Una reforma para proteger al inquilino… ¿o no?

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La recientemente aprobada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por el Real Decreto-ley 21/2018 tiene como finalidad la protección del inquilino ante la actual “posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda”.

Entre las principales novedades:

a) Nuevos plazos mínimos:

  • Cinco años si el arrendador NO es una persona jurídica (por ejemplo, si es un particular, una comunidad de bienes o una comunidad de propietarios)
  • Siete años, si el arrendador es una persona jurídica (sociedad limitada o anónima, fundaciones, cooperativas, asociaciones, etc).

b) El valor de las garantías adicionales a la fianza para los contratos de hasta 5 años de duración y de hasta 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

c) Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador persona jurídica, excepto estos servicios han sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

d) Si existe una posible situación de vulnerabilidad, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas se suspenderá el procedimiento de desahucio por un plazo máximo de un mes (dos meses si el demandante sea persona jurídica).

La norma, tal y como dice su exposición de motivos, pretende “mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda”.

Sin embargo, una Ley bien intencionada podría tener el efecto contrario al que predica: Elevar el plazo mínimo del contrato, la imposibilidad de pedir garantías adicionales y la suspensión de los procedimientos judiciales de desahucio ya de por sí largos en el tiempo, puede reducir la oferta de viviendas en alquiler

Si el número de viviendas en alquiler se reduce, podrá suponer un automático incremento del precio.

Además, lo lógico será que los propietarios exijan mayores garantías previas a la firma del contrato: contratos de trabajo indefinidos, avalistas y fiadores, lo que podrá suponer que se reduzca el número de personas que pueda acceder a un contrato de alquiler de vivienda  y que se incremente el precio para compensar el mayor riesgo arrendaticio.

Por otra parte, dado que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán obligatoriamente a cargo del arrendador persona jurídica, es posible que los propietarios repercutan dichos gastos vía precio del alquiler.

En definitiva, habrá que esperar unos meses para conocer si la medida ha surtido el efecto pretendido, o en su defecto, supone más obstáculos para el acceso al alquiler.

 

Autora: Montaña Rodríguez Garcíawww.picossi.com

Picossi Asesores Legales y Tributarios.