Los contratos de alquiler con opción a compra pueden generar conflictos cuando alguna de las partes incumple las condiciones pactadas. Así lo demuestra un litigio resuelto por la Audiencia Provincial de Madrid, que ha rechazado la pretensión de unos inquilinos de adquirir la vivienda que ocupaban, pese a haber invertido 40.000 euros en su reforma y acordado un precio de compra de 310.000 euros.
La Sentencia SAP M 6599/2026 6 de mayo 2026, resuelve una disputa iniciada con un contrato firmado en 2017, cuando los arrendadores todavía no figuraban como propietarios en el Registro de la Propiedad.
Por ello, las partes acordaron que los inquilinos dispondrían de seis meses para ejercer la opción de compra desde que se les comunicara la inscripción del inmueble a nombre de los arrendadores. Aunque una sentencia de diciembre de 2021 reconoció la propiedad a estos últimos, nunca llegaron a completar el trámite registral.
En octubre de 2022, los arrendatarios enviaron varios burofaxes para comunicar su intención de comprar y reclamar la regularización de la situación. Ante la falta de acuerdo, acudieron a los tribunales. El Juzgado de Primera Instancia número 5 de Madrid les dio inicialmente la razón, pero los propietarios recurrieron.
El impago de las rentas impide ejercer la opción de compra
La Audiencia Provincial rechazó las pretensiones de los inquilinos al considerar que no habían acreditado estar al corriente de sus obligaciones económicas. Entre las cantidades reclamadas figuraban las rentas, sus actualizaciones y los gastos de comunidad, cuya deuda ascendía a 65.730,84 euros.
Aunque los arrendatarios consignaron judicialmente las cantidades discutidas, no recurrieron el pronunciamiento de primera instancia que consideraba no acreditado su pago. Por ello, la Audiencia no pudo revisar las pruebas que aportaban para demostrar el cumplimiento de sus obligaciones.
El tribunal destacó que el contrato vinculaba la opción de compra a la vigencia del arrendamiento y contemplaba el impago como causa de resolución. Aplicando el artículo 1124 del Código Civil, entendió que ambos compromisos formaban una relación contractual unitaria y que el incumplimiento de una obligación esencial impedía exigir a los propietarios la formalización de la compraventa.
La necesidad de vivienda permite al propietario recuperar el inmueble
La resolución también reconoce el derecho de uno de los arrendadores a recuperar la vivienda para destinarla a residencia habitual, conforme al artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Tras su divorcio, el uso del domicilio familiar había quedado atribuido a su exmujer, por lo que el propietario tuvo que vivir de alquiler, primero en Segovia y después en Madrid. La vivienda litigiosa, mientras tanto, continuaba en copropiedad y sin adjudicarse a ninguno de los excónyuges.
La Audiencia consideró justificada la necesidad residencial alegada, sin entender determinante que el propietario estuviera jubilado y no tuviera obligaciones laborales en Madrid.
Los propietarios devolverán los 40.000 euros de las reformas
Pese a denegar la compraventa, la Audiencia establece que los propietarios deberán reintegrar los 40.000 euros invertidos en las obras, más los intereses legales desde la presentación de la demanda.
Esta obligación deriva de una cláusula contractual que contemplaba la devolución del dinero cuando la opción de compra no pudiera ejercerse por problemas administrativos.
Aunque los inquilinos no acreditaron el pago de las cantidades reclamadas, el tribunal también valoró que los propietarios no habían completado la inscripción registral, impidiendo seguir el procedimiento pactado para formalizar la compra.
En definitiva, los arrendatarios pierden el derecho a adquirir la vivienda y tendrán que desalojarla, pero recuperarán el dinero destinado a su reforma. El propietario podrá ocupar el inmueble para atender sus necesidades residenciales.
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