Registros de agentes inmobiliarios: Polvos y Lodos (I)

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20/01/2023

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La sabiduría ancestral olvidada: DE AQUELLOS POLVOS VIENEN ESTOS LODOS.

Leemos en la página del Instituto Cervantes, que el refrán español señalado, alude en su significado a que: “La mayor parte de los males que se padecen son la consecuencia de descuidos, errores o desórdenes previos, e incluso de hechos aparentemente poco importantes.”

Y uno de sus sinónimos nos aclara la expresión, que hoy sentimos como lejana y anticuada: Quien malos pasos anda malos polvos levanta. (1) La misma página nos pone en la pista de su origen escrito. (2)

También, en el blog de 20minutos.es, Alfred López (3) aporta otras referencias bibliográficas interesantes. Y hay muchas otras fuentes que explican diversos temas apoyándose en una u otra versión del refrán, pues hay bastantes variantes.

Pero lo que a nosotros nos interesa es establecer qué hechos en el pasado han tenido como consecuencia la situación, de atasco en algunos casos como el andaluz; de parada como en otras comunidades (4); y de incongruencia total entre las que han optado por un registro de agentes inmobiliarios voluntario u (otros) obligatorio.

Lo que nos importa conocer es cuáles son aquellos polvos (lluvias, tormentas, aguas, tempestades…) que alguien levantó en su día y que nos han traído el lodo (barro) en el que la regulación profesional de la profesión de agentes inmobiliarios se encuentra atascada.

Nótese bien la ¿mala? conciencia del legislador cuando, en gran parte de las exposiciones de motivos de los reglamentos de los registros de agentes (voluntarios u obligatorios, aquí es igual) explicitan o utilizan expresiones que incluyen la “coletilla” de “sin que esto suponga regulación alguna de la profesión o expresiones similares.

El miedo, el temor o la incompetencia que se oculta al negarse a regular una profesión como la nuestra, hace que caigan en la contradicción de negar que lo que establecen en los reglamentos (leyes, decretos…) no es una regulación de la profesión, cuando así lo parece… si el carácter de la inscripción en los registros, es obligatorio.

La “supuesta” exclusividad del ejercicio de la profesión por parte de los APIS, antes del año 2000

En la primera edición del curso de la UNED sobre Economía y Gestión de Empresas Inmobiliarias (allá por 1999) tuve que preparar algunas unidades didácticas de dicho curso y, en ellas, una breve bibliografía.
Entre las obras recomendadas había dos, de dos respetadísimos catedráticos de Derecho Administrativo, ambos con múltiples escritos sobre la materia y con un gran prestigio profesional, que, en la misma editorial -ARANZADI, ediciones anteriores al 2000- tenían sendos libros en los que trataban de la intermediación inmobiliaria.
Pues bien, aunque no recuerdo con exactitud las citas, uno de ellos decía: “con la legislación en la mano y la jurisprudencia posterior, no me cabe duda, los APIS tienen la exclusiva de la intermediación inmobiliaria en España.”

Bueno, era una opinión autorizaba que no podía menos que satisfacernos a los APIS. Pero el otro catedrático, opinaba exactamente lo contrario y, creo recordar, que casi utilizaba las mismas palabras para lo opuesto: “con la legislación en la mano y la jurisprudencia posterior, no me cabe duda, los APIS NO tienen la exclusiva de la intermediación inmobiliaria en España.” Y en ese sentido hay que anotar que las interpretaciones en uno u otro sentido tenían apoyo e determinadas aspectos del Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta general. (5)

La realidad superaba con muchas creces la anécdota. Y en los meses anteriores a la publicación en el BOE del decreto de desregulación de la intermediación inmobiliaria, la situación de litigiosidad de este asunto era extrema. Centenares de demandas de los colegios de APIS contra asociaciones y empresas inmobiliarias (redes, franquicias, y algunas, en sentido inverso, individuos) atascaban los juzgados. La figura denunciada era, era la de intrusismo, la del intrusismo. Y la “bulla” sobre este asunto era muy fuerte.

Aquella situación, que hoy hemos casi olvidado, podría asemejarse a un absceso, el cual era necesario reventar, abrir y curar para garantizar la salud corporal del sector de la intermediación.

Y, finalmente, se hizo.

E hizo pero mal, y la intervención se publicó en el BOE. (6) El absceso desapareció y con él la “inflamación” del sector… pero la herida nunca se ha curado del todo porque la “sanación” fue ineficiente.

El in-competente (6) decreto de desregularización de la profesión de agente inmobiliario.

Lo hicieron en dos momentos y como se verá, la segunda, casi, casi innecesaria.

Veremos aquí el primero.

Este fue el de la publicación del REAL DECRETO-LEY 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes. – Boletín Oficial del Estado de 24-06-2000

Irrítese ya desde el principio y vea lo que dice en el preámbulo del Decreto:

Por lo que respecta al sector inmobiliario, las medidas que se adoptan pretenden corregir las rigideces advertidas en el mercado como consecuencia del fuerte crecimiento de la demanda y la incidencia en los productos inmobiliarios del precio del suelo, condicionada a su vez por la escasez de suelo urbanizable. En consecuencia, la reforma que se introduce habrá de incrementar la oferta del suelo al eliminar aquellas previsiones normativas en vigor que por su falta de flexibilidad pudieran limitarla, trasladando este efecto positivo al precio final de los bienes inmobiliarios.

