La crisis sanitaria provocada por la expansión del COVID-19 ha golpeado a todos los sectores de la economía, incluido el inmobiliario. Para 2020 se prevé una caída en las transacciones de entre el 15% y el 25%, según pisos.com. Esto supone que este curso se registrarían entre 70.000 y 125.000 compraventas menos que en 2019. Más pesimista se muestra Bankinter en sus previsiones, ya que la entidad espera una reducción del 35% y una caída de precios del 6%, algo que también estima UBS. Para evitar este descalabro nos preguntamos qué medidas reclama el sector inmobiliario para superar la crisis del coronavirus.
Lo primero que hay que señalar es que la crisis sanitaria no afectará a todos los nichos por igual. Según Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, la vivienda usada puede ser el segmento más afectado en cuestión de precios. El experto también explica que habrá más oferta por necesidades de venta, “y algunos propietarios pueden tener necesidad de liquidez y también habrá menos demanda por la situación de crisis y paro generado”.
Así, la vivienda nueva sufrirá menos porque “las obras en construcción ya tienen hecho su plan de viabilidad y no hay margen para las bajadas”, explica Corral. A esto se une que buena parte de las promociones en zonas urbanas cuentan con demanda sólida. Además, “el 90% de las viviendas que se entregan en 2020 ya están vendidas e incluso una parte de las que se entregarán en 2021. Las promotoras tienen un endeudamiento reducido, que se une a los bajos tipos de interés”, agrega.
La vivienda nueva sufrirá menos que la usada y los alquileres tenderán a bajar, pero es difícil hacer previsiones dado que el final de la pandemia todavía no tiene una fecha clara
Rafael Ojeda, analista macro de Fortage Funds va más allá: “La vuelta a la normalidad del inmobiliario va a depender de los datos finales, porque ahora mismo hay un baile de números”. No es lo mismo que el PIB español caiga un 8% como algunos organismos citan a que lo haga un 13%, esgrime. “Con una reactivación económica más lenta de lo previsto el sector se puede ver enquistado”, dice. “Más aún si se retoman niveles de tasa de desempleo en torno al 20%, lo que hace que la inversión en vivienda pueda ser escasa al no existir oferta que la cubra”, concluye su análisis.
En el caso de los alquileres, no hay previsiones claras, aunque “también sufrirán cierto ajuste a la baja, pero no tanto como las ventas”, comenta Iván Ruiz Lorente, experto inmobiliario. Es posible que esta crisis provoque que muchos “vendan para contar con liquidez y alquilen. Incluso puede suceder que algunos de esos vendedores quieran acordar con su comprador el quedarse alquilados en la casa que vendan, una especie de sale & leaseback en vivienda”. En resumen, en el caso del mercado del alquiler “todavía es pronto para dar una estimación exacta”, explica Alberto Sanz Blanco, periodista y asesor inmobiliario. Sin embargo, “parece evidente que la tendencia inflacionista no va a continuar. Debemos estar pendientes de la evolución del negocio de los pisos turísticos y de nuevas iniciativas que seguro aparecerán”, añade.
Preguntados acerca de qué medidas reclama el sector inmobiliario para superar la crisis del coronavirus, los profesionales admiten que el Gobierno no ha tomado ninguna medida específica para paliar la fuerte caída en las ventas
En cuanto a las medidas adoptadas por el Gobierno para el sector inmobiliario “son para la situación actual y no afectan a la evolución del mercado futuro. Si que puede ayudar a dinamizar el mercado el acceso a las líneas de financiación con avales del ICO”, sostiene el consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. En este sentido, las nuevas medidas “no generan confianza en el mercado, al contrario, generan incertidumbre, lo que no ayuda a la sostenibilidad del sector, el cual por si solo se irá regularizando. Debe existir confianza interna y externa para que la recuperación llegue lo antes posible”, añade Ruiz Lorente.
Lo cierto es que el Ejecutivo no ha aprobado ningún tipo de normativa pensada en la evolución del sector inmobiliario. No se han aprobado reducciones fiscales, ni exenciones y tampoco se ha apostado por agilizar los trámites para la compra de nuevas viviendas. Por el momento, el Gobierno de Pedro Sánchez solo ha aprobado medidas para la moratoria de las hipotecas y alquileres, además de ayudas a familias con bajos ingresos para el pago del alquiler.
El sector reclama cambios administrativos para agilizar los trámites. Además, piden una reforma interna encaminada a impulsar la digitalización dentro del sector inmobiliario
Debido a la falta de medidas concretas, el sector se moja a la hora de pedir un mayor apoyo que evite una caída drástica que lleve al inmobiliario de vuelta a los peores registros anotados tras la burbuja del ladrillo de 2008. No obstante, “las miradas no tienen que centrarse solo en decisiones externas. Esta crisis también nos ha enseñado a que la aplicación de tecnología no sea una opción sino una exigencia. Elementos como la digitalización, las visitas virtuales o la formación continua y a distancia de los asesores inmobiliarios es ya una realidad y su implantación debe prolongarse en el tiempo con independencia del panorama”, añade Sanz Blanco.
Pese a los cambios internos que puede hacer el sector para ser más competitivo y adaptarse a la llamada “nueva normalidad”, los expertos piden al Ejecutivo más medidas que mejoren la situación en el medio y largo plazo. Desde antes del coronavirus “el sector ya pedía más agilidad en los trámites administrativos, que la banca siga con su financiación, tanto para la promoción como para los clientes, con el objetivo de que la demanda no se retraiga. Igualmente, que los precios de construcción se abaraten”, explica Luis Corral.
Las reducciones fiscales también serán claves para el futuro de la actividad inmobiliaria. Los expertos piden exenciones y descuentos en tributos como el ITP, la plusvalía o el IBI
En materia fiscal es donde están las mayores reclamaciones, ya que como explica Iván Ruiz Lorente, el Ejecutivo puede aplicar descuentos puntuales durante 2020 y hasta 2021 del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en la plusvalía, en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), así como retomar la desgravación fiscal en la compra de una vivienda vía hipoteca. España “debe convertirse en un país atractivo, debe atraer dinero de fuera, ya que por desgracia aquí va a costar remontar por nosotros mismos con las cifras de paro y de deuda que sobrevuelan nuestra economía”, explica.
Por su parte, APCEspaña ha publicado un decálogo de medidas para evitar una crisis severa en el sector. Desde la reducción del IVA del 21% al 4%, a la recuperación de las deducciones en el IRPF, pasando por el aumento de la colaboración público-privada, hasta la agilización a la hora de aprobar líneas de crédito para la adquisición de primera vivienda. En este mismo sentido, esta organización también considera necesario facilitar los trámites para conseguir licencias de obra y mejoras normativas para que los jóvenes tengan más acceso al mercado laboral y así puedan adquirir viviendas.
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