Tinsa: El valor del suelo agrario aumenta en 2023, pese a las condiciones climáticas y económicas adversas

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Valor suelo agrario
Valor suelo agrario

Según el estudio de Tinsa “Suelo agrario en España 2023”:

  • La caída de la producción por la sequía prolongada y la alteración de patrones climáticos ha derivado en un incremento del precio de los alimentos y no ha erosionado el valor de los terrenos.
  • La revalorización del suelo rústico se concentra en las fincas con acceso a agua y en los cultivos con posibilidades de transformación.
  • Los cultivos que han generado mayor retorno en los últimos 5 años, según las tasaciones de Tinsa, han sido el frutal secano (+3,4%) y el herbáceo regadío (+2,8%).
  • En el último año, la evolución del precio de la almendra ha moderado la evolución del frutal secano y se ha observado un mayor impulso de las hortalizas al aire libre y de los herbáceos y frutales no cítricos en regadío.
  • El encarecimiento de los cereales por la guerra en Ucrania, la recuperación de la demanda de fruta de hueso y pepita o la potenciación del cultivo del limón frente a la naranja, entre las tendencias del año 2023.

La sequía y la alteración de los patrones climáticos han supuesto en 2023 una reducción de la producción de un sector agrario que ya se estaba viendo penalizado por una marcada inflación en sus costes de producción. En varios casos, las menores cosechas han permitido repercutir los mayores costes de producción al precio de los alimentos, limitando el impacto de esta coyuntura en la rentabilidad de las explotaciones agrícolas. Para aquellos cultivos que no han podido contrarrestar su caída en volumen con aumentos de precio en los productos, esta situación coyuntural tampoco ha impactado de momento de forma relevante en los precios de la tierra, que se han mantenido por lo general estables, con incrementos moderados en algunos cultivos, generalmente más pronunciados en la modalidad de regadío.

Son algunas de las claves apuntadas en el informe Suelo Agrario en España 2023 elaborado por el Servicio de Estudios de Tinsa, la mayor empresa de valoración de fincas rústicas en España, con más de tres millones de hectáreas tasadas desde 2008. Este informe anual, que cumple su segunda edición, aporta un análisis de las tendencias de mercado y de la evolución de los principales indicadores de la producción agropecuaria en España, así como referencias de valor del suelo agrario en 2023 y su evolución media en el último lustro (CAGR 2018-2023) a partir de la extensa base de datos de Tinsa de tasaciones de fincas rústicas.

El contenido del informe desglosa siete grandes categorías de cultivo: herbáceos (cereales tubérculos y leguminosas), olivar, viñedo, frutales no cítricos, cítricos, hortalizas, y prados y pastizales. El profundo conocimiento local de la red de técnicos rústicos de Tinsa permite identificar tendencias de mercado por cultivo y desde una perspectiva geográfica en las Comunidades Autónomas más relevantes desde el punto de vista de producción en cada categoría.

Desde la perspectiva del valor del suelo agrario, el informe destaca tendencias al alza en el último año en la mayor parte de los cultivos, con más impulso en hortalizas, herbáceos, y frutales, especialmente en su modalidad de regadío. Por el contrario, el valor se ha visto afectado en el olivar de secano y en los prados y pastizales. Los invernaderos para el cultivo de hortalizas, el suelo agrario más caro en términos de unitarios (€/ha), alcanzó en 2023 un valor de 163.400 €/ha, según las tasaciones de Tinsa. En el extremo contrario, el menor valor unitario correspondió a la hectárea de prados y pastizales: 10.200 €.

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Para analizar el rendimiento de una inversión en un suelo rústico realizada hace cinco años, el informe incorpora una referencia de tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR por sus siglas en inglés) para el período 2018-2023, un indicador que refleja la evolución media del valor del suelo a 5 años.

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“El cambio climático merma la producción de todos los cultivos, pero tiene especial incidencia en las modalidades de secano, más sensibles a su entorno natural. Esto incrementa el valor de los cultivos de regadío y está impulsando la búsqueda de técnicas que permitan un uso eficiente del agua”, apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Aunque las alteraciones del clima están afectando de forma generalizada, el informe destaca que en algunos tipos de cultivo (herbáceos, olivar y hortalizas, por ejemplo) ha sido posible compensar el impacto del descenso de producción con el incremento en el precio del producto.

“Por el contrario, otros cultivos se enfrentan a una demanda debilitada, como ha ocurrido con el viñedo y con algunos frutales desde la pandemia, o a la competencia asimétrica en precios de terceros países, como están sufriendo los cítricos. En estos casos, el encarecimiento del precio del alimento no se ha podido implementar o se ha producido solo parcialmente”, explica Arias.