¡Cóooomo! … ¿Cómo que establecer en la intermediación inmobiliaria la barra libre para todos va a lograr eso?

¿Cómo que establecer que los APIS no tenemos la exclusiva de la intermediación en España va a influir positivamente en…?

… corregir las rigideces advertidas en el mercado como consecuencia del fuerte crecimiento de la demanda…
… la incidencia en los productos inmobiliarios del precio del suelo, condicionada a su vez por la escasez de suelo urbanizable
…, la reforma que se introduce habrá de incrementar la oferta del suelo

¿Cómo?

¿Cuál es el camino que podría llevar desde la desregulación de la profesión al crecimiento de la oferta de suelo urbanizable y a la disminución de su precio?

Que el camino era inexistente y, por ello, que esto era una sinrazón para la desregularización, está claro. Pero mil veces más luminoso es que el precio del suelo NO dejó de crecer desde esas fechas hasta la crisis de 2007/8. Y la oferta de suelo tampoco creció sustancialmente en el periodo 2000/2008.

¿A quién se le ocurrió qué la exclusividad o no de los APIS, en ese momento certificada como inexistente, podría influir en la oferta de suelo y en su precio? ¿Cómo pudo aceptarse que el intermediario de un suelo, fuese API o no, influyese en el precio precisamente por su naturaleza API o no API?

Pues ese argumento vacío fue el pilar principal de la desregularización.

Pero los autores del decreto insistieron;

Por otra parte, y en lo que concierne también al referido sector, el Real Decreto ley pretende clarificar la situación actual del ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria que se encuentra afectada por la falta de una jurisprudencia unánime que reconozca que dicha actividad no está reservada a ningún colectivo singular de profesionales.

Sobre esta segunda referencia, señalaremos:

Es cierto que esa ley pretendía, y en la parte de la no exclusividad API, lo logró “clarificar la situación actual del ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria… “. Pero no más allá, como veremos, de la no exclusividad API.

Era cierto que en esa época no existía una jurisprudencia unánime que reconociese que dicha actividad no estaba reservada a ningún colectivo singular de profesionales… Esto es, que sí había alguna que, contrariamente, sí lo hacía.

Ya en el articulado, el brevísimo artículo 3: Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria, establecía:

Las actividades enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta general, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título alguno ni de pertenencia a ningún Colegio oficial.

Aquí se concretaba la desregularización. A partir de esa fecha (entró en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, el 25/06/2000) cualquiera, podría intervenir en las actividades que hasta en ese momento se atribuían a los APIS.

Por si acaso el lector no tuviese acceso a ese artículo 1, lo apuntaremos aquí:

Artículo 1º:

Son funciones propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria la mediación y corretaje en las siguientes operaciones:

a) Compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas.
b) Préstamos con garantía hipotecaria, sobre fincas rústicas y urbanas.
e) Arrendamientos rústicos y urbanos. Cesión y traspaso de estos últimos
d) Evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta o cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refiere los tres apartados anteriores.

¿Un mercado inmobiliario esquizoide?

El origen del significado de la palabra esquizo es el de dividir, hendir, separar, desgarrar… y a veces se aplica al comportamiento extremo, opuesto y, a veces, simultáneo de un organismo. Véase, por ejemplo: (6)

Pues bien, un mercado esquizo fue el primer resultado del decreto que comentaremos ahora.

A partir del decreto REAL DECRETO-LEY 4/2000, de 23 de junio, los agentes inmobiliarios quedaron divididos en dos clases:

Los APIS por un lado, un colectivo cuya profesión estaba regulada por el Estado.
El resto, y muchísimo más amplio colectivo de intermediarios inmobiliarios no APIS, sin apenas restricciones.

Y este es el error grave que cometieron los legisladores.

Claro que se dio entrada al mercado a un grupo numeroso de competidores y eso aumentó la competencia entre los agentes de todas clases. Y parece claro que el aumento de competidores favorece a los consumidores.

¿Pero ocurre lo mismo cuando los competidores son tan distintos en cuanto a las condiciones de su actuación?

Con ello… ¿no se estaba favoreciendo a un grupo en detrimento del otro? ¿No es más fácil y más barato competir sin restricciones que con ellas? Si solo es la voluntad del actor el que decide cómo debe de actuar… ¿por qué va a elegir una forma más complicada de hacerlo, en vez de una más simple?

Por otra parte, ¿el aumento de competidores tuvo acaso una repercusión en el precio de intermediación? No parece… y sí parece lo contrario. El estándar API del 3% era establecido sino oficialmente sí culturalmente en muchos casos, en aquella época, pero la entrada en el mercado de franquicias y redes y otros agentes individuales… ¿de verdad que abarató el margen de comisión?

Contrariamente, la “pacificación” del mercado de intermediación fue una de sus escasísimas consecuencias positivas.

La sorprendente Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes.

