Otra sentencia sobre la exclusiva Inmobiliaria

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1 Exclusivas vencedoras  

Hemos conocido una segunda sentencia, la AP Pontevedra, sec. 1a, S 25-06-2020, no 369/2020, rec. 260/2020, tras la finalización del periodo extraño de la exclusiva, con la emitida por el Tribunal Supremo en fecha 10 de mayo de 2019.  En este caso se trata de la venta del inmueble por parte de un propietario que, durante el periodo de vigencia del contrato en exclusiva, lo vende directamente a un tercero presentado por la agencia.  

Y lo vamos a ver enmarcándolo entre los dos aspectos básicos: a) la licitud del contrato de exclusiva y b) el monto de la indemnización para el caso del cumplimiento del propietario.

2  El caso que nos ocupa

Estamos en una situación en la que los puntos principales son:

  • El propietario firma un contrato de exclusiva a una agencia inmobiliaria.
  • Con fecha de: 29 de mayo de 2017.
  • “Durante un periodo de 6 meses a partir de la fecha del presente documento, llegado ese momento en caso de no notificarse por ninguna de las partes la rescisión del encargo de venta se prolongará por un periodo de 6 meses.” (Con lo cual, de ser fehacientemente prorrogado, el encargo estaría vigente hasta el 29 de mayo de 2018. Véase la firma del contrato de arras -4 mayo 2018- y de la escritura posterior 4 de junio de 2018-.))
  • Una cláusula, aparentemente inocua, “Los propietarios permitirán la visita de los posibles compradores con el agente inmobiliario en horas razonables y la realización del reportaje fotográfico profesional.” ,  apoyará luego con gran fuerza la resolución a favor de la agencia en el pleito posterior. (Nótese que con estos dos “simples” hechos comienza el consumo de los servicios de la agencia por parte de su cliente propietario.)
  • La propiedad acepta y firma una cláusula del contrato por la que: “el propietario declara que no tiene encomendada la venta del inmueble a otro mediador inmobiliario y se compromete a no promocionar por sí mismo ni ofrecer o aceptar la gestión de venta por ninguna otra compañía o mediador inmobiliario de cualquier tipo. Si el propietario incumpliese esta condición, y se inicien o lleven a cabo gestiones de venta al margen de la oficina, el propietario habrá de abonar automáticamente a la oficina captadora el 100% del importe establecido en las condiciones económicas establecidas en el párrafo 4, en concepto de compensación por los gastos ocasionados, quedando con ello rescindido el presente contrato”.

Esta cláusula resultó, como se verá, decisiva para que la agencia ganase la demanda, a pesar del monto de la compensación (el 100% de la comisión pactada).

  • Además, se indica: “Los honorarios de la inmobiliaria serán abonados el 50% en el momento de firma de arras o contrato privado y Ia parte restante se abonaran en el otorgamiento de escritura pública de compraventa. El propietario abonara a la inmobiliaria  los honorarios íntegros pactados en este encargo si, a pesar de haber caducado el mismo, Ia venta se realizara como consecuencia de sus gestiones, es decir, a alguno de los clientes, sus familiares o sociedades interpuestas o participadas a quien se hubiera ofrecido o presentado el inmueble objeto de este contrato.”
  • A punto de vencer el segundo plazo de seis meses del encargo, la propiedad es vendida por su dueño a un tercero que había conocido la existencia de la propiedad a partir de la publicidad puesta por la inmobiliaria. “Existe un email que se acompaña a la demandada por el cual el futuro comprador se interesa por la casa a través de Fotocasa el 21 de marzo de 2018…”)
  • También se acepta como hecho probado que:
  • “…y  en marzo de 2018 se prueba la existencia de gestiones por parte de la inmobiliaria.”
  • ”…El 4 de mayo de 2018 se firma el contrato de arrasen la inmobiliaria con la compradora.”
  • “… el 4 de junio de 2018 se firma la escritura de venta con gestión de la inmobiliaria.”
  • El contrato NO había sido renovado fehacientemente al final del primer periodo de seis meses.

