Las fuerzas competitivas de M. Porter en la inmobiliaria española

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Las fuerzas competitivas de M. Porter

Desde que Michael Porter (1979) reubicase las fuerzas competitivas que afectan a una empresa en su desempeño diario, y les diese una nueva exposición en su célebre trabajo, es clásico referirse a las “cinco fuerzas competitivas de Porter cuando se estudia “cuan atractiva es esta industria en relación a oportunidades de inversión y rentabilidad.” (Wikipedia)

La fortuna, fama y extensión de su ensayo no debe hacernos olvidar que lo que hace Porter es situar entre los: a) Proveedores (Propietarios en nuestro caso) y  b) los Compradores otras tres fuerzas que afectan al desempeño de la empresa. Son estas:

  • c) El poder (rivalidad, oposición, colaboración, pugna…) de las empresas competidoras que ya están en el mercado.
  • d) El poder (influencia, desafío, enfrentamiento, emulación) de los nuevos competidores que puedan acudir al segmento de mercado en el que estemos, con novedosos sistemas, variantes mejoradas de las existentes, nuevos productos y servicios…). Y por último:
  • e) La amenaza de nuevos productos sustitutos de los ya existentes.

El modelo de Porter goza de una fama extraordinaria a pesar de que se ha constatado desde hace tiempo que al modelo le faltan piezas, por ejemplo:

  • f) La crítica clásica al modelo señala la ausencia de lo que llama Gobierno (El poder de regulación de todo tipo, de los Poderes del Estado, y de los poderes supranacionales―habrá que añadir ahora―.) No habrá que olvidar en esta parte dedicada al Poder, a los grupos de presión (lobbys, grandes corporaciones…y otras sociedades mucho menos transparentes) que presionan al Gobierno -local, nacional, transnacional-, en muchos sentidos y Y en nuestro sector, otra fuente de Poder, que nos afecta directamente: el Poder Judicial, pues con sus sentencias va corrigiendo, casi siempre a la fuerza, nuestro rumbo. Y del Poder Político como dinamizador u opresor de  la marcha económica del país, ni le hablo.
  • g) La ausencia en su modelo, de la Sociedad Civil ―que no solo actúa por medio de su papel de compradores y vendedores―, no puede olvidarse. Nótese lo que ha ocurrido con los indignados de la plaza del Sol madrileña de hace unos años Se han organizado y han surgido el fenómeno Podemos y sus adláteres.

Además, sobre todos ellos ―afortunadamente― tenemos a  un invitado de honor: el pensamiento científico-técnico que puede alterar cualquier industria en cualquier momento con sus continuadas innovaciones.

Así que un esquema mejorado sobre el clásico de Porter en el que se tiene en cuenta esas nuevas fuerzas competitivas, lo presentamos en el gráfico siguiente:

Esquema modificado de Michael Porter

Y no debiera olvidarse tampoco el ambiente interno de la empresa, pues también en su corazón, pueden encontrarse respuestas más adecuadas que las de la competencia.

En la postal anterior (1) le he hablado de una de esas fuerzas: del Poder de los Competidores actuales. Y como recordará el asunto había salido al considerar cómo las cosas habían cambiado al traspasar esta Crisis. Veamos ahora El Poder de los Compradores.

 

Antes y después de la Crisis, los compradores también han cambiado

El mayor atraco de la historia: el planeamiento, ejecución y mantenimiento de la última crisis económica (la que estalló la primera semana de agosto de 2007)  ha hecho que los compradores actuales:

1  Tengan ahora un nuevo canal de compra -la “megainmobiliarias”, de las que hablé en la postal anterior- que pueden ofrecerle a precios mucho mejores que el propietario particular o promotor, inmuebles parecidos. Y también es cierto que el proceso , no de compra sino d venta, que han instaurado alguna de ellas, está racionalizando el proceso de compraventa y los clientes de pisos de los bancos se están adaptando a ellas.

2  Los compradores empiezan, en estos meses, a poder obtener préstamos para sus compras pero las condiciones de adquisición se han endurecido considerablemente, y deben de tener una mayor cantidad de ahorro que antes de la crisis. Eso ha reducido el número de compradores “libres” ―con posibles― en el mercado. Sin embargo, estos, han cobrado un protagonismo especial, al incrementarse el número de ventas al contado.

3 Una parte de los compradores ha cambiado de idea: si antes se consideraba que la mejor inversión que uno podía hacer en su vida era comprar una vivienda ―o un local para su negocio―, y que alquiler era tirar el dinero, hoy, esto, no sigue igual. La percepción amenazante de que lo que ha pasado una vez vuelva a pasar,  se ha instalado en la población. La amenaza  de perder el inmueble si no se puede pagar la hipoteca por causas tan ajenas a la voluntad del hipotecado como es la de perder su trabajo en una nueva crisis económica, está ahí y, también, ha venido para quedarse. Y así el mercado de alquiler está floreciendo.

4 El surtido de bienes a la venta ha aumentado, pues gran parte de los inmuebles ha cambiado de propiedad, desde sus antiguos propietarios, que retenían el bien a la venta -porque vivían en él, claro- a otros que, abrumados por el número de sus “adjudicados”, sueñan con desprenderse de ellos…, si bien, no a cualquier precio.

5 También se mueven en un entorno económico “más agrio” que limitan sus expectativas de inversión.

Estas y otras ideas sobre nuestros compradores o inversores, deben de tenerse en cuenta en el desempeño actual de nuestras inmobiliarias, junto con la deriva del resto de fuerzas competitivas. Ya no estamos donde estábamos y el fin de la Crisis no nos ha devuelta al Paraíso. Nunca más disfrutaremos del Edén en el que  estábamos antes ni disfrutaremos más de sus ríos y sus frutos. ¡Hay que empezar de nuevo! Pero ¡ojo! la serpiente del capitalismo extremo y salvaje, ha salido reforzada y la seguimos teniendo con nosotros.

Dejo el comentario del resto de influencias competitivas para postales futuras y me despido hasta otra ocasión.

¡Siga con Salud!

 

 

Miguel Villarroya Martín, a 27 de mayo de 2016 / Madrid. España /  Pri.010 / ventasgrandes.net / info@ventasgrandes.net

Notas.

(1) Véase: Tras la Crisis en el Mercado Inmobiliario ¿Actuamos igual que lo hacíamos antes?  O en , en una versión extendida: Tras la Crisis inmobiliaria… ¿El cambio?

 

Fuente de la imagen de M. Porter: Gorkisventures.com