Denegación de la licencia como causa de resolución del arrendamiento del local

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En la sentencia 316/2022 de 20 de abril de 2022, el Tribunal Supremo ha declarado que se deniegue a aquel local de negocio que sea objeto de un contrato de alquiler la licencia de actividad y de cualquier otro permiso perteneciente a la Administración.

El caso en concreto hace referencia a la demanda interpuesta por la sociedad Pescat i Fet SL a la empresa Inmoni SL por incumplimiento de las responsabilidades expuestas en el contrato de alquiler de un local acordado.

La demanda fue originada por la oposición del Ayuntamiento de Valencia de modificar la titularidad del permiso de actividad, prohibiendo que se desarrollase cualquier actividad con sus garantías legales correspondientes. El conflicto proviene a que ni la antigua propietaria del local ni el actual Inmoni SL poseían la titularidad de la actividad, ya que la primera arrendadora cedió la licencia a la sociedad Rodríguez Buenposada S.L. Esta imposibilidad probaba la resolución del acuerdo, ya que no existía ninguna relación jurídica con la sociedad titular.

Debido a esto, se pidió la anulación, así como la resolución del acuerdo de alquiler, el retorno de la cuantía económica aportada como fianza y el cobro de una indemnización.

A pesar de haber sido estimada en un principio, los intentos de apelación finalizaron con la desestimación. Con la resolución del Tribunal Supremo, este indica que en supuestos como este el arrendador debe aportar al arrendatario el objeto fin del acuerdo y a conservar la paz del alquiler durante el tiempo de su duración. En este sentido, el arrendatario, cuando esta decisión se incumpla, tendrá la opción de pedir la resolución y una indemnización por daños y perjuicios, o únicamente esto último, manteniendo el acuerdo subsistente.

En suma, el incumplimiento del objetivo del arrendatario al acceder al alquiler, en el caso de que no se pueda desarrollar la actividad de negocio expuesta en el contrato en el local, supondrá motivo legítimo para la función de la acción resolutorio. Es decir, la entrega del local alquilado sin los requisitos imprescindibles para cumplir el objetivo acordado se considerará un incumplimiento de las responsabilidades del arrendador que permiten la acción resolutoria.

Además, si el arrendador incumple sus responsabilidades estipuladas en el art. 1554.3 CC para impedir cualquier vulneración de derecho que por no haber obtenido la licencia requerida para el ejercicio de la actividad en el negocio, estará bajo la verificación por parte de la administración la cual podrá impedir el desarrollo de la actividad. En este caso de falta de oportunidades para el ejercicio, no se puede establecer la vigencia del contrato, el cual no se puede llevar a cabo, en el supuesto de que su resolución ha sido impulsada por un motivo concreto a merced del CC.

De esta forma, el Tribunal declara la resolución del acuerdo por tal motivo como legítima, considerando completamente las pretensiones del arrendatario, ofreciendo la oportunidad a la resolución contractual en casos con conflictos similares, cuando estos impidan llevar a cabo el ejercicio de la actividad indicada en el contrato.

Acceso completo a la sentencia del Tribunal Supremo del 20 de abril 2022 sobre la denegación de la licencia

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