La Audiencia Provincial de Cáceres ha confirmado que una pareja de compradores no tendrá que abonar los honorarios inmobiliarios reclamados por una agencia tras una operación de compraventa que nunca llegó a materializarse. La sentencia 556/2026 de 18 de septiembre, respalda el fallo de primera instancia y considera que la agencia no acreditó que los compradores hubieran contratado sus servicios ni que se cumplieran las condiciones pactadas para cobrar la comisión.
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Una comisión del 3% que terminó en los tribunales
El conflicto comenzó cuando una inmobiliaria recibió el encargo de los propietarios de una vivienda para gestionar su venta. Una pareja interesada visitó el inmueble y presentó una propuesta de adquisición por 249.000 euros.
El 10 de enero de 2024, los interesados suscribieron un documento de intermediación y una promesa de compraventa. En ellos se establecía una comisión del 3% sobre el precio, más IVA, que debía satisfacerse cuando los vendedores aceptaran formalmente la oferta.
La agencia aseguró que los propietarios dieron su conformidad el 15 de enero y que trasladó verbalmente esa decisión a los compradores. Según su versión, estos últimos renunciaron posteriormente a la operación por dificultades económicas.
Los compradores ofrecieron una versión diferente. Sostuvieron que la aceptación de la oferta no se les notificó dentro del plazo contractual de 15 días y que, en cualquier caso, la venta nunca llegó a formalizarse. Ante esta situación, la inmobiliaria les reclamó 9.038,70 euros en concepto de honorarios profesionales.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Plasencia desestimó la demanda al considerar que no procedía exigir ese importe a los compradores. La agencia decidió recurrir la resolución ante la Audiencia Provincial de Cáceres.
El encargo de venta vinculaba a la agencia con los propietarios
Uno de los elementos determinantes para resolver el litigio fue establecer quién había solicitado realmente los servicios de intermediación. La inmobiliaria había recibido el encargo de comercializar el inmueble por parte de sus propietarios, mientras que la pareja únicamente manifestó su interés en adquirirlo.
No quedó demostrado que los compradores hubieran contratado a la agencia para localizar una vivienda ni que existiera una relación de intermediación que justificase exigirles el pago de la comisión.
El juzgado también valoró que el documento de intermediación y la promesa de compraventa se firmaran en la misma fecha. De esta circunstancia dedujo que la relación profesional que daba origen a los honorarios se había establecido con los vendedores y no con los potenciales compradores.
La Audiencia Provincial respaldó este planteamiento y recordó que la legitimación pasiva, es decir, la existencia de una vinculación jurídica que permita dirigir una reclamación contra una determinada persona, constituye un requisito necesario para que pueda prosperar una demanda.
La falta de información previa sobre las condiciones del contrato
Otro de los aspectos examinados fue la información que la inmobiliaria proporcionó a los compradores antes de formalizar la documentación.
Al considerar que se trataba de consumidores que suscribían un contrato elaborado unilateralmente por la agencia, el juzgado entendió que no se había acreditado el cumplimiento de las obligaciones de información precontractual previstas en el artículo 60 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Por este motivo, consideró que las condiciones incluidas en el documento, entre ellas la relativa al abono de los honorarios, no habían quedado válidamente incorporadas al contrato.
La aceptación de los vendedores tampoco quedó acreditada
La inmobiliaria defendió que tenía derecho a cobrar porque los propietarios habían aceptado la propuesta económica de la pareja. Sin embargo, las pruebas documentales presentadas durante el procedimiento no permitieron confirmar esa circunstancia.
El acuerdo establecía que la comisión se devengaría cuando existiera una aceptación formal de la promesa de compraventa. No obstante, uno de los documentos aportados por la propia agencia reflejaba el rechazo de la propuesta por parte de una de las propietarias.
La empresa intentó respaldar su versión mediante la declaración de uno de sus trabajadores, pero los magistrados consideraron que ese testimonio no tenía suficiente fuerza para contradecir la documentación, especialmente teniendo en cuenta la relación laboral del declarante con la inmobiliaria.
El caso pone de manifiesto la importancia de conservar los contratos de intermediación, las ofertas de compra y todas las comunicaciones entre las partes, ya que pueden resultar determinantes para establecer si existe una obligación de pago y si se han cumplido las condiciones que permiten reclamar los honorarios.
¿Tiene derecho una inmobiliaria a cobrar si no se firma la compraventa?
Que una operación inmobiliaria no llegue a completarse no implica necesariamente que la agencia pierda el derecho a percibir su comisión. La posibilidad de reclamar dependerá de las condiciones acordadas y del momento en que el contrato establezca que nace la obligación de pago.
En este procedimiento, el abono de los honorarios estaba condicionado a la aceptación formal de la oferta por los propietarios, una circunstancia que la inmobiliaria no consiguió demostrar de forma suficiente.
Por todo ello, la Audiencia Provincial de Cáceres ha desestimado el recurso de la agencia y confirmado íntegramente la resolución del juzgado de primera instancia. Los compradores quedan exentos de pagar los 9.038,70 euros reclamados y la inmobiliaria deberá asumir las costas judiciales.
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