La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) en su “Estudio sobre la transformación urbanística del suelo para vivienda” plantea las siguientes conclusiones tras el análisis de los datos:
La vivienda es un elemento esencial para el bienestar de la población y su disponibilidad y precio tienen un impacto directo sobre las condiciones de vida y el desarrollo económico y social. En España, el aumento de los precios y las dificultades de acceso han convertido el problema de la vivienda en una cuestión especialmente relevante.
La CNMC considera que se trata de un problema multifactorial, pero destaca el papel del suelo: la escasez y rigidez del suelo pueden limitar la construcción de viviendas, tanto libres como protegidas, y contribuir al aumento de los precios. También pueden favorecer la retención de suelo, especialmente en zonas tensionadas.
Por ello, se reclama una gestión urbanística eficiente y ágil resulta fundamental para facilitar el acceso al suelo, reducir costes y aumentar la disponibilidad de vivienda. Agilizar las trabas urbanísticas es fundamental para impulsar la construcción de viviendas.
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Regular el suelo, pero evitando cargas innecesarias
La intervención pública en el urbanismo es necesaria para garantizar un desarrollo ordenado y proteger aspectos como la seguridad, el medioambiente y otros intereses generales.
Sin embargo, la regulación también genera costes: mayores gastos, plazos más largos, menor flexibilidad de la oferta y, en último término, menor disponibilidad de suelo para vivienda y precios más elevados.
Por ello, la CNMC considera necesario garantizar que las normas y actuaciones públicas sean imprescindibles, proporcionadas y no discriminatorias, reduciendo al mínimo las cargas, los plazos y las distorsiones, pero sin renunciar a las garantías necesarias.
A partir de su análisis, la CNMC identifica seis grandes problemas que pueden perjudicar el funcionamiento eficiente y competitivo del proceso de transformación del suelo
1-Una oferta de suelo excesivamente limitada
La denominada “frontera urbanística”, mediante la clasificación del suelo, determina qué terrenos podrán ser urbanizados en el futuro. A ello se suma una regulación muy detallada de los usos permitidos.
Según la CNMC, este sistema puede restringir excesivamente la oferta de suelo y dificultar una asignación flexible de sus usos.
Además, la calificación urbanística no solo afecta a la vivienda. También puede condicionar el acceso y ejercicio de otras actividades económicas, al determinar dónde pueden desarrollarse y bajo qué condiciones.
La excesiva rigidez en la clasificación y los usos del suelo puede reducir la capacidad del mercado para responder a las necesidades de vivienda.
2- Un planeamiento rígido y difícil de adaptar
El segundo problema se encuentra en la aplicación del régimen jurídico de los instrumentos de planeamiento, que tienen una doble dimensión normativa y operativa.
La CNMC señala especialmente los efectos de la posibilidad de que la nulidad de pleno derecho afecte a todo el planeamiento, así como la dificultad para corregir errores o introducir modificaciones.
Esta rigidez dificulta que los planes puedan adaptarse a las nuevas necesidades económicas, sociales y demográficas.
Además, el sistema carece de vías suficientemente ágiles para generar vivienda en plazos relativamente breves, lo que resulta especialmente problemático ante situaciones de necesidad urgente.
3- Demasiados instrumentos y trámites urbanísticos
El tercer obstáculo es la elevada complejidad de los instrumentos de planeamiento.
Esta complejidad procede, entre otros factores, del elevado número de instrumentos existentes, de la gran cantidad de documentación exigida y del incremento de las exigencias sectoriales.
A ello se añaden trámites que en ocasiones pueden resultar redundantes o innecesarios, alargando los procesos de aprobación.
El resultado es un sistema con menor capacidad de adaptación y flexibilidad. Cuando la oferta no puede responder rápidamente mediante nueva producción, el ajuste puede terminar produciéndose a través de los precios.
4- Una gestión urbanística compleja y propensa a bloqueos
La fase de gestión urbanística presenta una elevada complejidad tanto procedimental como técnica.
Por un lado, existe una cadena de procedimientos secuenciales, con un alto grado de formalismo, que puede generar “cuellos de botella” y elevados costes de transacción.
Por otro, se utilizan instrumentos técnicos altamente especializados que pueden resultar difíciles de comprender y generar asimetrías de información entre los diferentes participantes.
La combinación de complejidad y rigidez puede dificultar especialmente los proyectos de rehabilitación y renovación urbana, prolongar los plazos de ejecución y llegar a generar situaciones de bloqueo.
5- Exceso de intervención administrativa en la fase de construcción
La fase edificatoria también presenta riesgos derivados de una intensa intervención administrativa.
Los promotores deben afrontar numerosos requisitos, comprobaciones y procedimientos que, en determinados casos, pueden resultar poco proporcionales.
Según la CNMC, esta acumulación de exigencias y tramitaciones puede provocar demoras injustificadas en la concesión de licencias, retrasando el momento en que las viviendas pueden llegar efectivamente al mercado.
6- Una normativa sectorial cada vez más compleja
La incidencia de las distintas normativas sectoriales sobre el urbanismo ha aumentado considerablemente. Medioambiente, infraestructuras y otras regulaciones pueden condicionar el desarrollo de los proyectos.
La CNMC advierte de los riesgos derivados de la falta de coordinación y proporcionalidad, así como de la complejidad y extensión de los procedimientos.
La acumulación de normas puede provocar duplicidades, contradicciones, ambigüedades y problemas de coordinación, además de situaciones de bloqueo relacionadas con los denominados silencios negativos.
Un sistema fragmentado que dificulta la coordinación
Todos estos problemas se ven reforzados por la gran cantidad, dispersión y fragmentación de las normas urbanísticas. El marco regulatorio es heterogéneo, difícilmente accesible y se encuentra distribuido entre diferentes niveles administrativos.
Esta situación puede dificultar la comprensión y aplicación de las normas, así como la coordinación entre administraciones y operadores.
La CNMC considera que el sistema debería avanzar hacia una configuración más eficiente y aprovechar en mayor medida los instrumentos de planificación supramunicipal, capaces de mejorar la coordinación y reducir la fragmentación.
El objetivo: más suelo para construir más vivienda
El diagnóstico de la CNMC conduce a una conclusión central: mejorar el acceso a la vivienda exige también mejorar el funcionamiento del mercado del suelo y del sistema urbanístico.
Las principales barreras identificadas son:
- Escasez y rigidez en la oferta de suelo.
- Planeamiento excesivamente rígido y difícil de modificar.
- Exceso de instrumentos, documentación y trámites.
- Complejidad de la gestión y riesgo de bloqueos.
- Excesiva intervención administrativa en la fase edificatoria.
- Fragmentación y falta de coordinación de la normativa sectorial.
Por ello, la CNMC plantea la necesidad de reducir o eliminar las barreras que dificultan la transformación del suelo, con el objetivo de favorecer una mayor disponibilidad de terrenos para construir tanto vivienda libre como vivienda protegida.
La institución subraya, no obstante, que el problema de la vivienda es multifactorial y que la mejora del funcionamiento del suelo y del urbanismo debe complementarse con actuaciones en otros ámbitos.
La conclusión fundamental del estudio es que un sistema urbanístico más sencillo, flexible, coordinado, seguro y ágil puede contribuir a aumentar la oferta de suelo y, con ello, facilitar una mayor disponibilidad de vivienda y mejorar el bienestar de los ciudadanos.
