Estudio de Gastos de Comunidad en Ley la de Propiedad Horizontal. Parte II

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El supremo insiste que los gastos de hipoteca se comparten

Retomando articulo anterior Estudio de Gastos de Comunidad en Ley la de Propiedad Horizontal. Parte I

CUARTO.-  Jurídicamente, el término “individualizar” tiene un doble sentido, y el primer significado es el de “distribuir por consumos” (aunque a las secciones se las puede calcular el consumo de cada “gasto compartido” al igual que a los propietarios), pero, también, se habla de “individualizar” un gasto cuando se exonera a ciertos propietarios del pago de ciertos bienes o servicios porque no los utilizan, como, por ejemplo, cuando se exime a los locales del pago del gasto de portal. Ese doble significado del término está recogido por las sentencias:

  1. a) La STS 48/2008, 24 de enero de 2008, trata sobre la individualización de gastos por consumos y dice que la primera forma de distribución del gasto entre propietarios es la del consumo, no la del coeficiente, como hemos dicho que exige la LPH: 

… la regla 5ª del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, … obliga a cada propietario a contribuir, con arreglo a su cuota … a los gastos generados por las responsabilidades “que no sean susceptibles de individualización”, o lo que es igual, solo es posible acudir a la pauta contributiva de la cuota de participación en el supuesto de que los gastos … “no sean susceptibles de individualización”  …

(…)

El consumo de agua de las viviendas … no es un gasto general sino particular  … perfectamente individualizable, lo cual lo cual significa que la primera regla a que ha de atenderse para la distribución de estos gastos, no es la del coeficiente … sino la de su consumo

  1. b) Y la STS 335/2009 de 29-05-2009, citando la STS 257/2000 de 14 de marzo de 2000, trata sobre aquellos casos en los que se hubiera aprobado, de forma legal, una exoneración del pago a ciertos propietarios, pues habla de “no abonar concretos gastos” y de “exclusión” del pago:

… el artículo 9-5º [ahora 9.1.e] permite que determinados gastos puedan tener la consideración de individualizables, y … permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para [ello] … es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o … en los Estatutos … [o] que se decida en Junta …

Las exoneraciones están amparadas por la LPH cuando, después de decir que son obligaciones de todos los propietarios “pagar los gastos generales con arreglo a la cuota…”, añade “o a lo especialmente establecido”. Lo cual no solo significa que se pueda exonerar a ciertos propietarios del pago de un gasto, sino que, por ejemplo, también podría establecerse que ciertos gastos se pagarán a partes iguales o de otra forma.

Las exoneraciones del pago de ciertos “gastos generales” pueden recogerse en la forma prevista en la STS citada, pero eso no significa que un “gasto general” que no figure entre esas exenciones deban pagarlo todos los propietarios en función de sus cuotas, pues, dado el principio general del pago por consumos, si un propietario no consume un bien o un servicio, no le paga. Por ejemplo, si todo el gasto de correos fuera consecuencia del envío de las actas a los propietarios pero algunos de ellos las recibieran por correo electrónico ¿qué razón habría para que estos pagaran por las cartas enviadas a los demás propietarios? ¿No es un gasto “individualizable por consumos”? ¿No estarían estos propietarios    –por lógica y por ley–   exentos de pagar ese gasto? Y aclaramos que un “gasto individualizable por consumos” puede ser objeto de una exoneración del pago.

QUINTO–   El primer problema que crea esta sentencia 335/2009 de 29-05-2009 y otra jurisprudencia semejante, es el de considerar ciertos tipos de gasto como “gastos generales”, cualquiera que haya sido su beneficiario,  convirtiendo “gastos particulares” en “gastos generales”, saltándose la distinción establecida por la LPH  que dice que los gastos que se puedan importar a uno o varios pisos o locales no son gastos generales.

1º.- Gastos generales, privados, individualizables y compartidos

  1. a) Uno de esos gastos en el que el error es evidente es el caso de las comisiones bancarias, cuando, como es habitual y desacertado, se usa la misma cuenta para los “gastos generales” y para los “gastos de viviendas”. El banco puede cobrar cuatro tipos distintos de comisiones: 1ª.- por mantenimiento de la cuenta (“gasto general”), 2ª.- por cobro de remesas (“gasto particular de las viviendas”), 3ª.- por devoluciones de recibos (“gasto particular de ciertos vecinos”) y 4ª.- por descubiertos (“gasto general”); cada una de un padre y de una madre y no pueden ser tratadas de la misma forma. La de cobros de remesas se produce por el cobro mensual de las cuotas de las viviendas (cuando los locales pagan por trasferencia o no pagan), que no cumple las condiciones establecidas por la LPH para ser consideradas “gastos generales” y, es evidente, que se trata de un “gasto privado”, pues es imputable “a uno o varios pisos o locales”.

Denunciamos que ninguna de las sentencias tiene en cuenta que los gastos en conflicto suelen ser de distinta naturaleza y que merecerían tratamientos diferenciados. Por lo tanto, cada tipo de comisión debería ir en una cuenta distinta de gastos que, en unos casos, será una cuenta de la sección general y, en otros, de la sección de  viviendas. Entiéndase que estamos tratando de la legalidad de cobrar unos gastos, no de la comodidad de contabilizarlos. Si el administrador no quiere diferenciarles   (basta con preguntar al banco y, si no responde, devolver ese cargo),  que no los considere “gastos generales”, o que el juzgado exima del pago a quien impugna ese acuerdo ilegal.

