Inmobiliarias a la intemperie STS 263/2019: Ahora, el Supremo dice sí a la exclusiva

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A la intemperie quiere decir en este caso que, tras la reciente sentencia a la que aludiremos, las inmobiliarias españolas están sujetas a las inclemencias del ambiente que las rodea y, en una de sus acepciones, lo que está sujeto a destemplanza o desigualdad del tiempo atmosférico. Es decir, una situación que se padece y frente a la cual hay que buscar amparo, cobijo o techo.

En este caso la inclemencia es legal. Y tiene un nombre: la exclusiva de venta inmobiliaria.

La situación hasta hoy

Como el tiempo, la exclusiva siempre ha estado ahí. Y está, en otros ámbitos de la Distribución de bienes, viviendo perfectamente con otros tipos posibles de actuación de los intermediarios.

Pero en nuestro sector siempre ha estado acompañada de la desconfianza de los consumidores.

También es conocido el incremento que la exclusiva ha gozado en los últimos años. Y de la buena fama que ha logrado entre los propios inmobiliarios.

Pero hete aquí que en mayo de 2016, AECOSAN, La Agencia Española de Consumo y Seguridad Alimentaria y Nutricional, elaboró un informe de respuesta a una consulta del Departamento de Consumo de la Junta de Andalucía, precisamente sobre la exclusiva y sobre el importe de la cláusula penal en caso de incumplimiento del propietario.

De ello, hemos informada con mucho detalle en otras publicaciones anteriores tales como:

https://www.inmonews.es/malos-tiempos-para-la-exclusiva/
https://www.inmonews.es/exclusivas-no-dice-aecosan/

Así que no insistiremos en ello. Solo resumiremos su conclusión:

“Se considera abusiva la cláusula incluida en un contrato de corretaje por medio de la cual el propietario de un inmueble se compromete a no realizar ninguna gestión por sí mismo encaminada a la venta o arrendamiento del mismo, estableciéndose que en caso contrario la agencia inmobiliaria podrá exigir el importe de la comisión pactada, aunque no haya intervenido en la operación o negocio, así como la práctica de las agencias inmobiliarias de exigir el cobro de la totalidad de la comisión pactada en caso de que el oferente del inmueble realice de forma directa la venta o arrendamiento durante el período de exclusividad pactado”

El sector no quiere enterarse

Durante estos dos últimos años hemos estado predicando sobre esa normativa de consumo  a todos nuestros lectores y clientes, aconsejando el paso a la forma de encargo llamada Agencia Única, si bien con algunas extensiones o aditamientos que la hacen una herramienta todavía más poderosa

Pero a pesar de nuestras prédicas, y de las de otros conocedores de la situación a partir de la resolución de Consumo aludida, el sector ha seguido incólume en sus creencias.

Ha corrido como la pólvora

Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 10 de mayo de 019, 263/2019, ha sido como un relámpago en una noche de tormenta. Se ha extendido hasta el infinito y más allá.

La sentencia la estamos estudiando para presentar un artículo detallado sobre la misma, pero mientras tanto diremos que en ella se determina que:

El Tribunal Supremo no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación, a pesar de la postura contraria de muchas audiencias provinciales.

Y también que: “no se considera desproporcionada la indemnización pactada”. Una cantidad que en este caso era igual que la cantidad de honorarios pactados.

Y más cosas pero las dos señaladas comprobará el lector que son totalmente opuestas a la resolución de consumo de la que hemos hablado.

La antinomia legal de la exclusiva

La antinomia es pues total, al menos en esos dos aspectos:

Consumo: Tribunal Supremo

Exclusivas, No vs. Se puede pactar la exclusiva

Indemnización = 100% Indemnización = 100%
de los honorarios es de los honorarios NO es
una cláusula abusiva vs. es una cláusula abusiva

Inmediatamente las salvas de pólvora, -y en algunos casos con bala, no se han hecho esperar y tanto del bando de los consumidores como el de los inmobiliarios, los comentarios a la sentencia han estallado.

¿Y qué hacemos frente a la intemperie legal en la que acabamos de caer? ¿Cuál es nuestro resguardo?

Pues aun cuando hemos procedido a presentar una consulta a AECOSAN para conocer su posición ante esta situación, nuestro consejo, a lectores y clientes, sigue siendo el mismo:

1 Olvidarse de la Exclusiva hasta que el temporal amaine.
2 Y usar en su lugar el encargo de Agencia Única con extensiones.

¿Amainará la intemperie legal? ¿Se resolverá la antinomia señalada?

Seguro que sí, pero lo que no es claro, es en qué sentido lo hará.

¿Y si se produce una segunda sentencia del Supremo —igual en esos dos puntos— a esta primera? ¿Creará entonces Jurisprudencia?

Es lo más probable.

Pero ocurra o no ocurra, si ocurre, esto tendrá probablemente poco recorrido, exactamente 1.281’36 km.

Vamos camino de Estrasburgo

Esa es la distancia que en la web (https://www.gopili.es/tren/ruta/tren-madrid-estrasburgo-t22350-24495.html) se indica como distancia en tren hasta la capital europea. Y es que ahí, frente al tribunal Superior de Justicia Europeo, donde tarde o temprano llegará la disputa. Y es ahí donde, en materia de consumo, la Justicia española ha perdido más de una batalla.

Nadie puede adivinar el futuro, pero sí estimar probabilidades de ocurrencia. Así que me temo que las posibilidades de una nueva derrota no son escasas.

Siga con salud y busque refugio a la intemperie legal, en la Agencia Única con extensiones.

 

Miguel Villarroya Martín

Javier Martínez de los Santos

 

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