Cuestiones prácticas sobre vivienda protegida en Andalucía API

0
409

El pasado jueves 26 de Mayo del 2022, se celebró en Granada una ponencia impartida por el señor Eduardo Terrón Gómez de Liaño, abogado y funcionario de la Junta de Andalucía, experto en VPO, sobre las principales dudas y cuestiones prácticas sobre la vivienda de protección oficial en Andalucía. Fue organizada por el Consejo Andaluz de API en colaboración con el colegio provincial Api de Granada y el colegio de Administradores de Finca.

Don Francisco Javier García, presidente del Consejo Andaluz de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Andalucía, realizo la presentación del evento.

Autorización y comunicación de la VPO

Don Eduardo Terrón empieza su exposición indicando la obligación de solicitar autorización o comunicación, en el caso de desear vender, alquilar o cualquier otra acción que afecte al objeto de la vivienda de Vpo, como reformas, cambios de distribución…

Esa autorización se realiza ante la Junta de Andalucía. Cuando es una enajenación con un periodo inferior a 10 años también hay que cancelar la prohibición de disponer.

Grupos de Viviendas de Protección Oficial

Existe dos grupos de VPO, promoción Pública realizadas por la Junta de Andalucía, con unos regímenes especiales (y que no vamos a tratar por falta de tiempo) y las de promoción privada, donde hay tres tipos de viviendas, en régimen especial que son las realizadas generalmente por empresas públicas y ayuntamientos, las del precio limitado, que son incentivadas por iniciativas autonómicas o municipal y por último las del régimen general.

¿Desde cuándo se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde la adquisición de una vivienda de VPO?

Siempre se tendrá en cuenta desde la fecha de escritura de la adquisición de la vivienda de VPO, salvo que hayan existido retrasos en la firma, permutas u otras circunstancias. Se tendrá en cuenta la fecha de calificación definitiva de la VPO para saber cuándo termina el plazo de protección.

Prohibición de disponer viviendas VPO de menos de 10 años o devolución de subvenciones, excepciones de impuestos y ayudas financieras

Las viviendas de menos de 10 años desde la adquisición tienen la prohibición de disponer de las mismas, salvo que se cumpla unos requisitos que marca la ley y haya una justa causa, como por ejemplo una enfermedad, un cambio de domicilio laboral… En caso de transmitir una vivienda habría que devolver todas las cantidades que se hayan recibido, subvenciones, las excepciones de impuestos aplicadas por ejemplo si se aplica el IAJD pasaría por del 4% al 8% o si es el IVA se anularía su excepción y se cancelarían las ayudas recibidas por las entidades financieras en la concepción de préstamos para la compra del VPO y la reducción de los gastos notariales y de registro.

Además de devolver las ayudas, tiene que ser autorizado tanto por la Junta de Andalucía como por el ayuntamiento.

A partir de 10 si se puede disponer pero con limitaciones.

Hasta los 15 años el precio de venta son los mismos, a partir de los 15 años el precio de venta es el máximo limitado, aunque varía por provincia y poblaciones, según tipo de promoción y localidad.

¿Cómo realizar el trámite de segunda y posteriores transmisiones de VPO para los supuestos que son mayores de 10 años?

Se deberá comunicar a la Junta de Andalucía el deseo de la transmisión de la vivienda acogida en VPO, para que ella analice si es correcta y si desea ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre la misma. Para realizar la comunicación hay que acudir al procedimiento 865, donde expone los formularios que se deben de rellenar

https://www.juntadeandalucia.es/servicios/sede/tramites/procedimientos/detalle/
865.html

Destacamos el formulario Anexo IA. Comunicación de la persona propietaria de la vivienda protegida de su decisión de transmitirla, arrendarla o ceder su uso por cualquier otro título. Nº: 001671/5D (Obligatorio) Hay que rellenarlo entero, si se deja preguntas en blanco, se considerará nulo y se exigirá su rectificación. En conveniente dar la autorización al funcionario, para que pueda consultar las rentas, nuestra situación laboral, identificación…etc.

En el formulario Anexo IB. Comunicación de la persona interesada en la adquisición de la titularidad o del uso por cualquier otro título de la vivienda protegida, o de su arrendamiento. Nº: 001672/5D (Obligatorio)

La documentación a aportar viene en el procedimiento pero destacamos la nota simple de Registro de la propiedad con una antigüedad de 1 mes, escritura de adquisición, los ingresos económicos del adquiriente, los datos de representación si actuamos en nombre de un tercero…etc.

Para evitar retrasos hay que aportar documentación adicional en el caso que sea necesario como la escritura de la separación matrimonial y quién se asignó la vivienda, aunque no lo hayamos inscrito en el registro de la propiedad o la escritura de herencia en caso de muerte.

