Una deuda de apenas 137,44 euros, documentada mediante una factura expedida casi dos años después de los gastos a los que supuestamente correspondía, no ha justificado la resolución de un contrato de alquiler. La Audiencia Provincial de Navarra ha confirmado el rechazo de la demanda de desahucio presentada por la sociedad propietaria, en la sentencia 1687/2026 del 13 de octubre.
La resolución recuerda que, aunque el impago de una mensualidad puede constituir causa suficiente para resolver un arrendamiento, es necesario valorar las circunstancias concretas del incumplimiento y la naturaleza de las cantidades reclamadas.
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Una deuda de 137 euros, motivo de la demanda de desahucio
El contrato se firmó en mayo de 2017 bajo la modalidad de alquiler con opción a compra, con una renta mensual de 547 euros subvencionada en un 75%. En abril de 2022, la empresa arrendadora acudió a los tribunales por el impago de las mensualidades de enero, febrero y marzo, además de reclamar 137,44 euros por unos gastos atribuidos a enero de 2020.
Cuando se presentó la demanda, los recibos de enero y febrero ya habían sido satisfechos, aunque fuera de plazo. La mensualidad de marzo se abonó el 25 de abril, después de iniciarse el procedimiento judicial, pero antes de que los inquilinos recibieran la notificación, que tuvo lugar el 2 de junio.
Por tanto, cuando los arrendatarios fueron emplazados, la única cantidad que seguía pendiente eran los 137,44 euros de la factura, que pagaron al día siguiente. El Tribunal de Instancia de Tudela (Plaza n.º 4) desestimó la demanda y condenó en costas a la sociedad, que decidió recurrir ante la Audiencia Provincial.
El impago de una mensualidad no exime de analizar cada caso
El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla el impago de la renta o de otras cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario como causa de resolución contractual. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que el propietario puede promover el desahucio desde el impago de una sola mensualidad, sin necesidad de esperar a que se acumulen varias deudas.
Sin embargo, esta posibilidad no significa que cualquier reclamación económica justifique automáticamente la extinción del contrato. La Sentencia del Tribunal Supremo 1.065/2024, de 23 de julio, permite diferenciar entre un simple retraso y un incumplimiento que, por sus características, tenga entidad suficiente para resolver el arrendamiento.
La Audiencia navarra aplica esta interpretación al considerar que la cantidad pendiente no estaba suficientemente justificada. La arrendadora no había acreditado con claridad el origen de los gastos ni que hubiera reclamado su abono antes de presentar la demanda.
Una factura tardía y sin desglose suficiente
Uno de los elementos determinantes fue la fecha de emisión del documento. Los 137,44 euros se atribuían a gastos de enero de 2020, pero la factura no se expidió hasta diciembre de 2021, casi dos años después. La empresa tampoco explicó el motivo de esa demora ni aportó pruebas de que hubiera exigido previamente el pago.
El contrato establecía que los inquilinos debían asumir los servicios individuales de agua, gas, teléfono, basuras, electricidad y otros conceptos similares. No obstante, para la Audiencia, esa cláusula no bastaba para respaldar una reclamación global bajo la denominación genérica de «gastos», sin identificar los conceptos incluidos ni detallar sus importes.
La sociedad presentó también un escrito de reclamación fechado dos días antes de interponer la demanda. Sin embargo, no pudo demostrar que lo hubiera remitido ni que los arrendatarios lo hubieran recibido. El caso pone así de manifiesto la importancia de conservar pruebas de las comunicaciones y requerimientos de pago entre propietarios e inquilinos.
Un procedimiento anterior que la arrendadora no tuvo en cuenta
La resolución también valora que en 2020 ya se había seguido otro procedimiento de desahucio contra los mismos arrendatarios. En aquel proceso, los inquilinos evitaron la resolución del contrato mediante la enervación de la acción.
La Audiencia considera relevante que la empresa no aclarase por qué los gastos de enero de 2020 no se incorporaron a aquella primera reclamación, por qué se facturaron casi dos años después ni por qué no se comunicaron a los arrendatarios antes de iniciar el nuevo procedimiento.
La falta de explicaciones sobre estas circunstancias debilitó la justificación de la deuda como causa para poner fin al contrato.
La enervación anterior no convierte cualquier deuda en causa de desahucio
La enervación permite al arrendatario evitar la resolución del contrato mediante el pago o la consignación de las cantidades reclamadas, siempre que se cumplan los requisitos legales. No obstante, el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que esta posibilidad queda limitada cuando el inquilino ya ha enervado una acción de desahucio anterior, salvo en los supuestos excepcionales previstos en la norma.
La arrendadora defendió que los inquilinos no podían beneficiarse de una nueva enervación y que el abono de la factura después de presentar la demanda no impedía resolver el contrato.
La Audiencia, sin embargo, no reconoce una segunda oportunidad para enervar el desahucio ni cuestiona los límites legales de esta figura. Su razonamiento es distinto: entiende que, atendiendo a la tardía emisión de la factura, la falta de desglose y la ausencia de una reclamación acreditada, la deuda no tenía entidad suficiente para justificar la resolución del arrendamiento.
En consecuencia, desestima el recurso de apelación, confirma la sentencia que rechazó el desahucio e impone las costas del recurso a la sociedad arrendadora.
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