Algunas de las tendencias destacadas de 2023 apuntadas en el informe se refieren al incremento del precio de los cereales a consecuencia de la guerra en Ucrania, que ha pospuesto los procesos de transformación que estaba afrontando este cultivo, o el freno en la expansión del cultivo de la almendra por la incertidumbre surgida en torno a la evolución de su precio. También se destaca la recuperación de la demanda de los frutales de hueso y pepita tras varios años de ventas reducidas por un cambio en las preferencias de los consumidores hacia otras variedades tropicales y la potenciación del cultivo de limones frente a las naranjas por estar menos afectado por las importaciones procedentes de países extracomunitarios.

Contenido

Radiografía por categoría de cultivo

Herbáceos (cereales, plantas industriales y forrajeras, tubérculos y leguminosas)

El contexto inflacionista que ha encarecido los costes de producción desde 2022 no siempre ha sido totalmente compensado por la subida del precio de los alimentos de esta categoría de cultivo. En el último año con datos oficiales disponibles (2022), la producción de herbáceos registró a nivel nacional un aumento en valor pese a la fuerte reducción que se produjo en su volumen, consecuencia de la sequía y de las condiciones climáticas adversas que mermaron las cosechas.

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El retorno generado por los cultivos herbáceos en 2023 se ha visto incrementado a causa del aumento de los precios derivados de las condiciones climáticas que han mermado las cosechas y de los conflictos bélicos que han alterado el comercio internacional.

Pese a ello, la red de técnicos rústicos de Tinsa destaca que existe desde hace unos años una marcada tendencia de abandono progresivo de este tipo cultivo por su baja rentabilidad.

“Se está produciendo un movimiento de transformación de fincas de herbáceos de labor secano (como trigo, cebada o avena) a otros cultivos más rentables, en general leñosos, como la viña, el olivar o el frutal. Esta demanda está impulsando al alza el precio de la tierra destinada a herbáceos”, apunta Andrea de la Hoz, Consultora Senior del Servicio de Estudios de Tinsa. “También se observa una disposición generalizada a la venta o arrendamiento de terrenos herbáceos para la instalación de placas solares, que contribuye a esta tendencia”.

La modificación de la PAC en el Real Decreto-ley 6/2022, de 30 de marzo, que derogaba ciertas obligaciones sobre diversificación, rotación de cultivos y barbechos con el objetivo de paliar el impacto que el estallido de la guerra en Ucrania ha tenido sobre la producción europea de cereales ha tenido como consecuencia en 2023 un incremento de la producción de girasol y, en menor medida, trigo.

Valor del suelo

En clave nacional, el precio del suelo presenta una evolución al alza en regadío, que refleja el valor del agua, y estabilidad en secano. La tierra destinada a regadío alcanzó en 2023 los 29.400 €/ha. El secano, por su parte, se caracteriza por un entorno de estabilidad desde 2014, con un valor de 12.800 €/ha en 2023. En los últimos cinco años (CAGR 2018-2023), los terrenos herbáceos de regadío se han revalorizado de media un 2,8% y los de secano un 1,7%.

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Olivar

La producción del olivar ha sufrido una fuerte reducción. Los últimos datos del Ministerio sitúan la producción en el nivel más bajo de los últimos 10 años, a poca distancia de las limitadas cosechas de los años 2005 y 2012, una situación que se ha prolongado durante 2023.

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“El cultivo de olivar se ha visto severamente afectado por unas temperaturas altas demasiado tempranas que comprometieron la formación del fruto. De momento, se trata de un episodio aislado que no ha afectado al valor de la tierra”, afirma Andrea de la Hoz.

Aunque la producción se ha reducido en términos de volumen, el incremento del precio final del producto hasta máximos históricos ha permitido compensar la inflación de los costes de producción desde 2022 por la coyuntura inflacionista,

Valor del suelo

El hecho de que el olivar sea un cultivo a largo plazo, que ha de mantenerse durante periodos largos para amortizar la inversión que supone, favorece una volatilidad pequeña en el valor de la tierra. Además, la estabilidad en el consumo durante la última década explica que sea considerado un ‘valor seguro’.

Los suelos de olivar en regadío muestran un valor bastante estable desde 2022, tras el periodo de aumento de precios que se produjo entre 2015 y 2021. En 2023 alcanzó un valor medio en España de 36.400 €/ha. Por su parte, los suelos de secano muestran una tendencia ligeramente bajista desde 2020, con un valor de 23.600 €/ha en 2023. Según los datos de tasaciones de Tinsa, el CAGR 2018-2023 en las fincas de regadío es del 1,2%, frente al 0,2% en secano.

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Viñedo

La producción de viñedos en 2022, último ejercicio con datos disponibles en el Ministerio de Agricultura, se redujo respecto al año anterior por la sequía y condiciones climáticas adversas. La leve reducción del consumo de vino en España desde la pandemia no ha permitido compensar a través del incremento de precio esta caída de volumen ni el encarecimiento de los costes de producción.

