El nuevo valor de referencia en las operaciones inmobiliarias

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Cómo calcular la inversión de tu inversión inmobiliaria.

Las operaciones inmobiliarias sufrirán modificaciones a principios de 2022 con el nuevo concepto del valor de referencia. Este consistirá en la reducción de litigios tributarios a través de la valoración de los inmuebles, sobre todo en aquellos litigios que la Administración ha ido perdiendo.

Este valor será la base imponible para aquellos impuestos que la sociedad pagará si compra, hereda o les regala una vivienda, es decir, los impuestos de ITP-AJD, Sucesiones y Donaciones. Anteriormente, se declaraba un valor que habitualmente coincidía con el precio. Pero si la Administración consideraba que el valor era superior y que habría que pagar más, se requería demostrarlo. Según el Tribunal Supremo, en un principio se llevaría a cabo por vías completamente legales, aunque no éticos. Por ello, el Tribunal obliga una visita individualizada para valorizar adecuadamente la vivienda.

A partir de ahora, aunque sea inferior el precio, la base imponible será el valor de referencia. Si el contribuyente no está conforme con el valor, tendrá que demostrarlo por la vía judicial en los tribunales. En el caso en el que el valor de referencia sea superior, la base imponible pasaría a ser automáticamente el precio

Como se calculará el valor de referencia inmobiliario

Catastro será el encargado de fijar el valor de referencia, observando los costes de aquellas compraventas de viviendas que se hayan realizado ante notario correctamente.  El valor de referencia se calculará a través de valoraciones individualizadas que tendrán en cuenta las particularidades de cada uno de los inmuebles, tales como su antigüedad o su calidad de construcción. Este valor, según apunta la norma, no podrá ser superior al de mercado. En suma, será el que consideraremos siempre que tengamos que calcular el precio para el Impuesto sobre el Patrimonio de las viviendas adquiridas a partir de 2022.

La subjetividad del valor de un inmueble

El precio de las cosas es un término subjetivo que varía según determinados aspectos.  Aspectos como las reformas realizadas, las vistas del inmueble o su olor. Estos son algunos de los factores que pueden influir en el valor de una vivienda que no aparecen en las estadísticas y que se hacen patentes en las visitas al inmueble. Estas valoraciones pueden cambiar según cada persona. Unas aprecian más una buena ubicación para estar más cerca a su núcleo familiar, otras las dimensiones del inmueble o la calidad del barrio donde se ubica. Sin embargo, todas estas valoraciones solo suponen un inconveniente cuando hay que pagar impuestos, es decir, cuando se compra por encima del valor de referencia. Por el contrario, nunca se considerarán estas valoraciones como un aspecto positivo cuando se compre por debajo del valor de referencia.

Habrá quien crea que con la aplicación de este nuevo concepto conocerán el valor exacto de un inmueble porque Catastro lo fijará. Y aunque es verdad que siempre habrá compradores que acepten pagar más que dicho valor y vendedores que vendan sus inmuebles por menos, el nuevo valor de referencia influirá en las negociaciones y posiblemente provocará otras consecuencias no deseadas: ¿Se llevarán a cabo pequeñas reformas para la venta del inmueble, sabiendo que no se reflejarán en el valor de referencia? ¿Se reducirá la contratación de tasaciones tras la creación de una gratuita?

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