3  La empresa inmobiliaria plantea la demanda

Ante el impago de los honorarios de venta por el propietario, la empresa inmobiliaria plantea la demanda y reclama la cantidad correspondiente al 100% de los honorarios que le correspondían por su gestión inmobiliaria.

Y la gana en primera instancia.

4  El antiguo propietario recurre la sentencia

El demandado se niega a pagar y se opone a la demanda basándose en tres cuestiones principales:

“Las alegaciones de la parte apelante para impugnar la sentencia se fundamentan en la abusividad de la cantidad reclamada, la “rescisión” del contrato puesto que aseguraba ya no se hallaba en vigor y había caducado, finalmente, cuestiona el importe mínimo fijado como cláusula penal para el caso de incumplimiento de la exclusividad u otros compromisos asumidos.”

(No se trascriben, en el resumen de la sentencia de la AP que estamos comentando, todos los argumentos de oposición que manifestó el demandado propietario, pero tuvo que haber más, a la luz de los razonamientos que se exponen en la justificación del fallo. Los veremos más adelante.)

5 Decisión: Gana la agencia / Pierde el propietario

Este es el fallo:

  • Se desestima el recurso de apelación.
  • Se imponen las costas procesales causadas a la parte apelante. (Al propietario.)  
  • Con pérdida del depósito constituido para recurrir.
  • La presente resolución es firme y contra ella no cabe recurso alguno.

6 ¿Por qué se decide eso?

En el razonamiento de la audiencia se lee:

6.1 Decisión de la sala sobre la pretensión de abusividad.

Aunque el demandado solo habla -al menos en el resumen de la sentencia que manejamos- de la abusividad del importe de la indemnización/compensación reclamado (100% en vez del 50%) , la AP le contesta por elevación y le expone por qué el contrato firmado no es abusivo.

Y así señala:

“La redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.”

Y se repite, más adelante, diciendo que:

“…en el presente contrato resulta evidente que la redacción de las cláusulas que se contienen en el contrato no permite entender que sean oscuras ambiguas o ilegibles y, por lo tanto, quedan plenamente incorporadas al contrato…”

Además de replicar la ya casi legendaria expresión: “Esta sala no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación o corretaje.”

Y también que: “Por otra parte, es evidente que el demandado firmante del contrato, en su condición de consumidor, tuvo ocasión de conocer los significados de los términos exclusividad que se contenían en las correspondientes cláusulas, se trata en definitiva de una hoja de encargo de venta en exclusiva durante un periodo de tiempo, y por lo tanto puede y debe considerarse que el firmante del documento conocía perfectamente el concepto el sentido de la exclusividad que se daba, y asimismo que lo era por un plazo cierto a cambio de un precio establecido en un porcentaje y con un mínimo.”

Y sobre el monto o magnitud abusivo de la compensación:

“Analizado el contrato, se aprecia que, en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería (esta) abocada a pagar una compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de venta.”

Da tres razones:

  1. En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad…
  2. “… unido a que la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario…”
  3. “… y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente. (Si lo hubiese sido, entonces sí sería abusivo.)

¿Encuentra el lector en esas tres “razones”, la justificación para declarar que una cantidad concreta (100% de la comisión) es proporcionada o no?  Para que tenga que pagar el propietario en ese caso, sí, ¿pero la justificación de no desproporcionada?

6.2 Respecto de la rescisión del contrato

La AP dice esto:

“Por lo que respecta a la alegación de que el contrato se rescindió pasados los seis primeros meses, lo cierto es que este hecho no ha sido acreditado por la parte demandada por lo que se entiende vigente en el momento de la venta del inmueble, toda vez que dentro de ese período se procedió a la venta del inmueble, sin que la relación jurídica hubiera sido denunciada previamente por la propiedad.”

En efecto, es obvio que el contrato se hallaba en prórroga puesto que lo pactado fue que ” un periodo de 6 meses a partir de Ia fecha del presente documento, llegado ese momento en caso de no notificarse por ninguna de las partes la rescisión del encargo de venta se prolongará por un periodo de 6 meses.”