Esta falta de recorrido en los precios, unido a la volatilidad de las producciones a causa de su sensibilidad al clima, ha incrementado la presión sobre los rendimientos del cultivo. La red técnica de Tinsa destaca que esta situación ha impulsado a una transformación de las fincas de viñedo de secano hacia regadío, en modalidades intensivas y superintensivas, para aumentar la rentabilidad del cultivo. Este movimiento se observa principalmente en Cataluña y Comunidad Valenciana.

Tinsa-informe- magnitudes-viñedo
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Valor del suelo

El precio del suelo muestra una tendencia ligeramente alcista en ambas modalidades de riego, más estable en regadío. “El valor del viñedo muestra una diferencia importante entre modalidades tradicionales, mayoritarias y más baratas, y modalidades intensivas, así como entre distintas zonas geográficas por su pertenencia a distintas denominaciones de origen”, explica Andrea de la Hoz.

En términos medios, el viñedo en regadío en España muestra desde 2020 una ligera tendencia alcista, situándose el valor en 28.500 €/ha en 2023. En secano, la modalidad que se ha visto más afectada por la sequía, el valor del suelo ronda los 25.300 €/ha. Con una evolución al alza desde 2015, exceptuando una interrupción puntual en 2020, el suelo en secano se ha revalorizado en el último lustro (CAGR 2018-2023) un 1,9%, frente al 1,1% que lo han hecho las fincas de viñedo en regadío, según las tasaciones realizadas por Tinsa en dicho periodo.

Tinsa-informe- precio-tierra-viñedos-2008-2023
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Frutales cítricos

La competencia que suponen las importaciones de terceros países, sujetos a unos menores costes de producción debido a requerimientos fitosanitarios y de control de plagas más relajados que les permiten exportar los frutos a precios más bajos, ha provocado una caída del valor de la producción nacional de este cultivo.

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La red técnica de Tinsa destaca que la competencia de estas importaciones está impulsando una apuesta por el limón y una reorientación del destino de la producción de naranja, anteriormente consumida en el mercado nacional y que ahora se destina a la exportación principalmente europea.

“La elevada competencia, la merma de las producciones por el impacto del clima y la sequía, y los problemas de relevo generacional en las explotaciones están fomentando la integración vertical de las fincas, absorbidas por almacenes citrícolas, para optimizar costes. Esto se traduce en un dinamismo en la compraventa de fincas de cítricos que impulsa su valor al alza”, explica Cristina Arias.

Valor del suelo

En el cultivo de cítricos predomina la modalidad en regadío. Las principales regiones de cítricos han registrado una evolución desfavorable del valor del suelo destinado a este cultivo desde 2010 y hasta 2020, debido en parte a la competencia generada por las importaciones.

La Comunidad Valenciana es la región que más ha acusado las caídas en el valor del suelo, Región de Murcia se ha sostenido y Andalucía ha registrado ligeros aumentos.

Desde 2020, el valor de este suelo se ha estabilizado y ha registrado un ligero impulso en 2023. El valor medio de la hectárea de frutales cítricos en regadío se situó en 55.100 € el año pasado, con un aumento medio en el último lustro (CAGR 2018-2023) del 1%.

Tinsa-informe- precio- tierra-frutales-citricos-2008-2023
Tinsa-informe- precio- tierra-frutales-citricos-2008-2023

Desde un punto de vista geográfico, Andrea de la Hoz señala que “en la Comunidad Valenciana continúa abandonándose la cosecha de cítricos, aunque en menor medida que en años previos, y se detecta una transformación de fincas de cítricos a aguacates en ciertas zonas, sin que esto suponga un cambio relevante en el valor del suelo”.

Frutales no cítricos

El clima y la sequía han afectado en 2023 a las producciones de frutales de regadío, especialmente a los frutales tropicales, que tienen grandes requerimientos hídricos. “La reducción continuada de las dotaciones de agua genera incertidumbre sobre la viabilidad de los regadíos y ha llegado a paralizar algunas operaciones de grupos inversores”, apunta Cristina Arias. Se detectan movimientos de transformación de frutales tropicales en otros frutales con menos necesidades hídricas.

Tinsa-informe-precio-tierra-frutales -no-citricos
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Entre las tendencias señaladas en el informe para el segmento de frutales no cítricos:

  • La moderación en la tendencia alcista en el precio de la almendra, principal fruto seco en superficie, está llevando a un freno en el número de nuevas plantaciones e, incluso, a una retirada de los cultivos de almendros para transformarlos en olivares.
  • Siguen creciendo las nuevas plantaciones de pistacho ante la expectativa de una demanda insatisfecha nacional y de exportación.
  • Las frutas de hueso y pepita han mostrado señales de recuperación de la demanda en 2023, tras varios años de ventas reducidas por un cambio en las preferencias de los consumidores hacia otras variedades de frutas tropicales.

