La crisis del Covid-19 y el confinamiento de la población han hecho que el precio de compra de vivienda descienda y el mercado de compraventa de segunda residencia gane atractivo.
No obstante, la actual crisis económica derivada del virus ha restado poder adquisitivo y aumentado los niveles de ahorro. Desde Fotocasa se observa una tendencia decreciente respecto a la demanda de segunda residencia. Una situación en la que influye la caída del interés del comprador extranjero, uno de los principales clientes de este mercado, que se verá coartado en los próximos meses, por las restricciones a los viajes, las cuarentenas o los controles sanitarios ligados a los desplazamientos internacionales.
En el segundo semestre de 2019, el 18,7% de las compraventas de vivienda en España fueron realizadas por extranjeros, de acuerdo a los datos del Consejo General del Notariado. Aunque en los tres primeros meses del año la contracción fue mínima, se espera que las cifras del segundo trimestre muestren un cambio relevante.
El informe Vivienda en costa 2020 de Tinsa advierte de que “los mercados residenciales de costa quedarán especialmente expuestos por su dependencia de la demanda extranjera” y alerta de que de la recuperación dependerá no solo de la reactivación de la actividad sino del “retorno de una confianza compradora e inversora adicional respecto a la estrictamente doméstica”. No obstante, desde Tinsa subrayan que la recuperación de la demanda extranjera será más rápida que la del comprador nacional una vez se “normalice la movilidad”.
El mercado español sigue ofreciendo grandes ventajas al comprador extranjero como es el menor precio frente a las principales ciudades europeas o los destinos de sol y playa.
Aquellos que busquen rentabilizar sus compras mediante posteriores arrendamientos, virarán sus intereses hacia viviendas que puedan alquilar a medio y largo plazo, en detrimento del alquiler turístico. Esto ha hecho que, mientras los precios de compra comienzan a retroceder, los de alquiler registren una tendencia al alza, con “incrementos interanuales cercanos al 10%, apunta Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa. Todo ello ha desencadenado un alza en la rentabilidad de estas inversiones, que alcanza el 6,9% de media en las zonas costeras, según los datos del portal inmobiliario. A ello se suma el hecho de que el interés por el alquiler en detrimento de la compra es cada vez mayor, debido a la incertidumbre económica.
Según un estudio realizado por urbanData Analytics para CincoDías, el aumento de esta rentabilidad no es suficiente para activar el mercado de segunda residencia. Su compra puede verse muy afectada debido, en gran parte, a variables entre las que se encuentran la evolución del turismo en esta temporada o el impacto de los elevados niveles de desempleo. Prueba de ello son las rentabilidades de viviendas ubicadas en zonas de interior, donde alcanzan entre el 7% y el 7,5% en Soria, Lleida o Murcia, y en la costa, con Castellón, Huelva y Tenerife a la cabeza con rentabilidades que oscilan entre el 6,9% y el 7,6%.
Las grandes capitales, principalmente Madrid y Barcelona, podrían perder atractivo debido a los elevados precios. Estas ciudades se situaron en el segundo y el tercer lugar del ránking de los precios de compra más caros en el mes de marzo, aunque superadas por San Sebastián. El importe en estas regiones no se ha visto afectado por el Covid-19, con ajustes del entorno del 0,3% respecto a los niveles previos a la declaración del estado de alarma.
Caídas de precios
En la actualidad el precio medio de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano, habría descendido un 1,9% entre julio y marzo, según los datos de Tinsa. Junio fue el primer mes en el que se produjo el primer ajuste generalizado, mientras que el mes pasado, prosiguió la caída, un 0,9%. Además, en julio, por primera vez desde agosto de 2016, la variación interanual del índice nacional entró en negativo (-0,3%).
En cualquier caso, los expertos apuntan a caídas contenidas en los precios, que no afectarán por igual a todo el territorio español.
Según el último estudio publicado por Idealista, el precio de la vivienda en costa ha retrocedido un 0,4% respecto a 2019, aunque los descensos superan el 10% en la Mariña lucense y la Costa Tropical (Granada). Sin embargo las viviendas de la zona costera de Guipúzcoa se habrían encarecido un 4,5%. Un repunte que, también se habría registrado en los municipios costeros de Baleares, de la Costa de la Luz (Cádiz), la Costa de Vizcaya, la Costa Blanca (Alicante), la Costa del Sol (Málaga) y la Costa del Maresme.