Normalmente el plazo medio de respuesta es de un mes y por orden estricto de entrada.

Hay que recordar que si el precio es muy bajo la Junta de Andalucía puede ejercer el derecho de tanteo y retracto.

Hay que cumplir todos los requisitos impuestos al nuevo adquiriente, condiciones económicas, que su residencia sea habitual y permanente, mediante empadronamiento…etc

Nº Expediente de la VPO es un dato imprescindible

Se destaca que además de la fecha de calificación es imprescindible aportar el nº de expediente de la Vpo, para facilitar su localización por parte de los organismos públicos.

  • Solicitarlo en el registro de la propiedad, aunque en la nota simple no esté, normalmente si se encuentra en una nota más amplia o solicitándolo directamente en el registro, que está obligado a ponerlo en la nota simple.
  • En la propia escritura de adjudicación de la VPO, si fuera una segunda o posterior transmisión en la que no se haya hecho constar, tendremos que localizar la primera escritura.
  • Por último podemos solicitar la información a los vecinos del mismo bloque.

Régimen jurídico para las viviendas que tienen más de 30 años o anteriores al 79, libres y sin obligación de comunicar

A partir del año 79 se estipulo 30 años para quedar desafecto el régimen de Vpo en la promoción privada, aunque hay excepciones. La promoción pública también ha asimilado este hecho, quedando libre también, aunque puede variar el régimen de una provincia a otra. Cuando una vivienda tiene más de 30 años se pide el régimen jurídico; pero el problema viene en las anteriores al 78 ya que el que la regulación indicó que no había que comunicar, ni tenía precio máximo, aunque en ningún lado indica que fueran libres, provincias como Sevilla se lo asimilan; pero en Granada por ejemplo no. Realmente el único efecto que provoca es que en el registro seguirá saliendo que es vivienda de VPO; pero de forma práctica tiene libre enajenación, sin obligación de comunicar, ni con precio máximo.

Si un expediente es anterior al 79, los notarios o registradores, no deben poner pegas, ya que son libres en todos los aspectos, sin necesidad de cambiar el régimen jurídico, ni comunicar a la administración pública.

Si es posterior al 79, hay que saber el régimen jurídico que se aplica a la Vpo

Precios y rentas máximo en segundas o posteriores transmisiones de vivienda protegida

En las viviendas de protección oficial, el precio de la transmisión no puede superar el máximo legal. En el caso de alquiler, la renta máxima se determinará aplicando al precio máximo de la vivienda el porcentaje que establezca el plan de vivienda vigente en el momento de celebrar el contrato para el programa o régimen asimilable. Actualmente este porcentaje es el 4%, este porcentaje podrá elevarse a 4,5% cuando la vivienda se alquila amueblada.

El precio de referencia se obtiene como el resultado de multiplicar el módulo ponderado por la superficie útil de la vivienda o el alojamiento y por un coeficiente que, según las categorías definidas en el artículo 20 del Decreto 91/2020, de 30 de junio , se fija en:

  1. 1,5 para régimen especial.
  2. 1,7 para régimen general.
  3. 2 para precio limitado.

Para la determinación del precio, se puede tener en cuenta la repercusión de la superficie útil destinada a estancias o servicios comunes excluidos los de mero tránsito, hasta un máximo del 30 por ciento de la superficie privativa, cuando el uso sea exclusivo para las personas residentes, pudiéndose alcanzar hasta un total de 90 metros cuadrados.

https://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoinfraestructurasyordenacion
delterritorio/areas/vivienda-rehabilitacion/planes-instrumentos/paginas/plan-vive-precios-maximo-vp.html

El precio máximo en Viviendas de protección oficial

Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que las viviendas de protección oficial, están sujetas a limitaciones de precio tanto en el precio de venta como de alquiler, en base a unos criterios determinados como son años de adquisición, tipo de promoción, provincia… La Junta de Andalucía pone a disposición unas calculadoras para su estimación.

https://www.juntadeandalucia.es/export/drupaljda/anexov_coeficientes_territo
riales.pdf

Cálculo de precio máximo de viviendas protegidas para segundas o posteriores transmisiones

La Junta de Andalucía nos pone a nuestra disposición una calculadora sencilla donde indicando los aspectos concretos de la vivienda de protección oficial como el coeficiente territorial por municipio, la fecha calificación el régimen (general, especial, de precio limitado), superficies…etc nos saldrá el precio máximo aplicable. Hay que recodar que siempre hay que poner el porcentaje que se transmite el 100% – si es toda – y que se puede subir un 10% del precio indicado por mejoras justificadas. En el siguiente link accederemos a la calculadora de precios

https://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portal-web/web/areas/vivienda/calculo_vp

Actuaciones previas a la comunicación de la transmisión de una vivienda protegida:

Autorización antes de los 10 años de la compra de la vivienda, Liquidación de ayudas previa a la transmisión, determinación del precio/renta máximo/a.