Valor del suelo

El valor medio del suelo agrario de los frutales no cítricos ha tendido a incrementarse en el caso del secano y a decrecer en regadío, fundamentalmente debido al potencial de rentabilidades altas en los frutos secos, como el pistacho o el almendro, más preponderantes en secano, frente a las de hueso y pepitas, menos demandadas y cultivadas en regadío.

En 2023, el precio del suelo en regadío alcanzó un valor medio de 39.300 €/ha y de 22.400 €/ha en el caso del secano. Con una perspectiva temporal de cinco años (CAGR 2018-2023), los suelos de regadío muestran una tendencia ligeramente decreciente (-0,6%), pese al rebote al alza experimentado en el valor en 2023 tras seis años de caída. En el caso del secano, la variación media en los últimos cinco años es del +3,4%

Tinsa-informe-precio-tierra-frutales-no-citricos-2008-2023
Tinsa-informe-precio-tierra-frutales-no-citricos-2008-2023

Hortalizas e invernaderos

Las hortalizas son cultivos altamente optimizados y orientados a la exportación, lo que ha permitido reducir el impacto en la producción de la sequía y de la competencia asimétrica de las importaciones desde países con menores requerimientos fitosanitarios.

En 2022, este tipo de cultivo redujo el volumen de producción respecto al año anterior, pero aumentó el valor de la producción, pese a que el fuerte incremento en los costes de producción, especialmente en el caso de los invernaderos, no siempre ha podido ser compensado con aumentos en el precio final del alimento.

Tinsa-informe-precio-tierra- hortalzas-invernaderos
Tinsa-informe-precio-tierra- hortalzas-invernaderos

Entre las consecuencias de la sequía, el informe destaca que las crecientes restricciones de agua en varias zonas del territorio están impulsando el abandono de este cultivo de altos requerimientos hídricos y su transformación de fincas hortícolas a cereal secano.

Valor del suelo

La red técnica de Tinsa destaca que, al tratarse de un cultivo anual, el valor de la tierra refleja rápidamente los incrementos del valor de la producción, pues se produce un mayor dinamismo en las compraventas de fincas de este rubro.

El valor del suelo destinado a hortalizas al aire libre y a invernaderos registra un impulso en el último año. Los cultivos en invernadero, que suponen únicamente el 11% de la superficie destinada a la producción de hortalizas en España, se caracterizan por un elevado rendimiento, que aumenta conforme a su grado de tecnificación. Esto se refleja en el precio de la tierra, que es el más alto entre todas las variedades de cultivos, con 163.400€/ha en 2023. La evolución del valor ha sido alcista en el periodo 2014-2019 para estabilizarse a partir de entonces con leves repuntes. La revalorización media del suelo de invernadero en el último lustro ha sido del 1,1% (CAGR 2018-2023).

Por su parte, el valor de la tierra para el cultivo de hortalizas al aire libre, considerando conjuntamente regadío y secano, ha registrado un comportamiento estable en los últimos diez años, con un leve impulso en el último ejercicio. El valor medio de los suelos dedicados al cultivo de hortalizas al aire libre se situó en 2023 en 75.700 €/ha, con un crecimiento medio en los últimos cinco años del 1,7%.

Tinsa-informe-precio-tierra-hortalizas-invernaderos-2008-2023
Tinsa-informe-precio-tierra-hortalizas-invernaderos-2008-2023

Prados y pastizales

El informe ‘Suelo Agrario en España 2023’ destaca que el valor de los pastos se ha reducido ligeramente en los últimos dos años por la sequía, que contrae la producción, y por el abandono de tierras en algunos territorios.

“Aun así en varias zonas el valor se mantiene o aumenta ligeramente gracias a la actividad ganadera. El incremento en el precio de los cereales y de los piensos ha conducido a los ganaderos a recurrir a los pastos para complementar la alimentación del ganado y reducir sus costes”, comenta Cristina Arias.

El 99,6% de la superficie de prados y pastizales es de secano. Existen diferencias relevantes de valor los prados y pastos del norte (en fincas de menor superficie y más escasos), donde los precios muestran una tendencia ascendente continuada, y los pastizales y dehesas de las mesetas y sur peninsular (con amplias extensiones y regímenes de precipitaciones muy inferiores).

Valor del suelo

Desde una perspectiva nacional, el valor del suelo de los prados y pastizales en secano registraron ligeros aumentos a partir de 2017 y contracción durante los dos últimos años. La red de técnicos rústicos de Tinsa lo asocia al impacto de las expectativas asociadas a la aplicación de la nueva PAC, que endurece las condiciones para la recepción de subvenciones por parte de la actividad ganadera. El valor medio se situó en 10.200 €/ha.

Descarga directa del informe: “Tinsa Suelo Agrario España 2023”

 

www.tinsa.es

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