Lo que tienes que saber sobre la tributación de la vivienda en 2024

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Tributación inmobiliaria 2024
Tributación inmobiliaria 2024

A continuación exponemos como se tributan los diferentes rendimientos inmobiliarios  frutos  de  las diferentes operaciones inmobiliarias que generan movimiento económico. Lo primero que tenemos que tener en cuenta es el tipo de inmueble y la finalidad del mismo.

Contenido

Tributaciones según el tipo de inmueble

La vivienda de residencia habitual no paga

El propietario no paga impuestos por la vivienda habitual donde resida. Recordemos que se considera vivienda habitual aquella en la que se resida de manera permanente al menos durante  tres años salvo algunas circunstancias como traslado por enfermedad,  cambio en el trabajo…

Tributación del alquiler de una vivienda como residencia habitual

Cuándo el inmueble que se alquila es una vivienda habitual, esto provocará unas ventajas para el propietario de la vivienda y también para el inquilino.

El propietario de la vivienda tributará por los rendimientos de capital inmobiliario que serán la diferencia entre los ingresos (rentas de alquiler)  y los gastos deducibles del alquiler obtenidos durante el año natural.

Qué ingresos considerar y que exenciones

-Los ingresos netos serán todos los pagos de las rentas de alquiler recibidos durante el año, también se consideran los atrasos. Si el inmueble se utiliza como una vivienda habitual,  no tributará sus ingresos netos en su totalidad sino que habrá excepciones.

Hasta el 2023 solo se considera el 40% de los ingresos netos, estando exentos el  60% restante.

A partir del año 2024 (para contratos firmados después del 26 de mayo de 2023), el importe sobre el que se aplicará la exención dependerá de varias situaciones:

  • De forma general, la exención es 50% de los ingresos netos.
  •  Si el inquilino tiene entre 18 a 35 años, se aplica una exención del 70% sobre los ingresos netos o si bien si la vivienda se encuentra en una zona declarada tensionada.

Los gastos deducibles son los implicados en el alquiler de la vivienda y la posibilidad de obtener unos  ingresos de ello. Se establecen dos categorías de gastos deducibles:

  1. La  primera categoría implica:
  • Intereses  y gastos de financiación para la compra de la vivienda que se alquila y/o se rehabilita.
  • Gastos de reparación y conservación  que permiten un uso ordinario y adecuado de la vivienda. Este tipo de gastos, en función de los rendimientos íntegros del año correspondiente,  podrán deducir  en los cuatro ejercicios económicos siguientes.

Hay que tener en cuenta que no se consideran gastos de reparación y conservación  los que se desprenden de la ampliación o mejora de la vivienda

2. En la segunda categoría se incluyen :

  • Gastos por tributos, tasas y recargos como son la tasa por recogida de basura, el IBI.
  • Cantidades devengadas a terceros como son salario del portero del edificio u  honorarios a abogados, asesores  o inmobiliarias.
  • Gastos de formalización de contratos o de defensa jurídica en caso de formulación de contratos de alquiler de la vivienda o procedimientos jurídicos  por impagos de alquiler, desahucio etc.
  • Primas de contrato de seguro. Se trata de los gasto de contratación de cualquier tipo de seguro relacionado directamente con e alquiler de la vivienda.
  • Saldos de dudoso cobro. Estos gastos suponen todos los importes no pagados por el inquilino a lo largo del año. Estos gastos tendrán consideración fiscal siempre que se cumplan estas condiciones

1-La deuda contraída por el inquilino haya sido reclamada

2-Deben haber pasado al menos 6 meses desde la deuda contraída hasta la reclamación      por el arrendador

  • Gastos en servicios y suministros como internet, agua, luz que sean pagados por el propietario de la vivienda
  • Otros gastos fiscalmente deducibles. También se consideran otros gastos implicados en la obtención de ingresos por alquiler que no se hayan citado anteriormente.  

A partir de la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles se establecerá el rendimiento de capital inmobiliario que deberá tributar por la base imponible.

Inmueble alquilado como vivienda turística

En el supuesto de alquiler para vivienda con uso turístico tendremos que tener en cuento de cara a la tributación:

Los  ingresos obtenidos  por el alquiler turístico. Se obtendrá el rendimiento del capital inmobiliario de la diferencia entre ingresos recibidos proporcionales al número  días alquilados y los gastos soportados para conseguir esos ingresos.

Los días que el inmueble permanece sin alquilar. El propietario  tendrá que declarar en función de los días en que la vivienda estuvo vacía y a su disposición.

Cesión de viviendas a familiares

En el caso muy habitual de viviendas cedidas a familiares formalizadas se establece la siguiente fiscalidad:

-Cuando existe hasta un tercer grado de consanguinidad,  si el contrato  indica que la cesión a un familiar es gratuita  y, el propietario tributará por imputación de rentas, pero si el contrato no especifica la gratuidad el propietario tributará por rendimientos de capital inmobiliario.Si existe un grado mayor que el tercero de consanguinidad entre los implicados en la cesión , el propietario tributará  por rendimientos de capital inmobiliario

Tributación en la Compraventa de inmuebles

Tributos por la compra de una vivienda

Veamos los  impuestos que se deben de pagar en el momento de la compra de una vivienda nueva :

  • IVA (Impuesto de Valor Añadido)

El tipo de gravamen que se debe de pagar es el siguiente:

– Gravamen del 10% con carácter general  relativos a  la vivienda, un máximo de dos plazas e garaje y los anexos situados en el edificio que se incluyan en el precio.

– Gravamen del 4% en viviendas de  protección oficial de promoción pública.o de régimen especial

El IVA será el mismo en el caso de compra como en el de alquiler con opción a compra.

  • IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto se paga al formalizar un documento notarial para su inscripción en el registro de la propiedad  y su importe varía según las CCAA. Desde 2018 tienen obligación de pagarlo las entidades  financieras al conceder hipotecas.

  •  IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)

El IBI es pagado por el titular del bien inmueble a día 1 de enero del año correspondiente. Es un impuesto que se debe pagar al Ayuntamiento en donde se encuentre ubicado el inmueble y, en todo caso, es obligatorio que el IBI esté pagado antes de realizar el cambio de titularidad de la vivienda adquirida.

Es importante saber que para cualquier cambio de titularidad de una vivienda es obligatorio estar al día en el pago del IBI.

  • ITPO (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas)

Es un impuestos  que debe pagar el comprador de una vivienda usada en lugar del IVA. Este impuesto es de competencia autonómica.

Impuestos en la venta de una vivienda

Los vendedores con residencia fiscal en España tendrán que pagar el  IRPF y  La Plusvalía municipal El propietario deberá reflejar en su declaración de la renta la ganancia o pérdida patrimonial  en el caso de haber comprado y vendido y la diferencia económica entre ambas operaciones. La ganancia tributará por la base imponible del ahorro. En el caso de una posible pérdida patrimonial se establecerá un crédito fiscal que será subsanado en los siguientes 4 años. Si el importe de la venta de la vivienda es menor que el de la compra de otra segunda, el vendedor estará exento de la pagar la Plusvalía municipal.

Los vendedores con residencia fiscal fuera de España pagarán además de la plusvalía el IRNR (Modelo 211). El comprador presentará  en nombre del vendedor el documento modelo 211 que supone una retención del 3.3% de valor de la venta. Esta retención será subsanada si así lo acredita el documento modelo 210 que presentará el vendedor en plazo.

Deducciones fiscales para el propietario y el inquilino de una vivienda

Citamos  ahora las deducciones fiscales más relevantes :

Deducciones por inversión en vivienda habitual antes de 1 enero 2013

Esta deducción no está ya vigente desde enero de 2013 y solo es aplicable  en el caso de haber adquirido una vivienda habitual , haber pagado el dinero para una construcción  o rehabilitación  o rehabilitación de viviendas para discapacitados , antes del 1 de enero de 2013.

Se podrá deducir el 10,05% del pago del préstamo hipotecario (amortización + intereses + gastos financieros) sin superar la deducción de 9.040 euros; y 12.080 euros para los obligados tributarios con discapacidad .

Deducciones por el alquiler de vivienda habitual antes de 31 diciembre 2014

Al igual que la deducción por inversión  la deducción por alquiler  no está ya vigente desde el 31 de diciembre de 2014.Estás deducciones solo son aplicable en el caso de que el contrato de arrendamiento sea anterior el 1 de enero de 2015  y la obligación de pago de alquiler sea anterior a esta misma fecha.

El porcentaje de  deducción será del 10,05% sobre el total del importe dedicado al alquiler si la base imponible es inferior a 24.107,20 euros

Deducciones propias de las diferentes CCAA

A su vez en cada CCAA existen deducciones fiscales propias para la compraventa . el alquiler , la reforma etc de la vivienda que conviene revisar ya que pueden responder positivamente a nuestro perfil de contribuyente.

Requisitos para la exención fiscal en los casos de dación en pago de una vivienda

Los contribuyentes que entreguen una vivienda en dación de pago para subsanar una deuda, en líneas generales, estarán exentos de tributar por ello  si se cumplen una serie de requisitos:

-Se debe transmitir la vivienda en concepto de hipoteca judicial o notarial o dación en pago

-Se ponga de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor.

.-Que la deuda que se cancela sea aquella garantizada por hipoteca con entidades financieras .

-Que no haya otros bienes alternativos a la vivienda habitual que puedan ser embargados.

Tributación por subvenciones para rehabilitación de viviendas

Salvo algunos casos de contribuyentes que han recibido subvención de rehabilitación de viviendas y que la Ley del IRPF los exime del pago de impuestos en la mayoría de los casos,  la subvención por rehabilitación de vivienda  se considera  una ganancia patrimonial y como ello deben tributar . Ejemplos de estas tributaciones son : subvenciones por la reparación de defectos estructurales en la vivienda habitual, las subvenciones por adquisión o rehabilitación de vivienda habitual o ayudas públicas para la instalación de rampas, ascensores.

Tributación en el caso de hipoteca inversa

Cuando existe un préstamo avalado por una hipoteca de una vivienda habitual, es decir una hipoteca inversa, el contribuyente estarás estará exento de tributar en la declaración  de la renta si cumple los siguientes requisitos:

  1. Que el solicitante y los posibles beneficiarios sean mayores de 65 años.
  2. Que la deuda sea exigida por el acreedor (entidad financiera) al fallecimiento del deudor y beneficiarios, si los hubiera.
  3. El contribuyente disponga del importe del préstamo de manera único o de forma periódica.
  4. Que se haya tasado la vivienda y asegurada contra daños de acuerdo con los artículos 7 y 8  de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

Tributación por reinversión en vivienda habitual

Cuando un contribuyente decide vender su vivienda habitual  con el fin de adquirir otra vivienda habitual  o rehabilitar una vivienda habitual, el beneficio obtenido puede estar exento de tributación si cumple los siguientes requisitos:

-Se destina el dinero o parte de él a la compra o rehabilitación de vivienda  habitual.

-La venta  y la compra de la vivienda habitual se hacen en un periodo máximo de 2 años desde la fecha de la formalización de la venta de la vivienda.

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