El Gobierno ha conseguido sacar adelante uno de los dos decretos de vivienda que el Congreso rechazó el pasado 2 de octubre. La Diputación Permanente de la Cámara Baja ha convalidado este jueves el texto, que el Consejo de Ministros volvió a aprobar el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre con algunas modificaciones, aprovechando una composición parlamentaria cuya aritmética permite reunir los apoyos necesarios sin depender de Junts.
La convalidación se produce después de que el rechazo parlamentario de los dos decretos de la vivienda provocara la convocatoria de elecciones generales para el próximo 29 de noviembre. El nuevo escenario de la Diputación Permanente, órgano que mantiene la actividad parlamentaria durante la disolución de las Cortes, ha permitido al Ejecutivo recuperar parte de su paquete legislativo en materia residencial.
Sin embargo, el segundo decreto, que contemplaba la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler y una indemnización al inquilino cuando el propietario decidiera no renovarlos, ha quedado definitivamente rechazado, al votar en contra el PNV, como ya hizo en octubre.
El texto aprobado incorpora un amplio conjunto de medidas que afectan a propietarios, arrendatarios, inversores y compradores de vivienda. Estas son sus principales novedades.
Contenido
Suspensión de los desahucios hasta finales de 2030
Una de las medidas más controvertidas establece la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 en viviendas propiedad de grandes empresas que hayan adquirido inmuebles o carteras de hipotecas impagadas por debajo de su valor de mercado.
La paralización podrá acordarse judicialmente incluso cuando exista una resolución de desahucio, siempre que todavía no se haya ejecutado el lanzamiento. En estos supuestos no se contempla inicialmente una compensación para los propietarios afectados.
El texto incorpora, además, un mecanismo de enervación que permite a la Administración disponer de dos meses para proporcionar una alternativa habitacional o satisfacer la deuda y las costas. Si asume el pago, queda subrogada en la posición correspondiente, manteniéndose vigente el contrato y la obligación de abonar la renta al propietario.
Cuando no resulte aplicable este mecanismo, podrá acordarse una suspensión del desahucio de hasta tres años, con compensación económica al arrendador.
Estas restricciones no se aplicarán a los propietarios que tengan dos viviendas o menos ni a aquellos que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
Restricciones a la compra de viviendas por grandes fondos
El decreto introduce también limitaciones a determinadas operaciones de adquisición inmobiliaria con carácter especulativo. En concreto, se prohíbe la compra de viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de tasación a dos categorías de adquirentes: las entidades especializadas en adquirir inmuebles o carteras hipotecarias impagadas por debajo de su valor de mercado y las personas jurídicas consideradas grandes tenedoras, incluidos sus grupos empresariales.
La restricción contempla varias excepciones. Quedan fuera las adquisiciones destinadas al alquiler social o asequible hasta 2030, las residencias sociosanitarias, las entidades del tercer sector, las viviendas destinadas a víctimas de violencia de género y las operaciones realizadas por entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas.
Dos años adicionales de prórroga para determinados alquileres
Entre las disposiciones que afectan directamente a los arrendatarios figura una prórroga extraordinaria para los contratos de vivienda habitual cuyo vencimiento o finalización de la prórroga obligatoria se produzca antes del 31 de diciembre de 2028.
En estos casos, el inquilino podrá solicitar hasta dos años adicionales de permanencia en la vivienda, mediante prórrogas anuales, siempre que haya cumplido puntualmente con el pago de las mensualidades durante los ocho meses anteriores.
No obstante, esta posibilidad queda condicionada a determinadas excepciones. No se aplicará cuando el propietario necesite recuperar la vivienda para sí mismo o sus familiares, cuando resulte preferente la prórroga extraordinaria de tres años prevista para las zonas de mercado residencial tensionado o cuando ambas partes acuerden un nuevo contrato que contemple una reducción de la renta de, al menos, el 5%.
