Estudio de Gastos de Comunidad en Ley la de Propiedad Horizontal. Parte III

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25/12/2022

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SEXTO.- El segundo problema que crea esa sentencia 335/2009 de 09-05-2009 es que se ha pensado que, para que ciertos “gastos generales” no se deban imputar a ciertos propietarios, esa exoneración debe haber sido aprobada de determinada forma.

1º.- Al imponer esa obligación, la STS 335/2009 citada intenta evitar una injusticia, la que se produciría si se aplicase la parte de la LPH que dice que los “gastos generales” se pagarán por consumos en lugar de la que dice que se pagarán por coeficientes o la otra que dice que el no uso de un elemento no exime de su pago, pues habría propietarios con domicilio habitual en esas viviendas que tendrían que pagar por todos los gastos de comunidad en aquellos casos en los que el resto de propietarios no habitaran las viviendas o lo hicieran temporalmente, lo que ocurriría si se cobraran todos los “gastos generales” por consumos. Pero, para evitar una injusticia, se ha dado pie a que se cometan otras.

¿Cómo se explica que digamos que todos los propietarios deban pagar, por cuotas, ciertos “gastos generales” y que otros propietarios paguen, otros gastos, por consumos, admitiendo incluso que algunos no los lleguen a pagar?

Respuesta: Atendiendo a lo que recoge la STS: Depende de la naturaleza de esos gastos. Hay “gastos generales” son gastos necesarios para el mantenimiento de las instalaciones, o necesarios para su uso. La LPH dice que son obligaciones de cada propietario: e) Contribuir … a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios… la reparación de una cubierta debe ser sufragada por todos los propietarios (salvo por los que gocen de una exoneración de ese pago), pues hacerlo supone el obligado mantenimiento del inmueble (y es “gasto general”) y no es posible calcular el “consumo individual”. (Sobre esta cuestión se hacen otras consideraciones en los apartados Octavo y Noveno).

2º.- Pero, como reconoce la LPH, hay: I.- “gastos particulares” II.- “gastos generales individualizables por consumos” y III.- “gastos generales no individualizables por consumos” que se cobran por cuotas”, aparte de IV.- aquellos para los que se haya establecido alguna exención a ciertos propietarios. O sea, que no solamente existen los “gastos generales no individualizables por consumos”; y esos otros gastos pueden repartirse por cualquiera de las formas previstas por la LPH, por lo que puede haber “gastos generales” que se cobren por consumos y, llegado el caso de que algún propietario no los consuma, consecuentemente con la LPH, que no los tenga que pagar.

Por ello, un “gasto general no individualizable por consumos”, para que no le paguen todos los propietarios, debe gozar de una exoneración. Pero una carta para la entrega de un acta que, dada su naturaleza, es un gasto general, pero que la pueden recibir unos vecinos, y otros no (pues la reciben por correo electrónico), ¿Es un “gasto general no individualizable” que se deba pagar por todos los propietarios según sus coeficientes? Evidentemente, no (es general, pero individualizable por consumos). La comisión por cobro de recibos a las viviendas, ¿No es un “gasto particular” de los dueños de los pisos? Evidentemente, sí. Y, evidentemente, este tipo de gastos ni deben ser pagados, respectivamente, por todos los vecinos, ni hacerlo por cuotas. En resumen: Un “gasto general no individualizable por consumos” le pagan todos por coeficientes, salvo que se hubiera establecido otra cosa; pero un “gasto general que sea individualizable por consumos” se paga por consumos, no por cuotas. Pero nadie lo aprecia y todos los tribunales optan por el camino fácil de cobrar, a todos, por cuotas, por todo lo que no esté exonerado del pago.

3º.- No decimos que los locales estén “exentos” del pago de alguno de esos gastos (comisiones, correos, copias, seguros, administración o reserva) cuando decimos I.- que se les están cobrando a los locales “gastos de viviendas” o II.- cuando hablamos de la “individualización por consumos”.

Lo que decimos es I.- que, algunos de esos gastos ‒o una parte de sus importes‒, son “gastos particulares de las viviendas” que no deberían pagar los locales (y que, en el “reparto”, deberían asignarse a la sección de viviendas); y II.- que, algunos, son “individualizables por consumos” y, que, a la hora de proceder a su “distribución”, se deberían cobrar por esos consumos, por lo que I.- habría gastos que los locales no tendrían que pagar ‒por ser “gastos privados de los pisos”‒ y II.- que habría otros gastos que los locales tendrían que pagar por consumos ‒por ser “gastos individualizables por consumos”‒, pudiendo no tener que pagarlos si no los hubieran consumido, aun no estando exentos de su pago.

SÉPTIMO.- El tercer problema, que crea la STS citada, es que se ha acabado por confundir (muchas veces por conveniencia) cuándo su utiliza el término “individualizar” con un sentido u otro (cuándo se puede calcular el consumo individual o cuándo se ha establecido una exoneración del pago a algún propietario) y se ha acabado por poner las condiciones de uno al otro, exigiendo el pago de todos los “gastos generales” por cuotas.

