Sobre otros gastos compartidos de las comunidades de propietarios

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Gastos Comunidades Propietarios

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Gastos compartidos de las comunidades de propietarios

Hemos visto, anteriormente, que, si, en una edificación, solo hubiera pisos, solo habría una sección, pero que, en una comunidad en la que haya pisos y locales, se establecen, de hecho, dos secciones, ya que hay propietarios obligados al pago de unos “gastos generales de la comunidad de propietarios” (normalmente, todos los propietarios) y otros propietarios que solo ellos deben sufragar una serie de gastos, ya sea porque esos gastos tengan la consideración de “gastos privados” (o no-generales) o porque sean “individualizables por consumos en la distribución” puesto que no todos los propietarios disfrutan de ciertos bienes o servicios o instalaciones, o no lo hacen en la misma medida, y esta resulta ser cuantificable.

1. Otros gastos compartidos de las comunidades de Propietarios

Debemos aclarar que un “gasto individualizable por consumos en el «reparto» entre secciones” o es un “gasto privado” o tiene, a todos los efectos, esa consideración. Lo mismo ocurre cuando a algún propietario se le exonera del pago de algún gasto de comunidad, pues este pasa a ser, para los demás propietarios, un gasto particular de ellos.

La existencia de secciones obliga a realizar cambios en la forma de llevar las cuentas con respecto a otra comunidad en la que solo haya una sección, pero quien no conoce las normas contables no conoce el alcance de esos cambios y acaba por aplicar, en una comunidad con dos secciones, las normas conocidas para una comunidad de una sola sección.

Lo que proponemos en para gastos compartidos en Comunidades

Quien conoce perfectamente la forma de hacer lo que proponemos, y es indiscutible que no ha sido contratada por nuestra parte para que realice un informe favorable a nuestros intereses, es Hacienda. La ley del IVA (Arts.101 a 104), por ejemplo, establece lo que denomina “actividades diferenciadas”, ya que existen actividades sujetas al IVA y otras que no. No estar sujeto al IVA implica que la empresa no cobra el IVA a sus clientes, pero tiene el inconveniente de que no puede deducir el IVA de sus gastos, y puede ocurrir que una misma empresa desarrolle simultáneamente actividades de un tipo y de otro.

Crear dos secciones diferentes

En tal caso, esa empresa, al igual que una comunidad de pisos y locales, debe distinguir y crear dos secciones diferentes, de forma que los ingresos y los gastos de una actividad estén separados de los de la otra. Pero ni Hacienda, con todo su poder, puede negar la existencia de “gastos compartidos” por varias secciones o actividades –problema que no existe con los ingresos, que están bien identificados con una actividad o una sección concreta– y debe buscar, de forma “justa”, qué hacer con esos gastos. Un problema que las comunidades de vecinos resuelven –de forma muy injusta– cargando el importe total de esos “gastos compartidos” a la sección de “gastos generales”.

Un caso de este tipo de gastos de comunidad

en el que hay “actividades diferenciadas” y, por ello, “gastos compartidos” es el de un salón recreativo, en el que, junto a las máquinas recreativas, exentas (por ahora) del IVA, existe una actividad de hostelería que está sujeta al citado impuesto. Dado que es frecuente que estas empresas desarrollen su actividad en un local alquilado, resulta que el importe del alquiler o el del recibo de la energía eléctrica serán comunes a las dos actividades.
En contra de lo que hacen las comunidades de vecinos, Hacienda propone “repartir” esos gastos entre las dos actividades, en proporción a un dato objetivo, el volumen de ventas de cada actividad. (Ley del IVA, Arts.101, 102, 103, 104, 63 y 64).

De forma similar, cuando un profesional utiliza un vehículo para su actividad laboral y para su uso privado, Hacienda solo le permite deducir, en su declaración de la Renta por su actividad, el 50 % de los gastos del vehículo, entendiendo que esos gastos son “gastos deducibles” de sus ingresos profesionales, pero que el otro 50 % corresponde a sus “gastos particulares”, y no son deducibles de sus ingresos fiscales (Ley del IVA, Art. 95. – tres, 2ª). Así que Hacienda reconoce que el importe de un gasto puede corresponder a dos conceptos diferentes y que, aunque no los denomine de esa forma, contempla la existencia de los “gastos compartidos” ya que, como vemos, hay gastos que “reparte” entre dos actividades, la profesional o mercantil y la personal o privada. Lo mismo que, entendemos, se debe hacer en una comunidad en la que haya pisos y locales.

2º.- Jurídica y legalmente de gastos compartidos de las comunidades de propietarios

Se acepta que las normas de una ley no sean aplicables en otra. Pero, si la lógica de una ley o de una sentencia no se aplica en otra, lo que ocurre es que esa ley o esa sentencia que desprecia la lógica es ilógica y, por ello, injusta.

El resultado es que,

En contra de lo que se dice, ni las leyes ni la jurisprudencia constituyen un cuerpo, es decir que no poseen una estructura que posea ningún tipo de propiedades. Tal cosa no puede ser un cuerpo, solo es un bulto, una acumulación de cosas distintas e independientes, agrupadas fantásticamente por tener un origen común, la voluntad de los políticos o de los jueces.

El absurdo de este caso proviene de negar la existencia de los “gastos compartidos”. No es ya que unas normas puedan aplicarse arbitrariamente en unas leyes pero no en otras, la cuestión es que una realidad de un hecho sea negada política y jurídicamente, bien porque no se haya comprendido, bien porque se haga a pesar de haberse comprendido.

3º.- Exoneraciones en los gastos compartidos de las comunidades de propietarios

Hemos defendido que gastos como el de la sustitución de un ascensor no debieran ser considerados “gastos generales” habida cuenta de que su deterioro ha sido causado por el uso que de él han hecho los propietarios de las viviendas, de forma que no sería necesario que se hubiera establecido ninguna exoneración a favor de los locales, eximiéndoles de los gastos de portal, escalera y ascensor, para que estos no tuvieran que sufragarle, pues es un “gasto individualizable por secciones” es decir, un “gasto particular” de los pisos.

Pero, con respecto a los gastos de instalación del ascensor

en una comunidad que no le tiene, y que, en contra de la LPH, están obligados sufragarle todos los propietarios, creemos que tal instalación supone una mejora, y que, de acuerdo con el Art. 17. 4 LPH, no la tendrían que soportar quienes se opusieran a ella. Pero esa obra supone, además, una modificación de la estructura y apariencia de la edificación, para lo que sería necesaria la aprobación por unanimidad de cuotas y propietarios (Art. 7.1 LPH). Y lo mismo se podría decir con respecto a los gastos derivados de la “bajada a la cota cero”.

Más injustas resultan esas obligaciones cuando algunos propietarios gozan de una exención en el pago de los gastos de portal, escalera y ascensor, pues tales obras afectan a esos elementos, cuyos costes no tendrían obligación de sufragar.

Mario Rodríguez Guerras

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