Extinción del Condominio y Valoración de los bienes

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¿En qué consiste la valoración de bienes dirigida a la extinción de condominio?

Se denomina a la valoración de bienes para una extinción de condominio a la implantación del valor real de un bien que posteriormente se tendrá en cuenta para eliminar la copropiedad de este. En otro sentido, se refiere a la adquisición por uno de los copropietarios  de la parte del valor objetivo y real del bien del otro copropietario.

En este caso, para llevar a cabo la extinción, debemos saber qué cantidad debe adquirir el comprador de la parte del bien que le corresponde al vendedor.

¿Qué se elimina con el condominio?

Con el condominio, se suprime el régimen de copropiedad que influye en un bien que no se puede repartir.

Este concepto de copropiedad hace referencia al derecho de propiedad parcial que ostenta una persona respecto a un bien físico. Por lo tanto, solo es dueño de un porcentaje de ese bien.

Previamente a la extinción de condominio, ninguno de los copropietarios tiene la propiedad completa del bien. Con la extinción, uno de ellos puede adquirir la totalidad de la propiedad del bien.

Esta extinción de condominio viene regulada de los artículos 400 a 406 del Código civil. También hace mención el artículo 1.062 donde se lee:

Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucha por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

¿En qué momento necesitamos realizar la valoración de bienes para la extinción de condominio?

Para llevar a cabo este proceso de valoración necesitamos que se den dos situaciones principalmente. En primer lugar, una separación conyugal o un divorcio y por otro lado, una adquisición o una repartición de herencia.

Respecto a la herencia, es habitual que los herederos adquieran su parte de la herencia tras la defunción de la persona. El problema viene cuando la mayor parte de los bienes heredados no se pueden dividir, por lo que se da una situación de copropiedad.

Algo similar ocurre cuando se trata de divorcios. Cuando se posee la copropiedad de una vivienda familiar, en el momento de la separación, el inmueble es el único bien que une a ambas personas. Para romper esta copropiedad se recurre a la extinción del condominio.

¿A qué bienes se le aplica la extinción de condominio?

Existe una clasificación de los bienes a los que se le puede aplicar según sus peculiaridades que se divide en dos categorías: bienes divisibles y bienes indivisibles.

En cuanto a los primeros, no existe ninguna problemática. Nos encontramos ante bienes que podemos dividirlos como terrenos. Para esta clase de bienes, hay dos opciones: se reparte dividiendo el bien entre las partes implicadas o sino, una de ellas adquiere la parte del otro para hacerse con la totalidad del bien.

Sin embargo, para los bienes indivisibles sí podemos encontrar varias complejidades que se puede resolver a través de dos medidas.

Por un lado, que uno de los copropietarios decida hacerse con el bien completo, dándose de esta manera una extinción del condominio. Para ello, es necesario que otorgue a las partes restantes las cuantías económicas y las partes compensatorias que les corresponde.

Aunque, otra solución también podría ser la venta del bien, de manera que todos los implicados reciben su parte económica de forma equitativa.

La extinción de condominio aplicado a la vivienda familiar

Uno de los casos más habituales en los que se aplica la extinción de condominio es la valoración de una vivienda familiar. En este caso, se debe evaluar objetivamente el bien o los bienes en concreto.

De esta forma, se extrae el valor real de la vivienda para evitar los posibles problemas que pueda provocar la desigualdad en los beneficios obtenidos por los implicados. Esta valoración se debe realizar con exactitud, ya que puede inducir a una mala praxis o a un fallo durante el cálculo que puede perjudicar a una parte.

¿Qué impuestos inciden en la extinción de condominio?

Uno de los aspectos positivos sobre la extinción de condominio es que únicamente se le aplica entre el 0,5% o el 1% (dependiendo de la Comunidad Autónoma) del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. A parte de esto, solo se le incluye los gastos de notario.

En cambio, si no recurrimos a la extinción, se nos aplicaría otros gatos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales desde un 6% hasta un 110%.

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Colaborador: Ignacio Morales. Economista – ICADE

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