Documentos que debe comprobar el comprador antes de la compraventa de una vivienda

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Una de las principales dudas que suele surgirle al comprador a la hora de realizar la adquisición es si la propiedad tiene todos los aspectos en regla. Para evitar sorpresas posteriores, el comprador siempre deberá comprobar una serie de documentos que solicitará al vendedor y  que éste deberá entregarle obligatoriamente. Vamos a hacer un repaso de todos estos documentos que tendremos que comprobar para evitarnos sorpresas desagradables después de la compra del inmueble.

¿Qué documentos debemos solicitar al vendedor antes de la compraventa?

Recibo del IBI

El comprador deberá comprobar siempre que está pagado el recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ya que el devengo le corresponde al propietario a fecha 1 de enero de cada año.

También es conveniente solicitar un certificado de deuda emitido por el ayuntamiento para asegurarnos de que no hay ningún recibo impagado, ya que el pago de un recibo no implica que se hayan pagado todos los recibos anteriores.

Este paso es muy importante para el comprador, pues una vez comprada la vivienda, si existiesen recibos pendientes de pago anteriores a la fecha de compra, será la vivienda que se compra la que responde del pago de la totalidad de los mismos, y el Ayuntamiento podrá embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes. En consecuencia, el comprador deberá asegurarse del pago de tales recibos por parte del vendedor que, de hecho,  es el obligado a ello.

Aunque antes de la firma de la escritura el Notario comprobará que no existe ningún recibo impagado, es conveniente comprobar que el vendedor está al corriente del pago para no encontrarnos con el problema en el momento de la firma de la escritura en la Notaría.

Certificado estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios

Si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal, el comprador deberá solicitar al vendedor un certificado de estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, para poder comprobar que no se adeuda por parte de éste ninguna cantidad a la comunidad.

En todo caso, el Notario exigirá al vendedor, salvo renuncia expresa del comprador, que presente en el momento de la firma de la escritura una certificación del Secretario o Administrador de la Comunidad de Propietarios de la que resulte la inexistencia de cuotas impagadas o, en caso contrario, el importe de la deuda pendiente de pago. A pesar de ello, tal y  como hemos dicho en relación al recibo del IBI,  es conveniente comprobar que el vendedor está al corriente del pago para no encontrarnos con el problema en el momento de la firma de la escritura en la Notaría.

Si existieran cantidades pendientes de pago a cargo del vendedor, la vivienda vendida responderá del pago de las cantidades adeudadas a la comunidad por el sostenimiento de los gastos generales que correspondan al año en curso y a los tres años naturales anteriores, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ello significa que la Comunidad de Propietarios puede solicitar el embargo de la vivienda vendida para cobrar dichas deudas.

Además, se puede exigir que el certificado incluya derramas aprobadas y pendientes de abonar, ya que según la Ley el pago de las derramas por mejoras corresponde a quien sea propietario en el momento en que sean exigibles. O al menos que se especifique como una cláusula de la escritura si las hay o no y quien las asume para evitarse sorpresas.

Arrendamientos

Antes de comprar una vivienda se deberá comprobar que no está arrendada. Si estuviera arrendada, el comprador debe tener en cuenta que, a pesar del cambio de titularidad, el arrendamiento continuará durante el plazo pactado en el contrato de arrendamiento y el de las prórrogas que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se trata de arrendamientos estipulados después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, el plazo de duración mínimo es de cinco años.

En caso de que el arrendamiento no estuviese inscrito con anterioridad a la fecha de inscripción de la compraventa, el comprador no estará obligado a asumirlo siempre que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria

Por otra parte, el arrendatario puede ejercitar los derechos de tanteo y de retracto, salvo que hubiera renunciado a ello en el contrato de arrendamiento. Esto implica que podría adquirir la propiedad de la vivienda pagando al vendedor el mismo precio pactado con el comprador. Por ello, es conveniente que el comprador reclame al vendedor una certificación de haberle notificado al arrendatario su deseo de vender la vivienda y el derecho que éste tiene de ejercer el tanteo y retracto, y la posterior respuesta del arrendatario renunciando a este derecho.

Cargas urbanísticas

Si se trata de una edificación construida sobre terrenos de reciente urbanización, puede ocurrir que el terreno sobre el que se asienta la vivienda y, en consecuencia, también ésta, se encuentren gravados con alguna carga urbanística, hecho éste que el comprador puede comprobar en el Registro de la Propiedad o en el Ayuntamiento.

Esas cargas urbanísticas pueden consistir en la obligación de pagar al Ayuntamiento el coste de las obras de urbanización o de ceder una superficie determinada de terreno.

