El Constitucional avala el Decreto-Ley 7/2019 sobre la reforma del alquiler

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El constitucional avala la reforma del alquiler

El Tribunal Constitucional garantiza el contenido del Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, que introdujo modificaciones en la duración de los contratos de arrendamientos pasando de 5 a 7 años y en el que se fijó la subida de las rentas anuales al IPC. Sin embargo, no se va a llevar a cabo la promoción urgente de la oferta de vivienda en alquiler en suelo público.

El principal partido de la oposición había presentado el pasado mes de abril de 2019 un recurso de inconstitucionalidad contra todo este Real Decreto-ley del alquiler, por no respetar el presupuesto habilitante y por no cumplir el carácter de urgencia de alguna de las medidas.

Principales cambios;

  • El Alto Tribunal anula dos disposiciones adicionales al texto normativo, pero el grueso de la regulación sobre el alquiler queda avalado.
  •  El Constitucional ha declarado inconstitucional y nulas la disposición primera y tercera. 
  •  La primera se refiere a los planes del Ministerio de Fomento para promover vivienda en alquiler asequible en suelo público pero de gestión privada. 
  •  Esta medida contemplaba la movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado para levantar vivienda en alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada. El objetivo era ceder el derecho de superficie sobre el suelo público durante unos 50 años y pasado este tiempo, el uso revertía de nuevo al Estado. 
  • La disposición adicional tercera se refería a algo no relacionado directamente con el mercado del alquiler, en concreto, a los convenios en materia de infraestructuras de transporte terrestre, aéreo y marítimo.

Fundamentos en pie en la normativa

  • Se avala la necesidad de la creación de un Índice de referencia del precio del alquiler, que pronto se dará a conocer, y que puede servir de base para limitar la subida de las rentas.
  • La sentencia razona que “no puede descartarse que se trate de criterios orientadores que puedan contribuir a ordenar el mercado de la vivienda, por lo que desde este punto de vista está justificada la conexión con la situación de extraordinaria y urgente necesidad”.
  • El Constitucional reitera que “su función no es enjuiciar la eficacia o utilidad de las normas, sino que las mismas se mantengan dentro del marco de lo constitucionalmente admisible, y que se responda al motivo de la impugnación aducida”, que en esta caso es su conexión de sentido con la situación de urgencia previamente definida.

También siguen en vigor en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta a los contratos:

Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

  • En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
  • La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
  • Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
  • En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
  • La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
  • El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

Respecto a los beneficios fiscales:

  • Posibilidad de establecer a los Ayuntamientos una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
  • Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda. Seelimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.

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