Hipotecas – Compensación por Riesgo de Tipo de Interés

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Hipotecas para viviendas más difíciles de conseguir

Mercado Hipotecario

Durante los últimos años en el mercado hipotecario han imperado los préstamos e hipotecas a tipo de interés variable, normalmente con un periodo de revisión semestral o anual.

Actualmente, y ya desde hace algún tiempo, con la subida del euríbor que se preveía y que ya constituye una realidad, nos encontramos ante una tendencia inversa, pues comienzan a proliferar gran cantidad de hipotecas a tipo fijo.

Nueva Regulación de Hipotecas

Esta nueva regulación conlleva cambios en el sistema hipotecario, fundamentalmente respecto al deudor, que se puede encontrar con comisiones desconocidas o a las que no prestó el debido interés en su momento.

Todos estamos ya acostumbrados a cláusulas suelo, comisiones de apertura, gastos hipotecarios, comisión de cancelación anticipada, etc. pero ahora, hay una nueva comisión o compensación bancaria a la que debemos prestar especial atención: la COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS.

Esta compensación es el importe que una entidad financiera puede repercutir a un cliente deudor de un préstamo hipotecario, si éste cancela el mismo antes de la fecha de vencimiento inicialmente pactada y ello conlleva una pérdida para la entidad si se lleva a cabo la cancelación en un momento de bajada de tipos de interés.

Esta compensación aparece regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, regulación de hipotecas inversas y el seguro de dependencia.

El régimen ahí regulado es por tanto sólo de aplicación a los préstamos hipotecarios formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, esto es, a partir del 9 de diciembre de 2007.

Es de aplicación para dos tipos de préstamos hipotecarios:

  • Préstamos y créditos a interés fijo.
  • Préstamos a interés variable con periodo de revisión de tipo de interés superior a 12 meses.
  • Ello supone que los préstamos a interés variable con periodos de revisión igual a inferior a doce meses, no pueden conllevar compensación alguna por la posible bajada de intereses en el periodo.
  • Asimismo, la hipoteca ha de recaer sobre vivienda y el deudor ha de ser una persona física.

Es importante tener en cuenta que la compensación por riesgo de tipo de interés y la comisión por desistimiento no son incompatibles entre sí y en una hipoteca pueden coexistir ambas. Asimismo, esta compensación se aplica en cualquier caso en que se proceda a la cancelación de la hipoteca, incluida la subrogación de ésta.

Si su Hipoteca contiene esta cláusula

Si nuestra hipoteca contiene esta cláusula, cabe preguntarse: ¿puede ser considerada una cláusula abusiva y por tanto nula?

La respuesta ha de ser afirmativa puesto que esta cláusula constituye una condición general de la contratación, y por tanto, y como tal, puede ser considerada abusiva, para lo cual habrá que ver, en primer lugar, si la misma supera los controles de inclusión y transparencia, y si se da o concurre falta de información al prestatario sobre la existencia, el contenido y los efectos de dicha cláusula. Para esta determinación de abusividad es importante tener en cuenta lo siguiente:

1º.- La existencia de información precontractual clara y precisa ofrecida a la parte prestataria sobre la existencia de esta compensación en caso de cancelación del préstamo. Para ello es preciso contar con oferta vinculante, sin que la información ofrecida por el Notario al tiempo de la formalización del préstamo supla la obligación de la entidad bancaria

2º.- La existencia de información previa, clara y veraz sobre la existencia de esta compensación con carácter previo a la cancelación del préstamo, debiendo figurar especificada esta cantidad en la respuesta de la entidad bancaria a la solicitud de reembolso que efectúe el cliente.

3º.- El cálculo de la pérdida de capital sufrido por la entidad bancaria debe estar fundamentada y realizados todos los cálculos necesarios para que el prestatario pueda comprender y comprobar la misma.

4º.- El porcentaje a aplicar sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación no puede ser desproporcionado, máxime si también se ha pactado comisión por desistimiento. Para ello hay que tener en cuenta, aun con carácter orientador, los límites establecidos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que además de una rigurosa información sobre las condiciones para el caso de reembolso anticipado, establece una serie de limitaciones que han de considerarse en cada caso concreto.

Es una cuestión novedosa que plantea ciertas dudas de derecho, no obstante, cada vez son más los Tribunales que declaran abusivas estas cláusulas.

Compensación por riesgo de tipo de interés en las hipotecas

En mi opinión, en la mayor parte de las ocasiones la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés podrá ser declarada nula pues, hasta el 2019, las entidades bancarias obviaban la información previa y el total conocimiento por parte del prestatario que no era informado de la existencia de esta cláusula y/o sus consecuencias y efectos lo que ya, de por sí, determina su nulidad, siendo obligación del Banco facilitarla y demostrar que lo ha hecho. Al mismo tiempo, también ha de tenerse en cuenta la falta de reciprocidad de la cláusula en prácticamente todos los casos, pues no se suele establecer de forma simétrica para el prestatario en el caso de que se genere una ganancia de capital para la entidad.

Ello supone un desequilibrio en las prestaciones de ambas partes que puede determinar su nulidad.

Por tanto, si la cláusula existe en la hipoteca y teniendo en cuenta lo anterior, se ha de formular reclamación previa a la entidad bancaria en reclamación de la nulidad de la cláusula y la consiguiente restitución de la cantidad cobrada por este concepto. De no contestar o hacerlo de manera negativa, se debe valorar el acudir a la vía judicial.

Ana Moreno Ramírez
Abogada

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