El nuevo impuesto de Plusvalía inmobiliaria, todas las claves

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Real Decreto Ley 26/2021 que regula plusvalía inmobiliarias

El pasado 8 de noviembre  se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, con BOE nº  268 que regula las plusvalía inmobiliarias en base a un nuevo criterio de valoración para evitar la anulación del impuesto de plusvalía con motivo a la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre, que declaraba nula dicho impuesto, porque estimaba que con el antiguo cálculo siempre se producía una revalorización del terreno.

Claves del impuesto de plusvalía inmobiliaria

¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?

Es un impuesto que se produce cuando existe un aumento en el valor del inmueble en el momento en que se venda, done o herede y solo será aplicado sobre el valor del terreno y no sobre lo construido.

Se define como “un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos [los urbanos] y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”.

¿Tiene carácter retroactivo?

Pese a que el tribunal constitucional, ha considerado que el impuesto de plusvalía inmobiliario es nulo e inconstitucional, que se ha infligido el principio de capacidad económica,  no tiene carácter retroactivo, cerrando la puerta a posibles reclamaciones. Ahora bien, si será aplicable a aquellas operaciones que estaban en proceso de reclamación o rectificación de las autoliquidaciones, asimismo las realizadas entre la sentencia del tribunal constitucional del 26 octubre y la publicación en el BOE del  Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre

Recordemos la nota de prensa del Tribunal Constitucional sobre la sentencia de plusvalía inmobiliaria

“En definitiva, es la absoluta desatención hacia esas singularidades, lo que hace que el método legal, único e imperativo de delimitación de la base imponible no sea razonable y, por tanto, no esté justificada constitucionalmente la falta de conexión entre el hecho imponible y la base imponible, infringiéndose el principio de capacidad económica.

La sentencia cuenta con el voto particular formulado por el magistrado Cándido Conde-Pumpido Tourón al que se adhiere la magistrada María Luisa Balaguer Callejón. El magistrado propone un sistema alternativo al vigente de estimación objetiva de la base imponible. En su opinión, la solución más adecuada debería haber sido no declarar la nulidad de la norma reguladora de la base, sino dar un plazo al legislador para regular el sistema alternativo, de aplicación retroactiva, que hubiera permitido pedir la devolución del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en todos aquellos casos en los que la cantidad abonada no se adecuase a la plusvalía del terreno efectivamente obtenida. Por otro lado, consideran que la nulidad de la norma cuestionada provoca un vacío normativo innecesario y desequilibrado que beneficiará a quienes, aun habiendo obtenido importantes plusvalías, no se verán obligados a pagar el impuesto. Tampoco se verán favorecidos los que pagaron el impuesto sin presentar reclamación ni rectificación de autoliquidación alguna.”

¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria y que excepciones hay?

El Gobierno afirma que sólo lo pagarán impuestos de plusvalía inmobiliaria quienes “ganen dinero” al vender su propiedad y marca excepciones

Según el Real Decreto-ley 26/2021 que regula la plusvalía, no se aplicará dicho impuesto en casos como  las aportaciones de bienes hecha por los cónyuges a la sociedad conyugal, o entre cónyuges o a favor de los hijos cumpliendo una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Hay otras excepciones como algunas operaciones hechas por la Sareb u otros organismos de la reestructuración bancaria.

Dos opciones a elegir por el contribuyente

Con la nueva reforma se permitirá  elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta de suelo o por la resultante de aplicar el sistema objetivo, siempre que existan ganancias; sino estará exento de pago.

Con este cambio se garantizará la constitucionalidad del  impuesto de plusvalía al reflejar la realidad del mercado inmobiliario y que no se paguen impuestos a  pérdidas.

¿Cómo se aplica el impuesto plusvalía inmobiliaria?

Se ha sustituido  los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del terreno por unos coeficientes máximos, en base al número de años transcurridos entre la compra y la venta del inmueble.

Los ayuntamientos podrán rebajar esos coeficientes, además tienen la potestad de rebajar hasta un 15% los valores catastrales para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Por este método, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal van desde el 0,13 cuando haya transcurrido un año entre la compra y la venta hasta el 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más. Estos coeficientes se actualizarán anualmente en los presupuestos generales del Estado en función de la evolución del mercado inmobiliario.

Ejemplo del impuesto plusvalía inmobiliaria

Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender cómo funciona el nuevo sistema de cálculo y demostrar que en función de la situación, puede ser más beneficios un sistema u otro.

Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusvalía real es de 40.000 euros. El valor catastral ―se puede también consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposición para confeccionar la declaración de la renta― es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisión, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el método objetivo, habría que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que daría lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.

El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusvalía de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusvalía, la base imponible sería de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el método objetivo habría que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que daría un resultado superior: 2.400 euros.

¿Cuándo se aplica la plusvalía inmobiliaria?

Solo se aplicará el impuesto en aquellas operaciones inmobiliarias sonde se haya produjo un aumento de valor si no existiera no estaría sujeta a este impuesto,  el contribuyente deberá dejar constancia de que no ha obtenido ganancia. En caso de ganancia,  el contribuyente podrá elegir entre pagar conforme al nuevo sistema objetivo o en función de la plusvalía real.  El contribuyente  reclamará la aplicación de la plusvalía real si la diferencia entre el valor de trasmisión y el de adquisición es inferior al resultante de la estimación objetiva.

Operaciones a corto se encarecen

Los nuevos coeficientes del impuesto de plusvalía en función de los años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, perjudican claramente a operaciones a corto plazo, haciendo menos rentables las mismas.

Ayuntamientos y plusvalía inmobiliaria

 El impuesto de plusvalía esta delegado a los ayuntamientos, que tienen la potestad de aplicarlo o no, actualmente más del  50% de los ayuntamientos lo aplican, suponiendo el segundo impuesto más importante tras el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En 2019 se recaudaron más de  2.500 millones de euros por la plusvalía.

Los ayuntamientos tienen un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley Real Decreto-ley 26/2021, para adecuar sus normativas al nuevo marco legal.

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