Topes a las actualizaciones anuales del alquiler
El decreto establece asimismo restricciones a las revisiones de las rentas. Hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones anuales tendrán un límite máximo del 2% cuando no exista un pacto específico entre las partes, salvo los supuestos en los que la renta supere el índice de referencia, en cuyo caso no se aplicará la revisión prevista.
La medida introduce así nuevas limitaciones a la actualización de los contratos de alquiler, condicionando la evolución de los ingresos de los propietarios durante su periodo de vigencia.
Más restricciones a los gastos y garantías exigidos al inquilino
La normativa refuerza la protección de los arrendatarios frente a determinados gastos adicionales. Entre otras disposiciones, prohíbe trasladar al inquilino los honorarios de gestión inmobiliaria y determinados tributos, como el IBI, salvo cuando tenga legalmente la condición de obligado tributario. Es el caso, por ejemplo, de las tasas de basuras cuando la ordenanza municipal identifica al arrendatario como sujeto pasivo.
También se limita el cobro de servicios complementarios no esenciales. Para poder repercutirlos será necesario que el inquilino los solicite expresamente por escrito, una vez informado de que son opcionales y de su coste.
En cuanto a las garantías adicionales a la fianza, estas no podrán superar las dos mensualidades de renta en los alquileres de vivienda habitual y una mensualidad en los contratos temporales.
Además, se prohíbe exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago del alquiler u otras coberturas equivalentes como condición para acceder a la vivienda.
Nuevas exigencias para los alquileres de temporada y por habitaciones
El decreto incorpora cambios en la regulación de los arrendamientos temporales para evitar que esta modalidad se utilice como alternativa a los contratos de vivienda habitual.
A partir de ahora, los alquileres de temporada deberán responder a una causa concreta, real y acreditable. Cuando no exista una justificación válida o se encadenen más de dos contratos consecutivos, la relación podrá quedar sometida al régimen del arrendamiento de vivienda habitual.
También se establecen límites para los alquileres por habitaciones. La suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones de una misma vivienda no podrá superar el importe que correspondería al alquiler del inmueble completo mediante un único contrato.
El IVA de los pisos turísticos se reduce al 10%
Otra de las novedades fiscales incorporadas al decreto afecta a las viviendas destinadas al alojamiento turístico. El tipo de IVA aplicable se fija en el 10%, frente al 21% que inicialmente contemplaba el planteamiento del Gobierno.
La rebaja supone un cambio respecto a la propuesta inicial del Ejecutivo, que finalmente ha optado por un gravamen reducido en el texto aprobado.
Deducciones fiscales para inquilinos con ingresos inferiores a 33.007 euros
El paquete incluye incentivos tributarios para aliviar el esfuerzo económico de los hogares que viven de alquiler. La medida se dirige a contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, equivalente aproximadamente a un salario bruto anual de menos de 38.000 euros.
La deducción alcanza el 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler, con una base máxima de 11.630 euros para quienes no superen los 23.007,20 euros de base imponible. A partir de esa cantidad y hasta el límite de 33.007,20 euros, el beneficio fiscal se reduce progresivamente.
Para acceder a esta bonificación se exige, además, que ni el contribuyente ni los integrantes de su unidad familiar dispongan de otra vivienda en propiedad o usufructo situada a menos de 50 kilómetros.
Según las estimaciones del Ejecutivo, la medida podría beneficiar a 1,6 millones de hogares y permitir un ahorro fiscal equivalente aproximadamente a una mensualidad de alquiler en el IRPF.
Nuevas bonificaciones para los propietarios que alquilen vivienda habitual
El decreto modifica igualmente el sistema de incentivos fiscales para los arrendadores. El nuevo régimen de reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler permitirá aplicar bonificaciones de entre el 50% y el 100%, dependiendo de las condiciones del contrato y de las características de la vivienda y del arrendatario.
Entre los factores que se tendrán en cuenta figuran las rebajas aplicadas sobre la renta, la edad del inquilino —especialmente en el tramo de 18 a 35 años—, la realización de obras de rehabilitación y la ubicación del inmueble en una zona de mercado residencial tensionado.
