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Un futuro muy, muy, lejano.
Fue en diciembre de 2007 (1) cuando en Cataluña se estableció el primer registro de agentes inmobiliarios de España. Y ha sido, en agosto de 2022, cuando las campanas de gozo han repicado en Valencia, la última de las comunidades en establecer un registro obligatorio… casi quince años después; pero, en fin, como contaba la solterona del chiste, en su noche de bodas, más vale tarde que nunca.
Durante estos años se han producido otras instauraciones de registros en varias comunidades, aunque la mayor parte, erradas a mi juicio, desequilibradas por su carácter de adscripción voluntaria para los agentes.
Así que hoy tenemos en España unas comunidades con registros obligatorios de agentes, otras con registro voluntario … y otras, en espera, no se sabe bien, de o a qué. Quiero creer, sin embargo y con benevolencia, que algunas de ellas estarán en estudio… ¿O no!
¿O no?
Andalucía: ni sí ni no, sino todo lo contrario.
Sí, informaciones llagadas a este periódico indican que en la comunidad andaluza ha aparecido una cuarta España, aquella del ni sí ni no sino todo lo contrario.”
El Registro de agentes inmobiliarios andaluces se creó hace cuatro años y medio mediante un anejo de la Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía, mediante la modificación de la Ley 1/ 2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y se modifica la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.
De este hecho publicamos en su día un extenso artículo titulado: Comentarios al registro de agentes inmobiliarios en la Junta de Andalucía, (2), cuya relectura recomendamos hoy.
En dicha ley se especifica en su preámbulo que: “Asimismo, se considera necesario abordar una normativa reguladora de la gestión e intermediación inmobiliaria en aras de la seguridad jurídica precontractual, en defensa de las personas consumidoras antes de llegar a la transacción inmobiliaria notarial y registral. Por ello, mediante la modificación de la citada Ley 1/2010, de 8 de marzo, se contempla la regulación de la intermediación en el ámbito objetivo de la normativa sobre el derecho a la vivienda, de forma que exista un control administrativo en pro de la calidad del servicio, exigiéndose la inscripción en un registro público, con indudables ventajas en la protección de los consumidores y usuarios. Consecuentemente, también se contempla la existencia de un régimen sancionador, para que se aplique a las personas que se dediquen a la actividad sin estar inscritas en el registro correspondiente o incumplan las obligaciones que se les imponen.”
Y en su disposición adicional cuarta. Condiciones de la intermediación inmobiliaria, se indicaban estas siete cosas:
- Las Consejerías competentes en materia de vivienda y consumo articularán desde la entrada en vigor de esta Ley las condiciones legales por las que debe regirse la intermediación inmobiliaria.
Luego el mandato de la Ley es claro, las conserjerías competentes deben desde el mismo momento de publicación de esta ley ponerse a elaborar las condiciones legales por las que debe regirse la intermediación inmobiliaria en Andalucía.
- Esta regulación requerirá que los intermediarios y los establecimientos de intermediación que ejerzan esta actividad preserven los derechos de los consumidores y usuarios que accedan al mercado para la adquisición, en propiedad o en uso, de vivienda.
Su finalidad última es pues, la preservación de los derechos de los consumidores.
- Quienes ejerzan la actividad deberán estar plenamente identificados con sus condiciones de ejercicio en un registro administrativo creado y llevado por la Consejería competente en materia de vivienda, en el que deberán reflejarse, acreditando lo que resulte pertinente, los siguientes datos: identificación personal del intermediario que ejerza en su propio nombre o por cuenta ajena, sea para persona física o jurídica, domicilio de la sede o establecimiento en el que ejerce la actividad, pertenencia o no a Colegio Profesional, formación acreditada, el hecho de si carece de antecedentes penales y los seguros de responsabilidad o caución que cubran su actividad.
La obligatoriedad de inscripción en el Registro está pues clara: todos aquellos que quieran ejercer de agente inmobiliario en Andalucía deben de estar inscritos en un registro “ad hoc”
- Tendrá la consideración de intermediario inmobiliario toda persona que se dedique de forma habitual y retribuida, por cuenta propia o ajena, a la prestación de servicios de intermediación, asesoramiento y gestión en la contratación con relación a viviendas que se adquieran en propiedad, derecho real de uso o disfrute o alquiler de cualquier tipo.
Aquí se describe el ámbito de la actuación del agente.
- Reglamentariamente, en el plazo de un año desde la entrada en vigor de esta Ley, se desarrollarán tanto el funcionamiento del registro de intermediarios inmobiliarios como las obligaciones que deban imponerse a estos para la defensa del consumidor en cuanto a la información a suministrar a los demandantes, garantía de devolución de cantidades, la suscripción de contrato de servicios, cumplimiento de normativa sobre vivienda protegida y demás exigencias que resulten necesarias.
Lo he copiado bien, no me he equivocado: en el plazo de un año el Reglamento debe de estar preparado. Llevan pues tres años y medio de retraso. Obsérvese, que esto tiene carácter imperativo para la Administración de la Comunidad… y no para un partido u otro.
Repárese también, que es independiente de la litigiosidad mayor o menor que pudiera haber en la Comunidad. Se trata de establecer un reglamento general de protección a los consumidores, con carácter preventivo.
- El incumplimiento del intermediario del deber de solicitar la inscripción en el registro creado al efecto tendrá la consideración de infracción grave de entre las previstas en el artículo 53.2 de la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y la falta de aportación de cada uno de los datos inscribibles en el Registro o de cada una de las obligaciones impuestas a los intermediarios para la defensa del consumidor tendrá la consideración de infracción leve de las previstas en el artículo 53.3 de la misma Ley.
