Estudio de Gastos de Comunidad en Ley la de Propiedad Horizontal. Parte IV

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28/12/2022

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requerimiento pago — Estudio de Gastos de Comunidad en Ley la de Propiedad Horizontal

NOVENO.- Finalmente, la sustitución de elementos, como el del ascensor, de los que no disfrutan ciertos propietarios, considerados erróneamente, “gastos generales no individualizables” estarían en el mismo caso que los gastos de portal y no deberían cobrarse a los propietarios de los locales:

1º.- a) Si el deterioro de esos elementos se debe al uso realizado, y b) si ciertos propietarios no los han usado y no han contribuido a su deterioro, y c) si la LPH dice que los gastos se cobrarán por consumos, y d) si, durante años, algunos propietarios han usado de esos elementos generando su desgaste, y e) si estos propietarios deberían de haber ido pagando el uso o consumo cada vez que lo realizaban, lo que se conoce como amortización de los bienes, entonces, si el uso ha producido su inutilización o la pérdida de sus propiedades, serían los usuarios quienes debieran pagar por su sustitución, y no es un gasto que les sea imputable a quienes no los han usado, pues lo que sabemos, a ciencia cierta, es que el que gasta paga. (Aunque la posverdad ha traído nuevos valores y nos dice que quien más paga es quien no consume).

Los gastos generados por la sustitución de ciertos elementos comunes que, en principio, pudiera parecer que serían “gastos generales” (precisamente, por tratarse de elementos comunes) y que los tendrían que pagar todos los propietarios por cuotas, resulta que, no solo no son gastos que los locales no consumen (por lo que no tendrían que pagarlos, aun considerándolos “generales”), sino que, según la LPH, que dice que “se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales”, ese tipo de gasto, es un “gasto no general”, es decir, es un “gasto particular” de los pisos. De cualquiera de las dos formas, ya sea considerándolos un “gasto general” o uno “particular de los pisos”, se llega a la misma conclusión, los locales no los tendrían que pagar.

2º.- Los propietarios de las viviendas utilizan la luz del portal el día uno, el dos, el tres y así, sucesivamente, hasta el treinta de cada mes, y, al mes siguiente, pagan esos consumos. De la misma forma, esos propietarios de viviendas utilizan el ascensor el primer año, y el segundo y el tercero, y así hasta que tenga tal desgaste que no preste el servicio adecuado. Entonces, esos propietarios de los pisos son los que deberían pagar la factura del coste de su sustitución, pues han sido ellos quienes han “consumido” ese elemento.

No es lo mismo el deterioro de una cubierta por estar expuesta a los elementos, de lo que nadie tiene la culpa, que el desgaste de un ascensor cuando ese ascensor no ha sido utilizado por los propietarios de los locales (o de los garajes o del entresuelo), por lo que no deberían pagar su sustitución, y ello sin necesidad de que se hubieran establecido, para ellos, exenciones de pago de gastos de portal, escaleras y ascensor.

Y, como este, habría algunos otros gastos que tampoco deberían pagar los locales, con independencia de que no figuraran exonerados de esos pagos; o de que se les obligue por ley a pagarlos a pesar de estarlo. Dejamos constancia de la existencia de este tipo de gastos para impedir que, llegado el caso, se utilice lo que se ha dicho anteriormente sobre la obligación genérica de todos los propietarios de pagar por los “gastos generales no individualizables” (cuando no se hubieran establecido exenciones de pago para ciertos gastos a ciertos propietarios) sin tener en cuenta la existencia de esta y de otras salvedades similares.

DÉCIMO.- Puede parecer que las cuentas de una comunidad son tan simples como las cuentas de la vieja y, la mayor parte de las veces, lo son. Pero hay cuestiones que, para resolverlas, es necesario tener conocimientos muy precisos. Dudamos mucho de que los juristas posean, en su caso, poco más que referencias de la existencia de la denominada contabilidad analítica que explica cómo distribuir los costes cuando un gasto afecta a varias secciones o productos. Y, aunque su aplicación sea tan simple como la de repartir los gastos de limpieza entre las viviendas y los garajes en función del tiempo dedicado en cada caso, concebir que se pueda “repartir” ese coste entre las secciones, antes de “distribuirle” entre los propietarios, es lo que hace quien posee la formación teórica adecuada. Pero, en nuestro mundo tan “racional”, poco importa la verdad y la pluma ni vence ni ha vencido ni vencerá, jamás, a la espada. Y así nos va.

Mario Rodríguez Guerras