El primer rayo de luz, aparece en el año 2013, cuando el Tribunal Supremo, en Sentencia de 8 de marzo (consúltala aquí), pone negro sobre blanco los ejes interpretativos sobre los que versa la caracterización principal de este concepto de “mediación”, pues se llame como se llame según las prácticas y usos de cada sitio, lo cierto es que no es un contrato de obra, en el que se encarga la consecución de un resultado concreto, sino que se trata de un contrato de arrendamiento de servicios, atípico (con rasgos del contrato de mediación mercantil, e incluso del mandato civil), con sustantividad propia e independiente del posterior contrato de compraventa, por lo que “la perfección del encargo” (en sentido propio, debe entenderse consumación) o “el éxito de la mediación” se producen cuando “la actividad del mediador determina la existencia de un marco o vinculo negocial que posibilita la finalidad adquisitiva del ofertante, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo”. Es decir el encargo o mediación queda cumplido cuando se pone en contacto a comprador y vendedor, fijando el marco negocial.
El supuesto enjuiciado por el Tribunal Supremo era el de un encargo que había sido conferido por el potencial comprador, que encargaba a una mediadora la búsqueda de unos activos para su adquisición. Aunque lo hjabitual es que el encargo lo confiera el potencial vendedor, no el potencial copmprador, las conclusiones del Tribunal Supremo son aplicables a ambos supuestos.
En el supuesto, el mediador negoció y consiguió un contrato de opción de compra y, finalmente, por diversos avatares entre comprador y vendedor, la opción no se ejercita y la venta no se lleva a cabo.
El Tribunal, no sólo declara el derecho al cobro de los honorarios o comisión de la agencia en ese supuesto sino que, además, el Tribunal advierte de que la conclusión alcanzada resulta aplicable a todos aquellos supuestos en que “conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada”.
Tras aquel primer paso, ahora, por Sentencia de 21 de mayo de 2014 (puedes consultarla aquí), el Tribunal Supremo fija como doctrina jurisprudencial que: “el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para “el buen fin” o “éxito” del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma”.
Conclusión
Por tanto, y en principio, se acabó la disparidad de criterios. El Tribunal Supremo ha establecido cuándo se ha de entender cumplido por parte del mediador su encargo (cuando su gestión resulta decisiva para el éxito del encargo), y, por tanto, cuándo se devengan sus honorarios, y más aún, cuánto ha de cobrar por ello (la retribución íntegra de la comisión pactada), con independencia de los avatares que pueda sufrir el contrato de compraventa final.
Sea como sea, y a fin de evitar interpretaciones no siempre coincidentes, lo recomendable es plasmar en los propios contratos los diversos avatares a los que anudamos el nacimento del derecho al percibo de honorarios, su cuantía, así como su cobro, y demás cuestiones relevantes.
Podemos ayudarte en esa tarea.
