Como medir una vivienda correctamente

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¿Cómo se mide la superficie de una vivienda? ¿Porqué hay tanta diferencia entre metros cuadrados construidos y útiles?

Medir bien la superficie de una vivienda es clave para determinar su valor ya que de ello dependerá el tipo de impuesto a tributar y su precio en el mercado.

Sin embargo calcular la superficie no siempre es fácil, pues en función de la vivienda que se trate se aplicará un sistema de medida u otro.

Según la orden ministerial ECO 805/2003  la superficie útil es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda, la cual incluye el espacio “que queda delimitado por las caras interiores de los muros perimetrales de la vivienda”, ya sean fachadas o muros medianeros, y excluye la superficie ocupada por los tabiques, pilares, columnas o tuberías.

Elementos a tener en cuenta para realizar el cálculo correcto:

  • Superficie útil, es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda. En este concepto entra todo el interior de una vivienda (incluso los armarios), pero quedarían excluidas todas las partes que aún estando dentro de la casa no son útiles, como el espacio de los tabiques, pilares y falseados.
  • Superficie construida incluye la superficie útil más el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm2 y las partes en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros”. También se compone del espacio correspondiente a los cerramientos exteriores, computado al 100% si son de fachada o medianeros, o al 50% si son compartidos con otros elementos.
  • Superficie construida con elementos comunes es la superficie que realmente refleja el catastro y la que utilizan los tasadores a la hora de valorar un inmueble. Este término incluye, las zonas comunes de la finca y el espacio relativo a salas de comunidad, vestuarios, baños comunes o gimnasio. Un conjunto de componentes que aumenta la superficie construida de las viviendas con respecto a la útil entre un 30% y un 45%.

La problemática en la medición de terrazas y patios

Las mayores quejas de compradores y vendedores son cómo deben medirse las superficies de las terrazas o patios en pisos, áticos y bajos con jardín.

Para evitar inequívocos lo mejor es mostrar la superficie de la vivienda y de la terraza por separado.

Según el catastro las terrazas, porches o balcones que estén cubiertos computan al 50%, es decir, si tiene una terraza de 20 metros cuadrados sólo contarán como 10 metros cuadrados a la hora de obtener la superficie utilizada por el catastro. Sin embargo, si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro paredes, computará al 100%. Esta norma es utilizada para pagar impuestos y sacar datos registrales de la vivienda.

Particularidades a la hora de medir una vivienda de protección oficial

Para medir los inmuebles de protección oficial, se determinan habitualmente dos indicadores:

  • El valor de módulo.
  • El valor de vivienda libre.

“Tomándose siempre como indicador de medición el que resulta inferior”

El valor de medición se halla haciendo uso de las mismas reglas de cómputo de superficies comunes y deberá coincidir con el valor que figura en la cédula de calificación de la vivienda.

Respecto a la superficie útil este espacio debe ser, como mucho, de 90 metros cuadrados. Además, la medición de los elementos contenidos en el apartado anterior, como son las terrazas o los patios cubiertos, “se computan al 10%, no al 50%, como en el resto de viviendas” decir, que si tenemos una casa de 80 metros cuadrados con una terraza de 50 metros cuadrados sólo la podremos computar por 8 metros cuadrados (el 10%) como máximo.

Finalmente, errores a evitar y a tener en cuenta a la hora de medir una vivienda

  • No confundir metros útiles con construidos.
  • No Incluir toda la superficie de la terraza.
  • Que el comprador trate de valorar la vivienda en función de los metros útiles.
  • No meter los trasteros y garajes en la superficie.
  • Calcular los metros construidos a ojo.

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