“Pues bien no es que no se ha probado que se notificara la rescisión (más bien extinción) del contrato, sino que, muy al contrario, El propietario  fue plenamente consciente de las actividades por parte de la Inmobiliaria en el sentido de que había de pedirle las llaves para enseñar la casa, lo cual se ha probado que tuvo lugar en los primeros meses del años 2018 prorrogado ya el contrato; y no solo eso sino que también el contrato de arras con la compradora definitiva fue a través de la agencia. Luego concluimos, el contrato se hallaba en vigor.”

Este punto es inatacable.

6.3 Respecto de la misma existencia de la cláusula penal

Se señala que: “dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo del profesional, sino que incorpora una compensación en su favor si lo hace (el propietario) durante el periodo de vinculación contractual en el que (el inmobiliario)  ha desarrollado una actividad generadora de gastos y esfuerzo humano.”

“Por tanto, como en el caso de la resolución citada supra la compensación pactada se estima exigible en caso de incumplimiento de la misma por la quiebra del principio de buena fe contractual que ha de regir las relaciones entre las partes y que se justifica tanto por el evidente perjuicio que le ocasiona al mediador la venta a un tercero por las ganancias dejadas de obtener en concepto de honorarios, como por la falta de compensación de los gastos de inversión y de medios desplegados para el cumplimiento del encargo, todo lo cual, añadido al hecho de que el consumidor es libre de acudir a otro intermediario que no contrate bajo el régimen de exclusiva, impide apreciar la presencia de un perjuicio desproporcionado o no equitativo o generador de un grave desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes”.

7  La decisión final

Y este el resumen de la justificación:

“Pues bien, a la vista de las anteriores consideraciones, es evidente que no puede tildarse la cláusula en cuestión de abusiva, en primer término, por haber quedado acreditado por parte de la agencia que se han realizado diversas gestiones, y se ha procedido a la realización de los labores propias de la intermediación (anuncios, contacto con el interesado), mediante la inserción de la propiedad de todos los listados correspondientes y haciendo la publicidad a la que se comprometía, que al fin y a la postre resultó útil, tanto que hasta las arras se firmaron en sus dependencias; y, por otra parte, porque más que de una indemnización cabe hablar en el caso del precio o coste pactado entre las partes por el servicio prestado en condiciones de exclusividad, cuya satisfacción procede acordar en los términos de los art. 1255, 1258 y 1091 del CC. “

8 Otros de interés

Para los inmobiliarios, existen, en el resumen de la sentencia que hemos podido consultar. (El resumen de la sentencia que hemos estudiado se encuentra en: 13/1/2021 Lefebvre – Bases de Datos) algunos otros elementos de interés que pasamos brevemente a indicar:

  • La necesidad por la que la redacción de las cláusulas de nuestros contratos no sea ilegible, ambigua, oscura e incomprensible, sino todo lo contrario.
  • Que la prórroga del plazo de encargo se haga fehacientemente.
  • Que todas nuestras gestiones de comercialización queden documentadas.
  • Que el contrato no sea “adhesivo, esto es, que abunden los espacios en blanco para escribir a mano alguna de las opciones posibles en cada opción del contrato. 
  • Que la compensación por incumplimiento, al 100% de la comisión de venta o alquiler es admisible si el adquirente ha sido suministrado por el agente inmobiliario.

Y más allá de la sentencia, esta vez favorable a la inmobiliaria, avanzar en nuestra área diaria con los clientes potenciales, en la línea de consumo europeo, como por ejemplo con el uso de las listas de precios de los servicios de la inmobiliaria a sus clientes; el incremento del uso de la agencia única más encargo como facilitador para el caso de que sea el cliente el que encuentre al cliente; el doble encargo (servicios de la agencia y encuentro del comprador), etc.

Hoy más que nunca les deseamos que siga con salud

Colaborador:

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico.
www.cal.

Sentencia AP – Pontevedra, Sec. 1, Rec 260/2020, 25-06-2020

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