El Tribunal Supremo impide cargar los gastos de registro al cambiar de hipoteca

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El Tribunal Supremo impide cargar los gastos de registro al cambiar de hipoteca

El TS se ha pronunciado respecto a quién se le debe cargar los gastos de registro al cambiar de hipoteca.

En cuatro sentencias dictadas durante el 13 y el 25 de mayo de la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo se ha establecido que el banco no puede cargar al hipotecado los gastos de Registro de la Propiedad generados por transmisiones de hipotecas acordadas entre distintas entidades financieras.

Las sentencias parten del criterio ya establecido en la Ley 8/2012, de 30 de octubre, de Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero. Esa Disposición sólo es aplicable cuando las operaciones realizadas por las entidades financieras de transmisión de activos entre ellas a través de absorciones, fusiones, escisiones u otras se insertan en las reguladas como de “saneamiento y reestructuración de tales entidades”.

En uno de los supuestos la Sala ha analizado el caso de un matrimonio que accedió al Registro de la Propiedad para cancelar una hipoteca. Esa hipoteca previamente había sido transmitida entre dos entidades bancarias, y el Registro giró al matrimonio la minuta por la operación de trasmisión de la titularidad y por la operación posterior de cancelación de la hipoteca. Cuando ese gasto lo debe asumir el banco, no el hipotecado.

En este caso, la Sala niega el derecho del registrador de la Propiedad de gravar al hipotecado con ambos derechos arancelarios, entendiendo que sólo puede ser gravado por los derivados de la cancelación de su hipoteca: “La transmisión de la titularidad de derechos reales de hipoteca, derivada de la escisión de entidades bancarias  por razones de conveniencia empresarial y no de saneamiento y reestructuración de las mismas, no da lugar, al inscribir la escritura de cancelación de tales derechos, a que la minuta de honorarios del registrador de la propiedad pueda poner a cargo del prestatario, no solo los derivados de la cancelación, sino también, y, además, los derivados de aquella transmisión. Ello, ni al amparo de la Disposición adicional segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, ni al amparo, tampoco, del art. 611 del Reglamento Hipotecario”.

Respecto a otro caso analizado, en concreto un registro, ante una cancelación de hipoteca previamente trasmitida por una fusión bancaria que había girado la minuta a la entidad bancaria adquiriente de la hipoteca. La Sala ha estimado la doble minuta, una girada al prestatario por la cancelación y otra a la entidad bancaria adquiriente por la transmisión previa.

Esta nueva decisión del Supremo servirá para resolver otros casos sobre esta cuestión en el Tribunal Supremo.

Este tipo de cobro al hipotecado se da cuando se fusionan o absorben dos entidades financieras pero no se inscriben en el Registro de la Propiedad. “Cuando venden ese activo a un tercero y va a inscribirlo, hay que reanudar el tracto que quedó interrumpido por esa falta de inscripción, es decir, para poder inscribir a favor del tercero comprador, primero se tenía que haber inscrito a favor de la entidad fusionante o absorbente, y como hay que hacerlo, el Registro pasaba la minuta de honorarios por las dos inscripciones, así el banco se quedaba liberado de pagar esa inscripción”.

Otro caso es el de la cancelación de una hipoteca que se constituyó con el banco fusionado o absorbido. En este caso al hipotecado le pasan el cobro de todas las inscripciones necesarias para reanudar el tracto en el Registro de la Propiedad.

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