El inquilino moroso y el requerimiento de pago, sentencia Tribunal Supremo

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Estudio de Gastos de Comunidad en Ley la de Propiedad Horizontal

Los propietarios deben enfrentarse a uno de sus temores a la hora de alquilar su vivienda, un inquilino moroso que no paga la renta. Cuando el inquilino comienza a no abonar la renta, el arrendador debe mandar un aviso a través de un burofax. En numerosas ocasiones, el inquilino no llegaba a recoger el aviso, lo que causaba una situación complicada para el dueño del inmueble. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dado respuesta a este suceso con la sentencia dictada el pasado mes de junio.

En dicho auto, el Supremo aclaró que el hecho de que el inquilino no acepte la recepción del requerimiento de pago no provocaría la ineficacia del aviso. Esto permite que el propietario no deba volver a notificar el requerimiento para obtener la eficacia jurídica del aviso. Cabe resaltar que esta sentencia se limita únicamente a este supuesto y que en caso de que el inquilino no haya sido capaz de acceder al requerimiento, nos encontraríamos ante otro hecho.

Si el dueño de la vivienda desea acreditar que ha notificado al arrendatario el aviso de impago, el requerimiento de pago es la herramienta ideal para legalizar dicho acto a través de burofax. Esto gracias a que se aporta todos los datos necesarios para su legalización. Datos como la identidad del emisor y receptor, del domicilio, la ubicación y el resultado del envío.

En el supuesto planteado por la sentencia, el correcto envío del burofax se efectuó sin ningún problema, por lo que el inquilino pudo recoger el requerimiento. Debido a ello, no se pudo justificar un envío erróneo o en contra de lo que estima la justicia.

Tal y como dictamina el auto, un burofax siempre será eficaz en aquellos casos de frustración originados por la tácita o la voluntad expresa del arrendatario o por la negligencia, pasividad, error o desinterés del arrendatario.

¿Cuándo dispone el inquilino de la opción de enervación de desahucio?

El inquilino tiene como obligación abonar siempre la renta correspondiente al propietario. Además, la legislación le ofrece la opción al inquilino de no ser desahuciado si abona la duda pendiente en un periodo de 10 días. Este caso se denomina como enervación de la acción de desahucio y provoca el final del proceso judicial iniciado para expulsar al inquilino.

Esta opción de enervación solamente estará disponible para el arrendatario una vez. Además, se encontrará vinculado al inquilino moroso que previamente enervó el proceso de desalojo, excepto en el caso en el que el pago no se llevó a cabo debido a motivos imputables al propietario.

Se procederá a la enervación en el momento en el que el arrendatario, a quién le han requerido el pago previamente al proceso de desahucio, no ha devuelto la cuantía económica pendiente en el periodo de un mes.

Esta enervación se encuentra regulada por el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En dicho artículo, se expone el procedimiento como:

“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél (…), el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio”.

Condiciones para efectuar legalmente el requerimiento de pago

En el supuesto del impago de renta, el dueño posee dos opciones de actuar ante ello: por un lado, emitir por burofax el requerimiento de pago o comenzar el proceso de desalojo. Lo aconsejable es la primera opción, excepto si el caso en concreto requiere la actuación de los tribunales.

Emitir el requerimiento permite justificar que se ha producido un impago coyuntural y que el arrendatario tiene la voluntad de abonar la renta pendiente. En suma, es especialmente útil para impedir que el arrendatario proceda a la enervación del desalojo si se llega al proceso de desahucio.

Con el objetivo de evitar la enervación, se debe cumplir una serie de condiciones a la hora de requerir el cobro al arrendatario. Unas condiciones que el Tribunal Supremo ha impuesto con su última sentencia:

  • Poseer el requerimiento de pago
  • Que sea fehaciente para justificar su recepción por parte del inquilino
  • Requerimiento vinculado a cuantías asimiladas o deudas impagadas.

Cabe señalar que el Alto Tribunal apunta que el propietario solamente está obligado a solicitar el retorno de la renta impagada. Por lo tanto, no tiene la responsabilidad de asesorar al inquilino. No tendrá que notificar al arrendatario que el acuerdo finalizará ni que podrá acceder a la enervación del desahucio si no abona la cuantía pendiente. El propietario solamente tendrá que cumplir con lo estipulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 22.

Acceso completo a la sentencia del Tribunal Supremo del 22 de junio  2022 sobre el requerimiento de pago a un inquilino moroso

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Ignacio Morales.
Economista – ICADE

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