Nueva ley hipotecaria: información obligatoria del banco al cliente mientras dure el préstamo

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Nueva Ley hipotecaria

Queda mes y medio la entrada en vigor de la “nueva ley hipotecaria” de manera definitiva. Una normativa que el Congreso aprobó en febrero en la que se van a incorporar los últimos preceptos europeos al ordenamiento jurídico español para así dar más seguridad a la banca y los consumidores en materia hipotecaria.

NOVEDADES:

  • Control de las comisiones por cancelación anticipada.
  • Eliminación de cláusulas abusivas,
  • Mayor protección del cliente ante el embargo de la casa o el reparto de los gastos asociados a la firma del préstamo hipotecario.
  • Obligación de los bancos de aportar información sencilla y transparente tanto antes de conceder el préstamo como durante su vigencia.

El Gobierno ha aprobado un Real Decreto publicado en el BOE para el desarrollo y detalle de algunas partes de la ley.

En el Real Decreto ley se recogen;

– Los requisitos para la prestación de los servicios de asesoramiento;

– Los requerimientos para la inscripción en el registro correspondiente de los prestamistas de crédito inmobiliario;

– Las especificaciones y requisitos técnicos de los medios telemáticos que deberán emplearse para la remisión al notario de la documentación precontractual o la información a facilitar a los clientes durante la vigencia del contrato, que deberá ser accesible para las personas con discapacidad.

– Se centra en la información periódica que deben dar las entidades financieras a sus clientes durante la vigencia de los préstamos.

El artículo 6 detalla las características generales de la información que deberá:

  1.  Mostrar de manera clara y fiel los términos en que se desarrolla el contrato de préstamo.
  2.  No recalcar ningún beneficio potencial del contrato de préstamo ni ocultar expresamente los riesgos inherentes al mismo.
  3.  Resultar apta y coherente con el contenido y los términos esenciales del contrato de préstamo sobre el que se traslada la información.
  4.  No omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante”.

El artículo 7 establece que el banco debe facilitar al prestatario en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de liquidación en el que se exprese:

  1.  El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia.
  2.  Las comisiones aplicadas en el período al que se refiere el documento de liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo.
  3.  Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
  4.  Cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados

También, debe remitirse en el mes de enero de cada año, la información sobre comisiones y gastos devengados y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios durante el año anterior.

El artículo 8 hace hincapié en la información sobre los tipos de interés, y deja claro que “en los casos en que pueda modificarse el tipo de interés aplicable a la hipoteca, el prestamista informará al prestatario de dicha modificación con una antelación mínima de 15 días naturales antes de que esta se aplique. Dicha información incluirá:

  1.  La variación del coste total del préstamo que implica dicha modificación.
  2.  El importe de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés.
  3.  Las referencias correspondientes al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica por haberse acordado contractualmente.

Por otro lado, el artículo insiste en que en caso de que el interés se modifique y se concrete mediante subasta en los mercados de capital, el banco “informará al prestatario sobre el procedimiento de determinación del tipo de interés y la forma en que ello podría afectarle con antelación a la subasta de al menos 15 días naturales”.

¿Cómo debe suministrarse esta información?

El artículo 10 del Real Decreto dice que “toda comunicación enviada por el prestamista durante la vigencia del contrato de préstamo se realizará en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero, y estará redactada en términos fácilmente accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con discapacidad, de manera claramente legible, siguiendo las reglas marcadas por el principio de diseño universal, en castellano o en cualquiera de las demás lenguas cooficiales de las respectivas comunidades autónomas en las que se preste el servicio, o en cualquier otra lengua acordada entre las partes”.

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