Porque, por reducción al absurdo, también, se podría pensar que  todos los gastos de albañilería serían un solo tipo de gastos (generales), pero ¿No es la decoración del portal un “gasto de viviendas” y el gasto de reparar el tejado un “gasto general”? ¿O metemos todos los trabajos de albañilería realizados en el portal como “generales” (como se hace con las comisiones) para que les cueste menos a los pisos?   Lo que se está haciendo con las comisiones por el cobro de recibos de los pisos es meterlas como “gastos generales” porque hay otras comisiones que sí son generales. Y ¿Por qué no se hace al revés, considerarlas todas como “gastos de viviendas”? Pues tan ilógica es una cosa como la otra. Aunque, con ese criterio, se benefician los pisos que contratan al administrador y solo se perjudica a los tontos de los locales.

Pongamos otro ejemplo: Supongamos que, en el banco, solo hubiera gastos de cobro de recibos a las viviendas ¿alguien pensaría que ese gasto es un “gasto general”? No. Entonces ¿cómo es que, al haber otras comisiones, esta pasa de ser un “gasto de viviendas” a ser un “gasto general”?

  1. b) En cuanto al gasto de administración, si el administrador administra los gastos de las viviendas y los generales, ¿Por qué las viviendas, que se benefician de una labor onerosa, no participan en el pago de su coste? ¿Cómo es que la “administración de los “gastos particulares de las viviendas” es un “gasto general”? ¿Es que el fruto de un naranjo es una manzana? O recurriendo a un ejemplo más jurídico ¿Es que, ahora, los frutos del árbol envenenado ya no están envenenados?

2º.- Que un gasto que sea, en parte, “general” y, en parte, de “viviendas”, venga reflejado en una sola factura, no impide que su importe no se pueda “repartir” entre esas secciones aplicando un criterio objetivo, y la LPH no dice nada en contra de ello.

Muy al contrario, según la LPH, la obligación de los propietarios es pagar el “coste” de los distintos tipos de gastos que sea “gasto general”, no el importe total de cierto “tipo” de gastos, que pueden incluir “gastos de viviendas”. ¿Cómo puede nadie decir que no se están cargando a los locales “gastos de viviendas” cuando se les está reclamando una parte de las comisiones del cobro de recibos, con los que nada tienen que ver, y otra parte del total del gasto de administración, si la mayor parte de ese gasto es un “gasto privado de los pisos” por la contabilización de los “gastos de las viviendas”? 

3º.- Como decimos, el primer problema que crea esa sentencia es el de hacer pagar a todos los propietarios por todos los gastos que se consideran “generales” aunque claramente no lo sean. Es decir, el problema es el ya aludido del error en el “reparto” de los gastos entre secciones:

  1. a) Gastos como correos copias y comisiones bancarias, tienen una parte de su importe que es “general” (como el coste de mantenimiento de la cuenta bancaria); otra que es “privada” de un vecino concreto (como el coste de devolución de recibos) y otra que es “particular” (o “privada”) de los propietarios de las viviendas (como el coste del cobro de recibos). 
  1. b) Gastos como administración y seguro tienen una parte “general” y otra “particular” de las viviendas. El reparto es posible pues, aunque el importe de cada sección no pueda individualizarse entre los propietarios obligados al pago de los gastos de cada sección, no es cierto que esos importes no se puedan “repartir” entre las secciones. Y vemos que, como habíamos dicho, no se entiende correctamente la primera operación del “reparto” de los gastos entre secciones y, como los que resuelven no saben hacerlo, lo dejan sin hacer. Para el reparto de esos gastos, en el primer caso, ofrecemos dos opciones,: 1ª.- repartir el coste teniendo en cuenta el número de apuntes contables, el de facturas recibidas y el volumen de operaciones de cada sección (si diéramos un único criterio,  estaríamos dando pie a una burda manipulación del reparto) y 2ª.- en función del presupuesto que pasaría el administrador para un bloque solo de ese número de viviendas (que sería el “gasto de las viviendas”) y de otro presupuesto para un bloque con ese mismo número viviendas más locales. La diferencia entre ellos sería el “gasto general”. En el caso del seguro, el coste debería repartirse entre los costes de construcción de la estructura y el de la distribución interna de las viviendas, que viene a ser de entre un 20% y un 30% para la estructura y, el resto, para las viviendas, puesto que, si construida la estructura del edificio, no se hubiera llegado a realizar el reparto de las viviendas, la prima del seguro sería más barata.
  1. c) El Fondo de Reserva se debe establecer, por ley, sobre el presupuesto comunitario. Ahora bien, si en la comunidad hubiera dos secciones con dos presupuestos, se debería dotar una reserva en cada una de las secciones con el 10% de cada presupuesto. Pero no es lógico que se considere que el 10% de ambos presupuestos sea un “gasto general”, cuando una parte de su importe se deriva de los “gastos particulares de los pisos”.

Mario Rodríguez Guerras

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