Los ayuntamientos podrán elevar el IBI hasta un 150%
La normativa amplía también las posibilidades de intervención municipal sobre la fiscalidad inmobiliaria. En concreto, autoriza a los ayuntamientos a establecer recargos de hasta el 150% en el IBI para viviendas permanentemente desocupadas y para inmuebles destinados a alojamientos turísticos en zonas de mercado residencial tensionado.
La aplicación de estos incrementos dependerá de las decisiones de cada corporación municipal y de los requisitos establecidos para cada supuesto.
Cambios en la tributación de las socimis
Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) también se ven afectadas por el nuevo marco fiscal. El decreto establece un gravamen especial del 25% sobre los beneficios no distribuidos procedentes del alquiler residencial.
No obstante, este porcentaje podrá modificarse al alza o a la baja cuando la sociedad destine más del 80% de su parque inmobiliario al alquiler asequible o reinvierta los recursos en el sector residencial, conforme a las condiciones previstas en la norma.
TU CASA: 10.000 millones para financiar la primera vivienda
Entre las medidas destinadas a facilitar el acceso a la propiedad destaca la nueva línea de financiación TU CASA, dotada con 10.000 millones de euros y gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
El programa permitirá conceder préstamos al 0% de interés y sin comisiones para complementar la financiación hipotecaria de quienes compren su primera vivienda habitual, sin establecer un límite de edad para los beneficiarios.
Los créditos podrán cubrir hasta el 20% del valor de tasación del inmueble, con un máximo de 50.000 euros. El plazo de devolución alcanzará los diez años y se contempla un periodo de carencia equivalente a la duración de la hipoteca, con un máximo de 30 años.
Sin embargo, las viviendas adquiridas mediante esta fórmula quedarán sujetas a determinadas restricciones permanentes: tendrán un precio máximo de reventa actualizado conforme al IPC y límites de renta si posteriormente se destinan al alquiler.
Nueva cuenta de ahorro e inversión Financia Europa
El decreto incorpora también la creación de un marco regulatorio para la denominada cuenta de ahorro e inversión Financia Europa. Su finalidad es canalizar el ahorro de los pequeños inversores hacia activos financieros elegibles de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo.
El instrumento contará con incentivos fiscales, entre ellos el diferimiento de la tributación y ventajas vinculadas al mantenimiento de las inversiones durante un periodo mínimo de cinco años.
Rechazado el decreto que imponía prórrogas indefinidas e indemnizaciones a los inquilinos
Frente a las medidas que han conseguido superar la votación parlamentaria, el segundo decreto de vivienda ha quedado rechazado en la Diputación Permanente. Se trataba del texto que pretendía reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler mediante una modificación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La propuesta establecía que, una vez vencido el contrato de vivienda habitual o cualquiera de sus prórrogas, si ninguna de las partes comunicaba su voluntad de finalizarlo, el arrendamiento continuaría obligatoriamente durante periodos sucesivos de cinco años, ampliados a siete cuando el propietario fuera una persona jurídica.
La disposición incorporaba una de las medidas más polémicas del paquete: el propietario que decidiera no renovar el contrato tendría que indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de renta.
Esta obligación contemplaba una excepción cuando el arrendador acreditara que necesitaba recuperar el inmueble para destinarlo de forma permanente a su propia residencia, a la de familiares hasta segundo grado o a la de su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
No obstante, la excepción también estaba condicionada. Si durante los tres meses posteriores a la entrega de la vivienda esta no era ocupada por las personas alegadas, el inquilino podría reclamar la indemnización, salvo que existiera una causa de fuerza mayor.
El texto también recogía otras circunstancias que excluían el derecho a percibir esta compensación, como no haber residido en la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores, salvo que existiera una justificación válida.
Con el rechazo de este segundo decreto, queda descartada, al menos en esta tramitación, la obligación de indemnizar con doce mensualidades a los inquilinos y el sistema de prórrogas sucesivas de cinco o siete años que pretendía introducir el Gobierno.
Noticias de interés
SEAG: Los decretos habrían elevado el riesgo de impago del alquiler en España