El procedimiento 15828 nos va a ayudar a entender las diferentes circunstancias que debemos saber antes de comunicar la transmisión de una vivienda protegida, que hacer en cada caso.

El formulario en ANEXO III del RVP ofrece varias posibilidades:

  • Determinación del precio máximo de venta teniendo en cuenta, en su caso, las obras de mejoras realizadas y/o el mayor precio de transmisión acreditado.
  • Determinación de la renta máxima de alquiler teniendo en cuenta, en su caso, las obras de mejora realizadas y/o el mayor precio de transmisión acreditado.
  • Liquidación de las ayudas percibidas que corresponde devolver en caso de la enajenación antes de los 10 años.
  • Autorización previa para la venta o alquiler. Requerida antes de proceder a la venta o alquiler de una vivienda protegida para los casos en que no hayan transcurrido 10 años de su adjudicación.

https://www.juntadeandalucia.es/servicios/sede/tramites/procedimientos/detalle
/15828.html

Anexo III. Solicitud actuaciones previas a la comunicación de la transmisión: autorización antes de los 10 años, liquidación de ayudas y determinación del precio máximo. Nº: 002852/1/A02D (Obligatorio)

Transmitir o poner en alquiler una vivienda protegida

Las personas propietarias de una vivienda protegida que estén interesadas en transmitir o ponerla en alquiler antes de que finalice su periodo de protección, deberán proceder según lo indicado en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, y el Reglamento de Vivienda Protegida aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio, modificado por el Decreto 161/2018, de 28 de agosto.

Durante el período de protección, la vivienda está sujeta a un precio máximo y las personas destinatarias, pese a no tener la obligación de estar inscritas en el Registro de Demandantes, deberán cumplir con el resto de requisitos necesarios para acceder a una vivienda protegida.

¿Cuándo puedo transmitir o poner en alquiler una vivienda protegida?

La persona propietaria podrá transmitir la vivienda o ceder su uso una vez hayan transcurrido diez años desde la fecha de formalización de la escritura pública o, en el caso de promotores individuales para uso propio, desde la fecha de la calificación definitiva. Esta condición puede exceptuarse en los siguientes casos, contemplados en el artículo 26 del Reglamento de Viviendas Protegidas:

  • Cualquier cambio en la situación laboral.
  • Incremento de los miembros de la unidad familiar.
  • Necesidad de un miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.
  • Ser algún miembro de la unidad familiar víctima del terrorismo.
  • Ser algún miembro de la unidad familiar víctima de la violencia de género.
  • Otras situaciones sobrevenidas con incidencia en la unidad familiar, entre otras, el fallecimiento o la discapacidad de alguno de sus miembros, o la nulidad, la separación matrimonial o de uniones de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho.
  • Tratarse de la transmisión de un porcentaje de la vivienda a quien ya fuese titular de parte de la misma.
  • Otras que establezca el Plan de Vivienda.

Personas destinatarias

El comprador o futuro inquilino deberá reunir los siguientes requisitos y obligaciones:

  1. Destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.
  2. No tener otra vivienda en propiedad o poseerla en virtud de un derecho real de goce o disfrute vitalicio.
  3. Sus ingresos familiares ponderados no podrán superar los ingresos máximos que el Plan autonómico de vivienda vigente fije para el programa asimilable al de la vivienda que se va a adquirir. El actual Plan Vive 2020-2030 establece los siguientes límites de ingresos: 3,00 IPREM para Régimen Especial, 4,00 IPREM para Régimen General y 5,50 IPREM para Precio Limitado. Cuando pasen 15 años es para todas el 5,50 IPREM.

En el siguiente enlace se acceden a los procedimientos que se deberán aplicar:

https://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoinfraestructurasyordenacion
delterritorio/areas/vivienda-rehabilitacion/vivienda-protegida/paginas/vivienda-protegida-vender.html

Puntualización: Adquisición de una vivienda de Vpo por una sociedad en Subasta

Por último nos recuerda que se ha de indicar que en el caso de adjudicación por una entidad financiera de viviendas de VPO judicialmente, al no poder ser adjudicatarios de VPO las personas jurídicas han de comunicar el plazo de un mes dicha adjudicación a la administración competente y al registro de demandantes en el plazo de 3 meses.

Acceda al vídeo completo de la jornada “Cuestiones prácticas sobre vivienda protegida en Andalucía”

Álvaro Conde Alonso

Álvaro Conde Alonso
Economista Liberal
CEO Digital