Es una práctica frecuente que cuando se alquila un local comercial se pacte un periodo de carencia en el pago de las rentas. Dicha carencia puede deberse a un periodo de gracia para el inicio de la actividad, o a obras que deban realizarse en el mismo por el inquilino para adecuar o actualizar el local antes de su inicio.
¿Hay que emitir factura durante el periodo de carencia?
1) Carencia como periodo de gracia.
En este primer supuesto, el periodo de carencia no está motivado por la obligación de realizar obras de adecuación del local, sino que, simplemente, se otorga un periodo de gracia hasta el inicio de la obligación del pago. En este caso, el importe de la renta mensual y el periodo mínimo de duración del contrato que se pacte incluye el valor de las rentas del periodo de carencia, por tanto, hasta que no sea exigible el pago de las rentas, no se produce el devengo del IVA y por tanto su repercusión.
En consecuencia, en estos casos, NO hay emitir factura con IVA durante dicho periodo de carencia salvo que se repercuta otros conceptos tales como IBI, suministros, basura, etc…
2) Carencia por realización de obras en el local que se quedan a favor del propietario.
En este segundo caso, hay que tener especial cuidado con el IVA, puesto que se entiende que hay una permuta de la obra por las rentas del periodo de carencia.
En primer lugar, durante el periodo de carencia NO se emiten facturas.
Una vez que finalice el periodo de carencia, el propietario debe emitir una factura cuyo importe será normalmente el valor de mercado de la obra realizada.
Si el periodo de carencia fuese superior al año, o siendo inferior a éste coincida con el 31 de diciembre del ejercicio en curso, en dicha fecha deberá emitirse factura por importe proporcional del valor de la obra desde el inicio del periodo de carencia hasta dicha fecha.
Por otra parte, el inquilino igualmente debe emitir facturas al propietario por el valor de la obra realizada en las mismas fechas indicadas anteriormente.
Una vez finalice el periodo de carencia, el propietario emitirá las facturas mensuales que correspondan.
Como se puede comprobar, en ambos casos el efectivo impositivo del IVA es neutro. No obstante, en caso de carencia por realización de obras que se quedan en el local conlleva mayores implicaciones fiscales y especial cuidado en cumplir la correcta repercusión del IVA.
Santiago Picossi
