Arrendamientos de viviendas afectados covid-19 resumen normativo

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Arrendamientos de viviendas afectados covid-19

El RD ha establecido una serie de medidas de protección para los arrendamientos de vivienda. 

Os resumimos las principales medidas de ayuda a los arrendamientos de vivienda aprobadas por el Gobierno.

Fijándonos siempre en las circunstancias particulares de cada caso, ¿qué pueden hacer arrendadores y arrendatarios que se hayan visto afectados por el COVID 19?

Una vez más hay que distinguir entre arrendadores grandes propietarios (dueños de más de 10 propiedades o superficies superiores a 1500 metros cuadrados) y los demás, aunque hay unas medidas comunes a ambos.

1.-Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler.

Se implanta una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler para aquellos arrendamientos en los que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma venza la prórroga obligatoria prevista en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, del la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Esta prórroga extraordinaria será de seis meses y en ella se mantendrán los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá hacerla el arrendatario y ser aceptada por el arrendador.

En definitiva con esta medida se tratar de evitar que los arrendatarios cuyos contratos finalicen durante el Estado de Alarma se vean en la situación de tener que buscar nueva vivienda en mitad del confinamiento. La prórroga extraordinaria dura sólo 6 meses y se mantendrá la misma renta y condiciones del contrato en vigor.

2.-Suspensión del desahucio

Se suspenden los desahucios durante seis meses desde la entrada en vigor del Estado de Alarma.

Requisitos:

  • Que el arrendatario acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19.
  • Que NO tenga otra solución habitacional.
  • Que el arrendador NO se encuentre también en situación de vulnerabilidad.
  • No ser propietario o usufructuario de otra vivienda en España.

El juzgado comunicará a los servicios sociales la situación de vulnerabilidad del arrendatario y se suspenderá el lanzamiento por un periodo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del RD11/2020, es decir desde el día 1 de abril de 2020.

Pero Ojo esto no significa que la falta de pago no tenga consecuencias porque dispone el RD que:

“El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista»

Art 1.2 RD11/2020

Es decir, que finalizada la suspensión el procedimiento se reanuda con todas sus consecuencias, incluida pago de renta, costas procesales, etc.

Si el arrendador acredita ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, presentando el escrito y los documentos que lo acreditan, el juzgado lo comunicará también a los servicios sociales para definir el plazo de suspensión y las medidas a adoptar.

De manera que si el arrendador también está en situación de vulnerabilidad, serán los servicios sociales, previa comunicación del Juzgado, los que decidan el plazo de suspensión del proceso y las medidas que se adoptarán buscando la forma menos gravosa para las dos partes.

Medidas No comunes

A.-Arrendadores grandes propietarios

Cuando los arrendadores sean grandes propietarios (10 inmuebles o mas o superficie alquilada superior a 1500 metros cuadrados), los arrendatarios que se hayan visto en situación de vulnerabilidad debido al COVID 19, pueden acogerse a las siguientes ayudas.

  • Aplazamiento en el pago de su renta.
  • Rebaja de la renta.
  • Condonación de la renta.

La ley trata de promover en todo caso el acuerdo de las partes, ahora bien, en caso de no llegar a acuerdos, se debe proceder del siguiente modo.

1º.-El arrendatario debe comunicar al arrendador su situación de vulnerabilidad a causa del COVID 19.

2º.-El arrendador en el plazo máximo de 7 días laborables debe elegir una de éstas alternativas y comunicarlo al arrendatario:

a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Una moratoria o aplazamiento en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses (es decir, dejar de pagar la renta un máximo de 4 meses).

Pero de nuevo ¡Atención!, esto no significa que se nos perdone esa renta. La renta debemos pagarla del siguiente modo:

Dicha renta se aplazará mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Por ejemplo, si el arrendador elige la moratoria hasta el máximo de 4 meses después de la finalización del estado de alarma, esa renta deberá luego prorratearse durante al menos 3 años o los años que queden de contrato, es decir que la renta se elevará en la parte que se haya suspendido en los años sucesivos.

La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización ni pagará intereses por las cantidades aplazadas.

En todo caso, el inquilino podrá tener acceso a las ayudas recogidas en el art 9 del RD y en este caso finalizará la moratoria.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación.

Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

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