Tres años después otra ley (9) decía en la exposición de motivos:

Por otra parte, y en lo que concierne también al referido sector, la ley pretende clarificar la situación actual del ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria que se encuentra afectada por la falta de una jurisprudencia unánime que reconozca que dicha actividad no está reservada a ningún colectivo singular de profesionales.

Compárelo con lo que decía tres años antes:

Por otra parte, y en lo que concierne también al referido sector, el Real Decreto ley pretende clarificar la situación actual del ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria que se encuentra afectada por la falta de una jurisprudencia unánime que reconozca que dicha actividad no está reservada a ningún colectivo singular de profesionales.

Lo mismo.

¡Pero si hacía tres años que eso ya estaba regulado! ¿A qué reiterarlo?

Sin embargo, veamos qué decía también, concretamente, en el artículo 3 de esta nueva Ley de 2003

Artículo 3: Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria,

a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su propia normativa específica.
b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad.

Comparémoslo con lo del Decreto-Ley anterior:

Artículo 3: Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria:

Casi lo mismo.

Además, lo que aclaraba la nueva Ley era, en parte, de Perogrullo si se tiene en cuenta que solo existe un Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad inmobiliaria y que ya se había establecido que cualquiera podría ejercer las actividades propias de los APIS, sin pertenecer a él.

La única novedad es que añade que, además, esto se hace por las razones de protección a los consumidores, que pudieran ser o estar establecidas.

Y eso es lo chocante ¿Cómo se está más protegido, por competidores obligados a respetar unas normas o por aquellos que no lo están? (10), (11)

Y nada dice del asunto que, tanto en el 2000 como en el 2003, esta legislación inmobiliaria… ignora: la necesaria transparencia del mercado. (Volveremos a esta triste ausencia cuando hablemos más delante de los registros de agentes inmobiliarios.)

El intento oscuro de regulación

El siguiente punto sería, y así lo hacen algunos autores de seguir este tema con el de la instauración de los Registros a partir de la Ley de Vivienda catalana.

Pero hubo un intento posterior de regulación de la profesión al que llamo oscuro porque se sabe poco de él. Con este, iniciaremos próximamente. la segunda parte de este artículo.

Y nada más por hoy. Me despido a la romana: ¡Siga con salud!

Miguel Villarroya Martín.
API / Arquitecto Técnico / Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
www.cal.es

Notas:

(1) Véase en: https://cvc.cervantes.es/lengua/refranero/ficha.aspx?Par=58438&Lng=0

(2) Correas1627 = CORREAS, G. (1627=2000): Vocabulario de refranes y frases proverbiales (1627), edición de L. Combet, revisada por R. James y M. Mir-Andreu, Madrid, Castalia, 2000.

(3) Véase: https://blogs.20minutos.es/yaestaellistoquetodolosabe/de-donde-surge-la-expresion-de-aquellos-polvos-estos-lodos/

(4) Véase nuestro: Estado actual de los registros de agentes inmobiliarios en España, en: https://www.inmonews.es/estado-actual-de-los-registros-de-agentes-inmobiliarios-en-espana/

(5) Véase en este sentido de la no exclusividad, el artículo La Regulación del Intermediario Inmobiliario: su Evolución y Actual Alcance Normativo, el Ejemplo Catalán, de la abogado Elena Palomares Balaguer, publicado en: https://revistaconsinter.com/es/revistas/ano-iii-numero-v/protecao-dos-interesses-coletivos-e-difusos-especial-consideracao-a-tutela-do-meio-ambiente/la-regulacion-del-intermediario-inmobiliario-su-evolucion-y-actual-alcance-normativo-el-ejemplo-catalan/

(6) Usamos la palabra in-competencia en el sentido de incompetencia social. En la Wiki encontramos esa última expresión definida como aquella “que indica a aquella persona natural o sistema que no tiene la capacidad o las competencias necesarias para resolver o funcionar de manera eficiente.” https://es.wikipedia.org/wiki/Incompetencia

Está claro que en nuestro caso NO faltaba autoridad, capacidad o competencia. Eran competentes para hacerlo y lo hicieron. Lo que sí faltó fue una manera eficiente de hacer la tarea. Desregularizaron la profesión, pero lo hicieron con ineficacia. Se equivocaron.

(7) Una bolsa esquizoide se pone la crisis por montera. ¿Hasta cuándo? La bolsa mantiene un comportamiento esquizoide. Es capaz de vivir en una semana el mejor y el peor día del año…

Léase el artículo de Jesús García en: https://blogs.elconfidencial.com/mercados/punto-de-vista/2007-09-24/una-bolsa-esquizoide-se-pone-la-crisis-por-montera-hasta-cuando_674006/

(8) Primer momento de la desregularización de la intermediación inmobiliaria: REAL DECRETO-LEY 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes. – Boletín Oficial del Estado de 24-06-2000

(9) Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes.

(10) Actualmente la existencia de registros obligatorios de agentes inmobiliarios ha cambiado, para bien, la oposición API regulado versus agente libre no regulado, como era antes de los Registros, por la de Api y agente libre registrados versus agentes libres no registrados. Todo un avance.