El contrato de encargo de exclusivas en red

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Contrato de encargo de exclusivas en red es una utilidad muy extendida entre los grupos de agencias que colaboran con algún tipo de relación (1) es el tipo de contrato en exclusiva, en el cual, la exclusiva “se comparte” entre varias agencias inmobiliarias: la realmente captadora y el grupo de agencias inmobiliarias que han determinado trabajar conjuntamente.

Veamos algunas de los aspectos de esta forma de trabajo en red.

¿Qué es esto de la exclusiva en red?

Aunque es difícil que haya alguien el nuestro sector que no haya oído hablar de ello, diremos que un encargo compartido (2), de exclusiva a una agencia, es un contrato cuya información de captura es accesible por otras y distintas agencias, que no han efectuado la captación.

Esto es, en esta figura competitiva, hay una agencia que capta la exclusiva y 1 + n agencias que la trabajan. Cuando alguna de las n agencias encuentra el comprador (o arrendatario) y se concluye la operación, la comisión se reparte entre la primera captadora y aquella otra que ha presentado al comprador.

Esta compartición de información y de conducta operativa posterior están sujetas a estrictas reglas de uso entre las distintas agencias que colaboran juntas.

El nombre que recibe esta opción puede ser distinto: exclusiva compartida, exclusiva múltiple, exclusiva en red, etc., pero la idea es la misma: la exclusiva obtenida por una agencia puede ser trabajada por otras con el fin de encontrar más rápidamente al comprador potencial. Eso hace que la información obtenida por la primera sea compartida ─casi siempre, parcialmente─ por otras agencias. 

¿A qué suena eso de la exclusiva en red?

El desarrollo de esta idea ha ido en paralelo con el de los llamados MLS.

Hace una veintena de años los MLS apenas sí tenían existencia en España, pero su evolución a lo largo de ese periodo ha sido espectacular. Con ese nombre, o con otros similares, se han ido creando bolsas de inmuebles cuyos elementos pueden ser compartidos (conocidos y trabajados) por los miembros registrados de esos de esas bolsas. Su hábitat natural es precisamente el de las agrupaciones, bajo unos u otros criterios de adhesión, de agencias inmobiliarias.

Pero eso…  ¿es original? Y no nos referimos al hecho de que sea una idea importada del USA, sino al ámbito español.

La venta compartida Inmuebles

La venta compartida entre algunas agencias es más antigua y, aunque escasa, ayer y hoy, no ha sido inexistente en nuestro país. Si bien, su tamaño o amplitud nunca ha sido excesivo. Siempre ha habido agencias de ámbito local que, casi siempre por razones de relación personal entre sus dueños, han colaborado, con exclusiva o sin ella, y, desde luego, sin las estrictas reglas de los MLS posteriores.

A principios del 2000, difundí entre los asistentes de un curso de formación en el colegio de APIS de Badajoz la idea de un centro de captación, esto es de una formalización de la idea de venta compartida de la que acabamos de hablar. Como volví varias veces, en una de ellas pude comprobar que el sermón que les había dado en la primera, no había caído en saco roto, sino que unas cuantas agencias (6 o 7, según creo recordar) habían constituido posteriormente, un centro de captación (3) que funcionaba a pleno rendimiento.

La idea no era del todo mía pues estaba basada en la existencia de la venta compartida con varias agencias que realizábamos en nuestro ámbito local (SSReyes y Alcobendas. Madrid), en la existencia de una red denominada Multiagencias en el área de Alcalá de Henares (Madrid) en esos momentos, y, en el funcionamiento de un portal de anuncios que yo había visto en prensa. (4)

Actualmente, la agregación y posterior distribución de información inmobiliaria, que hacen los portales de anuncios inmobiliarios puede asemejarse a esta última idea, en su aspecto de redistribuidores de la información inmobiliaria captada por el portal.

Cautelas necesarias con la exclusiva compartida

Para que esto funciones bien hay que tomar unas cautelas necesarias tanto respecto del propietario del inmueble como de la propia idea del MLS.

Con el primero hay que:

  1. Advertir previamente de ese hecho al propietario. (Presentándolo como una ventaja.)
  2. Firmar el contrato con esta opción. (Con las cautelas que exige la Ley de protección de datos, LOPD).

