La construcción de viviendas continúa muy por debajo de las necesidades del mercado. En 2025 apenas se terminaron 91.896 inmuebles, frente a las 280.000 unidades anuales que estima necesarias el Banco de España. A la escasez de oferta se suman el encarecimiento del suelo, los retrasos administrativos y las dificultades de financiación de las promociones.
La construcción solo cubre un tercio de la demanda
El desequilibrio entre la creación de hogares y la construcción de viviendas sigue agravándose. Entre enero y junio de 2026 se constituyeron 112.801 nuevos hogares, mientras que en todo 2025 se finalizaron 91.896 viviendas. Una cifra muy inferior a las 280.000 unidades anuales que, según el Banco de España, necesita el mercado.
La diferencia entre ambas magnitudes evidencia que la producción de vivienda terminada apenas alcanza un tercio de las necesidades anuales. El desfase acumulado desde 2021 ronda ya las 750.000 viviendas.
La demanda se apoya en varios factores: una tasa de paro del 9,87% en el segundo trimestre de 2026, un esfuerzo hipotecario del 36,1% de los ingresos durante el primer trimestre y el peso creciente del comprador extranjero, que representa aproximadamente una de cada seis compraventas. En Alicante, su participación se acerca a la mitad de las operaciones y en Málaga supera un tercio.
Con una demanda que mantiene su fortaleza y una oferta insuficiente, el precio registrado de la vivienda alcanzó los 2.487 euros por metro cuadrado, un 9,2% más que un año antes.
El encarecimiento del suelo y la burocracia frenan la oferta
La promoción inmobiliaria requiere largos plazos para adquirir suelo urbanizable, conseguir licencias, ejecutar las obras y entregar los inmuebles. Un proceso que limita la capacidad de respuesta ante el crecimiento de la demanda.
El suelo urbano alcanzó los 207,8 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2026, su nivel más elevado desde 2011, tras subir un 15,3% interanual.
A este encarecimiento se añaden los retrasos administrativos. Las licencias urbanísticas tardan hasta 18 meses en Valencia y el área metropolitana de Madrid, frente a unos seis meses en los municipios de menos de 50.000 habitantes, incluso en los escenarios más favorables.
La situación se agrava en los mercados de mayor demanda, donde la obra nueva se comercializa en apenas tres a seis meses y el stock disponible está bajo mínimos. La escasez de suelo y la lentitud administrativa dificultan que la construcción pueda recuperar el déficit acumulado.
Las limitaciones del crédito promotor impulsan alternativas de financiación
Durante 2025 se visaron 139.016 viviendas y se iniciaron 137.330, según los datos de los ministerios de Vivienda y Agenda Urbana y de Transportes. Sin embargo, estas cifras no se traducen automáticamente en viviendas terminadas, debido a los plazos de ejecución y entrega.
A ello se suma que el crédito promotor apenas creció un 1,3% en 2025, según el Banco de España. La financiación bancaria suele exigir que entre el 40% y el 80% de las viviendas estén vendidas sobre plano. Además, los bancos cubren únicamente entre el 55% y el 65% del coste de la promoción, por lo que el resto debe aportarlo el promotor con recursos propios. La llegada de los primeros fondos puede demorarse entre tres y seis meses.
Ante estas restricciones, la financiación alternativa gana protagonismo como vía para poner en marcha nuevas promociones sin depender de alcanzar previamente determinados niveles de preventa.
Las condiciones económicas son más exigentes que las bancarias: los tipos nominales oscilan entre el 9,5% y el 13,25%, con comisiones de apertura del 2% al 7,5%. En términos de coste anualizado total, los préstamos se sitúan entre el 11,5% y el 15,1%.
A cambio, permiten reducir la aportación de fondos propios hasta el 15% del coste de la promoción y disponer del dinero en un plazo de entre dos y ocho semanas. Aunque su coste financiero es superior, ofrecen mayor rapidez para iniciar las obras y liberar capital para desarrollar otros proyectos.
El déficit de vivienda en España no responde únicamente a la falta de construcción. El encarecimiento del suelo, los retrasos en las licencias y las dificultades de financiación siguen obstaculizando la transformación de los proyectos en viviendas terminadas, mientras la demanda continúa creciendo.