El cumplimiento de tales cargas urbanísticas corresponde al promotor inmobiliario, pero en caso de incumplimiento por parte de éste la vivienda estaría afecta al cumplimiento de esas cargas. Ello implica la posibilidad de que el Ayuntamiento embargue la vivienda para hacer efectivas las cargas urbanísticas incumplidas.

Existencia de Licencia de Obras

En el caso de que se trate de viviendas de reciente construcción, el comprador deberá comprobar que la edificación cuenta con la preceptiva licencia municipal de obras concedida por el Ayuntamiento, que acredita que la edificación es legal.

Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación son documentos administrativos que acreditan, respectivamente, que la vivienda reúne los requisitos necesarios exigidos por la Ley para ser habitable y que se han cumplido las condiciones establecidas en la licencia de edificación.

La cédula de habitabilidad se expide por el órgano administrativo que tenga atribuido el ejercicio de las competencias en materia de vivienda, y la licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento del lugar donde radique la vivienda.

El mero hecho de tener los suministros de los servicios básicos (electricidad, agua y gas) implica disponer de esta licencia, pero en cualquier caso, deberemos exigírsela al vendedor.

Planos del inmueble

El comprador también deberá reclamarle al vendedor los planos de instalaciones y obras que se hayan realizado, ya que en ocasiones son documentos necesarios para solicitar una hipoteca.

Certificado de Inspección Técnica del Edificio

Es recomendable solicitar el Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE), sobre todo, en edificios antiguos para comprobar si están en buenas condiciones o presentan deficiencias y están pendientes de realizar alguna obra de mantenimiento.

En edificios con menos de diez años, donde el seguro por vicios estructurales está aún en vigor, también es especialmente importante que el comprador solicite al vendedor el Libro del Edificio, si existiera.

Si se trata de la venta de una Vivienda de Protección Oficial, deberemos solicitar al vendedor una autorización de venta.

Estatutos de la Comunidad de Propietarios

Finalmente, si se trata de viviendas que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, es conveniente examinar los estatutos de la comunidad de propietarios, habida cuenta de que de sus normas pueden derivarse en ciertos supuestos limitaciones en el uso de la vivienda y, en cualquier caso, la forma de contribuir a los gastos comunes y al mantenimiento del inmueble.

También en relación a la comunidad, es conveniente que solicitemos las normas de régimen interior de la comunidad que sirven para regular la convivencia, 

Certificado de eficiencia energética

A partir de la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, la vivienda que se pretenda vender, tanto si es de nueva construcción como si es una vivienda de segunda mano, deberá contar con este certificado, expedido por técnico competente según el Real Decreto.

Se trata de un documento que acredita el nivel de eficiencia energética que tiene el edificio en cuestión mediante la descripción de sus características energéticas y una calificación de las mismas realizada por el técnico que lo expide. Este certificado se incorporará a la escritura pública de compraventa de la vivienda.

Recibos recientes de los suministros dados de alta

También es conveniente solicitar al vendedor los últimos recibos de todos los suministros del inmueble, ya que nos permitirá realizar los cambios de titularidad más fácilmente. Una vez más, se trata de asegurar la situación económica del inmueble y evitarnos deudas acumuladas.

Otras cosas que debemos comprobar

Además de toda  ésta documentación que debemos solicitar al vendedor, antes de la firma de la escritura de compraventa, e incluso antes de asumir cualquier compromiso con el vendedor mediante la firma de un contrato de arras u otro tipo de contrato privado que nos comprometa con el vendedor, conviene que el comprador compruebe ciertos aspectos relacionados con la situación jurídica de la vivienda acudiendo al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda para comprobar. Así, deberemos comprobar:

  • Que el vendedor es quien está inscrito como propietario de la vivienda.
  • Que la finca está libre de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas.

La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral, siendo recomendable ésta última por suponer una mayor garantía para el comprador.

En todo caso, el Notario comprobará, salvo renuncia expresa del comprador, cuál es la situación registral de la vivienda en la fecha de la firma de la escritura mediante una nota simple informativa que remitirá el Registro de la Propiedad y quedará incorporada a la Escritura Pública.

Recuerda que si la finca no está inscrita en el Registro a nombre del vendedor o tiene cargas registrales que deban cancelarse, se deberán efectuar algunos trámites previos a la escritura de compraventa para regularizar la situación de la finca. Esos trámites conllevarán gastos cuyo pago corresponde al vendedor, pero si el comprador no se asegura el pago de los mismos por el vendedor, será finalmente el propio comprador el que deberá satisfacerlos.

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Colaborador:

 

 

 

Ignacio Morales.
Economista – ICADE

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