Claúsulas en el contrato de alquiler con la nueva ley de la vivienda 12/2023

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Informe sobre el mercado alquiler de vivienda 2023
Informe sobre el mercado alquiler de vivienda 2023

La nueva Ley de Vivienda 12/2023 del 24 de mayo BOE nº 124 permite imponer a los inquilinos, en su contrato de alquiler de vivienda,  cualquier tipo de gastos salvo los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato. Cualquier tipo de gasto de servicios cuantificados en aparatos contadores serán a cuenta del inquilino.

Los gastos de la vivienda que no puedan individualizarse, como dice la LAU ( Art.20), mediante pacto entre las dos partes, podrán ser asignados al arrendatario. La ley de la vivienda exige que cualquier pacto de repercusión figure por escrito en el contrato de arrendamiento detallando el gasto que pudiera significar para el inquilino.

Contenido

Gastos incluidos o no en el contrato de alquiler

Qué gastos no se pueden incluir como claúsulas del contrato de alquiler

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) deja claro que nunca podrán repercutirse al inquilino gastos anteriores a la firma del contrato , los gastos de gestión de las inmobiliarias (gastos de intermediación, captación, muestra de viviendas etc) y los gastos de formalización del contrato ( notariado, abogados, Api, etc).

Qué gastos sí se pueden incluir conforme a la Ley de Vivienda

Si podrían incluirse en contrato otros gastos repercutidos al inquilino, posteriores a la formalización  que supusieran una serie de servicios o beneficios para este, siempre que se pudieran acreditar.

Claúsulas relativas a la actualización, duración de los contratos y seguros del alquiler de la vivienda

Duración del alquiler

Un alquiler de vivienda se puede acordar con cualquier duración, suelen ser de un año, pero con la obligatoriedad de posible prórroga de hasta 5 o 7 años (personas físicas o jurídicas).

Este plazo que impone la Ley puede ser muy perjudicial tanto para propietario como para inquilino. Uno sería penalizado si resuelve el contrato con anterioridad y el otro no podría disponer de su vivienda durante esos 5 o 7 años.

Actualización de los alquileres

José Ramón Zurdo, director general de ANA respecto a la actualización de los contratos de alquiler declara que la ley deja claro que este año 2023 la subida del alquiler no podrá ser superior al 2%, en 2024 superior al 3% y para 2025 será según un nuevo índice de vivienda el que sustituya al actual IPC , calculado a partir de los datos del INE

No se podrá por lo tanto marcar en el contrato de alquiler una subida según el IPC ya que las variaciones de éste podrían ser también a la baja lo cual sería un perjuicio para el inquilino según la LAU ( Art. 6)

En concreto:

-Si el propietario es gran tenedor de vivienda (más de 10 viviendas), la actualización será pactada entre las partes y no mayor del 3% en 2024: En caso de no haber pacto el precio del alquiler será congelado.

-Si el propietario no fuera un gran tenedor, la actualización de las rentas se determinará por acuerdo con un límite del 3% de subida o congelada si no existiese acuerdo.

-Si el nuevo índice de referencia  no estuviera listo a finales de 2024 se recomienda  referirse en los contratos al IPC u otro índice oficial, mostrando, eso sí, una voluntad actualizadora.

Los seguros de impago de rentas y de responsabilidad civil

Los seguros de impagos y los de responsabilidad civil pueden repercutir en los inquilinos pero habría que preguntarse como resolverían los jueces casos de inquilinos que pagan las rentas pero dejan de pagar dichos seguros. Esta situación es muy común a partir del segundo año de alquiler.

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