Ya advertimos de la contradicción de la STS 335/2009 con respecto al Art. 9.1.e LPH, pues la STS, entiende, en contra del texto legal, que la obligación es la de contribuir a todos los “gastos generales” según su cuota, cuando la ley dice que se pagarán los “gastos generales” por coeficientes solo cuando esos gastos no sean individualizables. Repetimos, en esencia, ley dice (Art. 9.1.e):

Son obligaciones de cada propietario… contribuir, con arreglo a la cuota, a los gastos generales… que no sean susceptibles de individualización.

Pero la STS 335/2009, al tratar sobre la obligación del pago de los gastos generales, hace referencia, exclusivamente, al pago por coeficientes, pues sigue diciendo:

Pues sin perjuicio de que la sentencia integra el hecho probado de que concurre efectivo aprovechamiento y disfrute de servicios comunes (electricidad, agua, alumbrado, seguros, conservación de fachadas, administración y otros), a favor de los que recurren; lo que resulta decisivo es la imperatividad genérica del artículo 9-5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a los copropietarios a contribuir, según la cuota de participación que les corresponde, a los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala, generando su impago crédito preferencial a favor de la comunidad.

Cuando la sentencia habla de la imperatividad genérica del artículo 9-5 LPH, que obliga a los copropietarios a contribuir, según la cuota de participación, a los “gastos generales”, elimina la última parte del artículo que cita, esa que dice que los comuneros pagan “gastos generales” pero no los “gastos individualizables”. La imperatividad de la ley es que cada cual pague por sus gastos, y, entre todos, solo por los “comunes no individualizables”.

Cuando la STS 335/2009, de 29-05-2009, establece que, para la individualización de ciertos gastos, es necesario que la exoneración figure de forma legalmente establecida –en un caso que trataba sobre la distribución de gastos considerados generales en las escrituras de una urbanización que solamente tiene una sección–, se ha malinterpretado el sentido del término en ese caso y se ha pensado que, para que los gastos se puedan “distribuir” por consumos, y no por cuotas, es necesario que esa norma figure de forma legalmente establecida, cuando la STS está hablando de una cosa distinta. Habla de la exoneración del pago de los “gastos generales no individualizables”, no de la distribución de los “gastos generales individualizables por consumos”.

La “individualización de los gastos generales por consumos” está recogida por la LPH y no precisa que aparezca aprobada de forma explícita por ningún acuerdo adoptado por unanimidad. La consecuencia lógica sería que quien no tenga consumos (con lo que se sobrentiende: consumo de suministros o uso de servicios o disfrute de instalaciones), aunque se trate de un “gasto general”, por ser individualizable, no debería soportar sus costes.

Es decir, la LPH exige la “individualización del consumo de los gastos generales” que, subsidiariamente (si no fuera posible la individualización), se cobrarían por coeficientes. Todo ello, salvo que se hubiera “establecido especialmente” otra forma de pago.

OCTAVO.- Entendemos que los “gastos generales no individualizables” los deben sufragar todos los propietarios por cuotas, siempre y cuando no se hubiera establecido una exoneración del pago, de alguno o de todos ellos. Ahora bien, en lo que discrepamos es en lo que se está entendiendo por “gastos generales no individualizables”, pues hay gastos que se consideran “gastos generales” y que serían “individualizables por consumos” a la hora de su “reparto”, o bien, que hemos de considerarlos “gastos privados de las viviendas” pues son las únicas beneficiadas por los servicios prestados y, por ello, es posible imputar su coste a “uno o varios pisos o locales”, en concreto, a las viviendas. Nos referimos a los gastos de portal, escaleras y ascensor.

Veíamos que la LPH dice que son obligaciones de cada propietario: e) Contribuir … a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios…

Un portal sin limpieza, sin luz, sin mantenimiento del ascensor, etc. quedaría sin dar servicio, o sin dar el servicio adecuado y se podría pensar que no es posible calcular el “consumo” individual y que, por lo tanto, esos gastos, también, deberían ser sufragados por todos (salvo por los que gozaran de una exoneración de ese pago) pues se considerarían “gastos generales no individualizables por consumos” en su distribución entre propietarios (de cuyo pago, no obstante, pudiera exonerase a ciertos propietarios), sin los cuales se deterioraría el inmueble o se perderían sus servicios, y que se sufragarían en proporción a los respectivos coeficientes de los propietarios, salvo que se hubiera establecido “especialmente” otra forma de pago.

Pero que no pueda individualizarse la “distribución” entre propietarios no impide que, previamente, a) no pueda “individualizarse” el “reparto” entre secciones, o b) que si de esos gastos solo se benefician las viviendas, no hay duda de que es un “gasto particular de los pisos”, y no se puede repercutir su coste a los locales asignándolos a la sección general. Esos gastos deben ir a la sección de las viviendas, aun sin necesidad de que se hubiera establecido una exoneración del pago para los locales de esos gastos.