Una posible estipulación para este caso puede ser, esta que hemos extraído de nuestro nuevo texto (5):

Cláusula R: La información de este encargo exclusivo podrá ser trasmitida a otras agencias colaboradoras con la que firma este documento, con el fin único de incrementar la probabilidad de venta del inmueble al lograrse así un mayor número de puntos de venta. Con esa finalidad, el inmueble podrá ser incluido en la bolsa digital de propiedades compartidas y en sus medios de comercialización.

  1. Manejar con cuidado el flujo de “caras distintas” ante el propietario ─ la relación con el mismo de múltiples agencias suele ser un desastre ─ mientras dure el encargo.
  2. “Aceptar” que si se ha decidido trabajar con este tipo de venta compartido se ha de ser fiel con la idea y hacerlo con todas las propiedades captadas y lo antes posible desde su captación.

(La agencia puede estar obligada a insertar en la bolsa de inmuebles, la propiedad captada en un plazo corto, como puede ser 10 días. Pero yo creo que esto debe hacerse… aunque no exista esta obligación.)

Sería prudente, además, comprobar la rentabilidad de la pertenencia a una bolsa de inmuebles y sus resultados, en cada periodo de control (seis meses, por ejemplo).

Con los segundos, (con la red, con el MLS, con la bolsa compartida…) hay que tomar algunas cautelas también, pero aquí solo hablaremos de un aspecto que recientemente ha venido a alterar este tipo de competencia.

La amenaza de cártel.

Aconsejamos que la agencia que quiera competir con esta forma de exclusiva compartida a través de un MLS, debe de conocer la historia reciente de los MLS.

Hemos escrito sobre este suceso abundantemente, en otra ocasión no muy lejana (6), así que aquí solo recordaremos que, en la forma utilizada por los denunciados: una pura trasposición del modelo USA a nuestro país, Defensa de la Competencia la denunció en su día.  Lo que no implica que una mejor y más adaptada forma del MLS a nuestro mercado, no pudiese ser válida. (7)

Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
www.cal.es

Notas: 

  • El ejemplo más extendido este tipo de encargo es el que utilizan las redes de inmuebles compartidos (MLS, BICS…)
  • Los nombres que recibe esta forma de competir asociado, son variados, y así podemos encontrarlos bajo las expresiones: exclusiva compartida, exclusiva en red, exclusiva múltiple, exclusiva MLS, multi-exclusivas, etc.
  • Centro de captación: Habían organizado una oficina que captaba los inmuebles ─ propiedad de sus integrantes ─ y que repartía la información obtenida a todos los miembros del centro. Para que el reparto fuera justo establecieron reglas de uso de la información y de reparto de costes y comisiones, transparente. Fue todo un éxito.
  • No recuerdo bien el nombre (¿portal o puerta inmobiliario/a, quizás) pero sí su imagen: una puerta lisa entreabierta. Los miembros de pago de ese portal de anuncios tenían acceso a la información prioritaria de los inmuebles que, gratuitamente, ponían los propietarios. Sin embargo, esa idea parece que no terminó bien.
  • La Captación de Exclusivas Inmobiliarias, del autor Miguel José Villarroya Martín. La editorial es la sevillana Punto Rojo Libros. Su web espuntorojolibros.com, su correo: info@ puntorojolibros.com y sus teléfonos de contacto 911.413.306 y 622.843.306. El “sponsor” de la obra es Foro empresarial S.L. Su web es www.inmopc.com, su correo: info@f+965ormación.es y su teléfono 902.010.951. El lector interesado puede dirigirse a cualquiera de esos puntos para la petición de ejemplares.
  • Fueron 7 artículos los publicados en este periódico sobre el asunto. Uno de ellos fue: ¿Qué es un cártel inmobiliario? (24/01/2022) y desde él puede seguirse y encontrarse la serie completa. Puede leerse en: https://www.inmonews.es/que-es-cartel-inmobiliario/ Y no escribí (publiqué) el que cerraba la serie: La muerte de Clemenza, a la espera del desenlace final.
  • La denuncia está pendiente de ratificación.
  • La imagen utilizada es una resultante de la inserción en Photofunia https://photofunia.com/es/ de la portada de nuestro libro: La Captación de Exclusivas Inmobiliarias, empresa a la que agradecemos su amabilidad y su talento por permitirnos el libre uso de su sistema.

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