Aquí está el carácter obligatorio de su inscripción para el agente.
La última es tan solo de procedimiento, a la espera de detallarse en el reglamento los caminos hacia la inscripción en el registro.
- Para la inscripción de los intermediarios colegiados en alguno de los Colegios inscritos en el Registro de Colegios Profesionales de Andalucía bastará con presentar certificado acreditando su condición de colegiado.
¿Por qué el retraso en la defensa del consumidor?
No lo sabemos con seguridad. Pero este “stand by” andaluz no parece ser, el criterio administrativo que se ha dado en otras comunidades, con unos u otros partidos, respecto del registro.
Sería deseable una pronta respuesta de la comunidad andaluza.
Pero… ¿qué puede estar pasando?
Las informaciones recibidas, y que no hemos podido contrastar, dan una respuesta aparentemente coherente a esa cuestión.
La actual administración política de la comunidad andaluza consideraría, según esas fuentes, dos argumentos para no cumplir con el mandato legal acerca de la instauración de un registro de agentes inmobiliarios, a saber:
- La ausencia de litigiosidad en Andalucía.
- El imperativo liberal del “dejar hacer” y no imponer nuevos reglamentos.
- La ausencia de litigiosidad.
Es este un argumento falaz.
En España, el avance tecnológico ha hecho que, sin salirnos del mundo de la vivienda, sean muchos los Reglamentos existentes que controlan algunos aspectos de la calidad de los inmuebles. Por ejemplo, el Reglamento electrotécnico de Baja Tensión. Obligatorio, desde hace décadas, en toda construcción de viviendas. Y en el que se regulan las normas y procedimientos a usar en las instalaciones eléctricas de los inmuebles. Y CASI NO HAY ACCIDENTES de origen eléctrico en casi ninguna parte de España. Es más, su promulgación contribuyó, y lo sigue haciendo, a garantizar el confort y la seguridad de los consumidores. Y trajo también muchos otros beneficios al mercado eléctrico. SIN ACCIDENTES MEMORABLES.
El mandato legal de instauración del reglamento del Registro de agentes no puede burlarse diciendo que no hace falta porque apenas hay conflictos o denuncias contra las agencias inmobiliarias. Es un imperativo legal: o se cumple ─que es lo suyo─ o debe de cambiarse la Ley.
Por otro lado, los beneficios de un registro van más allá del resultado de las transacciones inmobiliarias litigiosas, que siempre serán minoritarias, puesto que un registro obligatorio proporciona, además, transparencia al mercado. Se sabe quiénes, cuantos, dónde, como… actúan los intermediarios. Y ese conocimiento de mercado es necesario en las sociedades avanzadas.
La imposición de condiciones a los integrantes del registro conlleva igualmente la mejora de su desempeño (exigencias de formación, garantías…), califica a los mismos y establece un corto pero potente marco de actuación a los agentes.
La “limpieza” del mercado de la intermediación inmobiliaria aumenta así. Solo estarán los que quieran estarlo y cumplan con un breve listado de condiciones.
El servicio, la experiencia del cliente aumenta con la profesionalidad de la agencia, por eso todo lo que contribuya a ella, lo hace también, beneficiando a los consumidores.
- El imperativo liberal del “dejar hacer” y no imponer nuevos reglamentos
Es un vestido este de la liberalidad, que, como el del emperador a veces tapa las vergüenzas y otras no.
Frente a eso manifestamos que no puede decirse de los reglamentos que conocemos de otras comunidades que ellos establezcan un marco opresivo para la actuación del agente inmobiliario, que limiten la competencia o que el proceso sea farragoso.
Por el contrario, le bastaría a la Comunidad andaluza copiar el aprobado por la Comunidad valenciana hace pocas semanas para, en pocos días, tener un reglamento razonablemente ligero de equipaje.
Igualmente, la experiencia en la comunidad catalana acerca de la instauración de su registro obligatorio no parece haber producido ningún daño al mercado de la intermediación en Cataluña, bien al contrario. Ni limitado la competencia.
La mala competencia en cambio, aquellos que intermedian con escaso conocimiento y recursos, sin domicilio fijo conocido, sin responsabilidad civil establecida o sin mucha relación con el pago de impuestos, sí que lo padecen. El registro hace daño al obscurantismo y a la mala praxis. Y eso es bueno para el resto.
Hoy me despido con una frase de Prudencio Gómez Moraleda, que fue presidente del colegio de APIS de Madrid: “Un mercado ‘liberalizado’ no es un mercado libre, sino un mercado salvaje.”
¡Siga con salud!
Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
www.cal.es
Notas:
(1) Véase el DECRETO 12/2010, de 2 de febrero, por el que se regulan los requisitos para ejercer la actividad de agente inmobiliario y se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña. Este es uno de sus posibles enlaces: https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-d12-2010.html
(2) Puede leerse aquí en Inmonews.es: https://www.inmonews.es/comentarios-al-registro-de-agentes-inmobiliarios-en-la-junta-de-andalucia/
(3) Este es el cuarto artículo de la serie que estamos dedicando al tema del Registro de agentes inmobiliarios. Los otros tres han sido:
- Registro de intermediarios inmobiliarios: ¡Otra vez las dos Españas!
https://www.inmonews.es/registro-intermediacion-inmobiliaria/
- Los Registros de agentes inmobiliarios… voluntarios: ¿Sirven de algo?
https://www.inmonews.es/registros-agentes-inmobiliarios-voluntarios/
- Los registros de agentes inmobiliarios voluntarios …y la transparencia del mercado inmobiliario.
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