador a pesar de reconocer que ambos habían conocido de la reclamación extrajudicial enviada al promotor y eran conscientes de los defectos existentes.

Ante la resolución de segunda instancia, los compradores interpusieron recurso de casación, considerando finalmente el Tribunal Supremo que el burofax enviado al promotor era suficiente para entender interrumpida la prescripción frente al arquitecto y al aparejador debido al conocimiento que éstos tuvieron de dicho burofax, habiendo incluso llegado a personarse en las viviendas para inspeccionar los desperfectos y emitir un informe, de tal forma que la situación no les era desconocida como dependientes del promotor.

No hay que olvidar que la LOE atribuye responsabilidad solidaria en todo caso a las promotoras inmobiliarias. Hacer hincapié que aunque haya transcurrido el plazo de garantía de la LOE para el vicio o defecto de que se trate, los compradores pueden reclamar al promotor inmobiliario por incumplimiento del contrato de compraventa, siendo en ese caso el plazo de prescripción de 5 años desde la firma del contrato si éste es posterior al 7 de octubre de 2015 y de 15 años si es anterior a dicha fecha.

La conclusión es que ante el mínimo resquicio de duda se proceda a interrumpir la prescripción frente a todos los agentes de la construcción para evaluar con calma y precisión las conclusiones del informe pericial y dirigir la demanda de forma certera.

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