El momento actual que vivimos en el sector financiero se caracteriza por una caída progresiva de la compraventa de viviendas, un encarecimiento del dinero y el consiguiente endurecimiento en el acceso al crédito a los inversores y constructores de vivienda nueva.
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Freno en los nuevos proyectos de construcción de vivienda
Constructores y promotores sopesan los costes financieros y de materiales para adaptar los precios de sus proyectos en curso a las constantes variaciones. Pero las viviendas en proyecto se paralizan ante esta inestabilidad creciente.
Los proyectos visados crecieron hasta junio un 1,9% respecto al año pasado. Pero las viviendas iniciadas en los últimos 12 meses caían ya hasta marzo un 8,3%, y especialmente hubo un desplome del 26% en la Comunidad de Madrid. Este año 2023 terminará el segundo año seguido en que se contrae la construcción de viviendas. Situación ciertamente negativa y más en un país con grandes dificultades para el acceso a la vivienda.
La intervención del banco central en las condiciones de financiación ha frenado la actividad de los constructores que esperan, congelada su actividad, a la espera de mayor estabilidad en los tipos de interés.
En definitiva dos velocidades que confluyen. Los proyectos que estaban en marcha siguen su ritmo y los que estaban en estudio o en las fases previas al desarrollo se paralizan.
Apoyo institucional
Muchos proyectos que cuentan con apoyo estatal se desarrollan gracias a sus condiciones especiales de financiación . Un ejemplo sería la labor del organismo Sareb, con sus cesiones de suelo por más de 50 años para viviendas en alquiler asequible. No obstante estos proyectos tampoco se libran de la tensión que genera la falta de oferta.
Otro buen incentivo para la construcción es el negocio de la rehabilitación residencial, arropado por el Plan de recuperación financiado a partir de fondos europeos con una dotación de 3.430 millones de los que casi 3.000 millones son subvenciones directas.
Demora en los proyectos de vivienda nueva
La demanda de viviendas baja a causa de la inflación , el aumento del Euribor y el encarecimiento de la vida. Ante esto los proyectos de construcción se demoran ya que los bancos no financian promociones que carecen de un buen porcentaje de preventas cerrado. Normalmente un 50% de ventas cerradas para una financiación del 75% del total.
Estas demoras en el desarrollo de proyectos supondrán en el futuro una falta de oferta inmobiliaria, con lo que el grave problema de acceso a la vivienda de España no parece que podrá resolverse con facilidad. En 2024 y 2025 notaremos los efectos de estas demoras en la construcción de nuevas viviendas.
Endurecimiento del crédito para construcción de viviendas
En este año se observa un claro endurecimiento en las condiciones de financiación a los promotores inmobiliarios respecto a 2022, ya que hay una menor entrada de nuevos proyectos. La escasa demanda frena que las promociones se pongan en marcha y alcancen el nivel mínimo de preventas necesario para que los bancos le concedan el crédito .Sin dinero, no hay nuevos proyectos. Y sin nuevos proyectos no hay financiación.
El préstamo ha caído en torno al 10%, mitad por contracción de la demanda mitad por la escasez de la oferta.
BBVA Research en sus datos de junio muestran una caída interanual en el saldo de crédito a constructoras e inmobiliarias de 3,8%. Esto de hecho es una mejora respecto a la caída de 7,5% que se dio en diciembre de 2022.
El crédito que se concede se encarece. Los tipos rondan el 6,25% incluyendo Euríbor más diferencial, frente al 3,25% que se manejaba hace un año. Con estos tipos es muy difícil que se lancen nuevas promociones de viviendas. Los promotores esperan a 2024 cuando suponen que bajarán los tipos de interés..
Esta situación empeora para promotoras y constructoras de menor envergadura que no soportan, como las de gran magnitud, el contexto actual. En buenas zonas la construcción de viviendas de tipo medio y alto puede asumir con más facilidad las subidas de costes que la construcción en zonas de tique inferior.
En general los expertos huyen del pesimismo. El ritmo de la actividad del sector es algo inferior al del año pasado porque los clientes tardan más en decidirse a adquirir una vivienda, pero aun así es un ritmo aceptable, al menos en la obra nueva.
Línea de préstamos ICO
Una de las opciones de mejora de la inversión , promoción y construcción de viviendas la tenemos en la línea de préstamos ICO ( 4000 millones €) , lanzados por el gobierno para ampliar el parque de vivienda social en España.
Pueden optar a estos préstamos promotores tanto públicos como privados, para la adquisición de suelo y la construcción de vivienda nueva, hasta la compra de edificios para rehabilitar y las obras de adecuación. La titularidad de las viviendas podrá ser pública o privada pero sólo para vivienda habitual en alquiler social o asequible y ubicarse en edificios energéticamente eficientes.
Serán los bancos los que canalicen la financiación y antes de final de años los préstamos deberán estar en vigor.
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